2020年4月21日，上海锦和商业谋划治理股份有限公司（下称「锦和商业」）正式在上交所挂牌，股票代码为SH.603682。除去刊行用度等，锦和商业本次上市募资净额为6.85亿元，刊行后市盈率22.28倍。

锦和商业专注文创园区运营，主营营业为产业园区、创意产业园区的定位设计、革新和运营治理，于2007年起便进入该行业。2019 年，锦和商业实现营业收入 8.22亿元，同比增2.75%；归母净利润1.79亿元，同比增1.17%。

承租运营24个文创园

锦和商业以三种模式运营园区：承租运营模式、参股运营模式和委托运营模式。其中「承租运营模式」是绝对主导，占有其营收规模的96%以上。

所谓「承租运营」，即以租赁方式取得既有修建（群）谋划权，将该修建（群）整体举行重新市场定位和设计，将其打造为相符目的客户群办公和谋划需求的园区，最后通过招商和后续运营获得租金收入和物业治理收入。

图：承租运营模式

通俗的说，就是把旧厂房或写字楼长租下来，举行革新后更新为文创园区，然后租给企业。这一模式的主要收入泉源于租赁收入，本质上是「二房东」生意。

停止招股说明书签署日，以「越界」系列园区为主打，锦和商业共承租运营园区 24 个，可供出租运营的物业面积约53万平方米，参股运营项目2个，受托运营项目2个，营业区域涵盖上海、北京、南京、杭州、苏州等都会。

锦和商业在营项目包罗：越界创意园、航天大厦、越界·田林坊、越界·美丽工坊、越界·500视觉园、越界·智造局、越界·X2创意空间、越界·智汇园、越界·乐平方、越界·X2创意街区、越界·智慧谷、越界·世博园等等。

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凭据招股书披露，其物业出租方包罗上海周详计量测试研究所、上海航天工业（团体）有限公司、上海华新电线电缆有限公司、上海航天控制手艺研究所、上海邮政实业开发总公司等，锦和商业的承租期一样平常在15-20年，多数项目可以在承租昔时或次年实现盈利。

锦和商业预计，2020年1-3月，公司归母净利润为3411.45万元至3770.55万元，同期更改幅度在-2.4%至7.87%间。

「二房东」上市开闸？

值得关注的是，历时近6年，两次被否，锦和商业的上市之路充满崎岖，而此次「闯关乐成」可能也为其它二房东打开「希望之门」了。

锦和商业成立于2007年5月，2012年完成股改，自此踏上了IPO征程。据媒体梳理，从2014年起，锦和商业6次递交招股书，于2016年、2017年两次被否，时代遭平安创新资源等多名股东退出，此次属三闯发审。

回溯IPO之路，锦和商业上市的障碍包罗土地使用合规性、关联买卖以及谋划模式的焦点竞争力等，这也是众多「二房东」们面临的普遍问题。

首先是土地使用合规性。凭据招股书，锦和商业承租运营的 24 个园区项目中，9个园区承租的修建物所在土地为物业产权方以划拨方式取得，15 个园区(含部门园区的土地为物业产权方以划拨方式取得)承租的修建物所在的土地使用权现实使用情况与计划用途不一致。

其次是关联买卖问题。越界创意园是公司收入孝敬最大的单个项目，近4年间其占公司的营收占比到达20%-30%间，但越界创意园的物业出租方是锦和商业的关联方广电浦东，锦和商业是否存在依赖关联方的情形是关注重点。此外，运营商能否在租金以外拓展更多收入泉源，真正体现运营价值也是被关注的焦点。

随着锦和商业的乐成上市，这些障碍似乎被扫清了。

值得关注是，另外一家文创园区运营商、同位于上海的德必文化也披露了招股书，拟召募资金5.7亿元，申请创业板上市。信息显示，停止2019 年9 月30 日，德必文化承租运营园区共40个，受托运营园区共3个，参股运营园区共3个，主要结构在上海、北京、南京等地。

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