4月20日，碧桂园宣布最新消息称，焦点同盟企业凤悦旅店及度假村正式宣布确立，组织治理全球逾500亿元旅店资产。近年来，地产商由于自身的物业、财力等优势，一直都有一个旅店梦，从万到达世茂，再到现在的碧桂园，它们的旅店投资逻辑是什么？在后疫情时代，若何做好结构和运营，做出心心念念的“超级旅店”品牌？

碧桂园500亿的旅店梦

背后是一步什么棋？

据碧桂园宣布的资料显示，凤悦旅店及度假村定位为高品质旅店资产运营商，现在治理全球逾500亿元旅店资产，为跨越100家高品质旅店提供运营和资产治理服务。

这家新确立企业旗下运营治理着碧桂园凤凰、碧桂园沐日、凤悦、凤颐、凤悦轻尚、碧熙、碧岚、凤祺等八大各具特色的旅店和公寓品牌，拥有客房总数达30000余间，笼罩中国及外洋50多个都会。

据了解，凤悦旅店及度假村公司未来设计驻足焦点都会，并挖掘新兴都会市场潜力，笼罩“投、融、建、管、退”旅店全生命周期的治理体系和服务模式，将周全进军中高端旅店市场，为旅店提供投资定位、融资计谋、设计制作、运营治理、资产买卖等全方位资产治理服务。不外，该平台更多是自力于碧桂园之外的第三方机构，由原碧桂园旅店团体焦点治理团队成员确立，虽现在接手的多是碧桂园旅店，但之后会探索更多的市场化运营。

也就是说，该公司更多是想借碧桂园母品牌的气力，去做轻资产的旅店运营。

碧桂园为什么要这样做？

事实上，以住宅开发为主业的碧桂园在上市前便最先了旅店营业生长。2000年元旦，随着“顺德碧桂园度假村”正式对外试业，碧桂园旅店团体最先探索自己的旅店品牌和产品线。

不外，经由20年的生长，碧桂园旅店营业实在并没有做出影响力，基本只是扩阔了非住宅项目营业的经常性收入泉源，使得物业收入组合加倍多元化。

固然，碧桂园也积累了不少谋划旅店的履历，履历过重资产谋划模式的压力，2017年，碧桂园最先卖掉一些谋划效果欠好的旅店，乐成“瘦身”，2019年旅店收益到达42.65亿元，为20年最高。

随着疫情对旅游业和旅店业的重创，以另一个房产大佬金茂来说，2020年一季度3437间运营房间累计入住率为25.1%，去年同期为75.6%，同比下降66.9%；累计平均房价为1408元，同比下降7.5%；累计每间房收益为353元，去年同期为990元，同比下降64.4%。而昔时从万达接盘的富力地产，199亿“接盘”万达77家旅店，现在已经欠债3千亿！

乐成履历和失败的教训，加上外部环境所迫，促使碧桂园最先真正专心的打旅店牌，执行轻资产输出战略。 #02 

地产商的旅店梦，搞轻搞重都是学问

固然，有梦想是对的，能不能做乐成是另外一回事。一位大型旅店团体CEO曾跟我交流过地产商玩旅店，他毫不客气的说：地产商玩旅店，不改变地产头脑的话，一定是昂着头进去，屙着屁出来！

——头脑没有对错，地产商是地产头脑，运营相对短板。他们玩旅店的逻辑，一样平常分为三个阶段：

第一阶段：他们有屋子（物业），有资金实力，以是一样平常情况下，都喜欢自己搞旅店；

第二阶段：搞着搞着发现情况纰谬，他们最先团结国际海内高端旅店团体品牌，联手搞；

第三阶段：搞着搞着就以为已经学习到了别人的精髓，于是就最先闹矛盾，以为自己可以做品牌矩阵，然后最先轻资产品牌输出。或者矜持一部门，轻资产输入一部门，轻重并举。

在地产大鳄搞旅店的军团里，世茂的搞法，现在看来照样对照乐成的，世茂涉足旅店营业，主要分两个阶段，以下针对这两个阶段作简要剖析。

第一阶段：2004-2014年。2004年起，世茂最先结构旅店营业，2005年在上海佘山开业了第一家旅店。在随后10年的时间里，旅店营业追随地产主业陆续进入多个二线都会，以作为房地产开发的“加分”营业。2004-2014年，这10年间开的旅店主要签约的都是国际旅店品牌举行治理。世茂对照清楚自己作为地产方，缺乏治理旅店的履历和运营，以是更多旅店项目照样团结国际旅店品牌。

固然，在地产“黄金十年”的生长期，引入国际大牌旅店，也成为一些地方政府对企业拿地的要求设定，世茂旅店产业这样结构，也有这方面的因素。

第二阶段：2015年以后。累积了一定旅店治理履历后，世茂在2015年最先确立企业自管旅店，国际大牌治理的旅店在一二线都会，特别是优势地段的溢价率很高，然则追随房地产进入三四线都会，它们的优势就施展不出来了。以是世茂最先确立自己的品牌。

2015年，世茂确立了确立6个旅店品牌，其中包罗4个全服务系列——奢华度假旅店御榕庄、豪华五星旅店茂御、到尺度五星旅店世御，再到旅店世公寓茂御居。与此同时，旅店营业也最先实验轻资产投入，并在昔时在上海租赁投资了几家旅店，并开端确立了2个轻资产旅店的品牌，睿选和睿选尚品。

2017年，世茂团体和和喜达屋资源团体确立的合资公司，双方各出资1亿美元确立合资旅店公司，用于以海内一二三线市场为重点的拓展轻资产旅店营业。其中世茂持股51%，喜达屋资源持股49%。世茂在旅店营业上的定位也逐渐清晰，轻重资产并行，作为未来的计谋偏向。

向死而生，危机之下黑石的逆袭之道

固然，在轻重资产结构上，世茂只管也走了不少弯路，特别是造成了资金链上的“流动性隐忧”，世茂在持有物业上沉淀了大量资金，运营压力加大。数据显示，特别是2017、2018两年，世茂在深圳、上海等地矜持了不少旅店、高楼资产，企业欠债率一度较高。

不外，世茂旅店生长之路，总体还算平稳。世茂的多元化被界说为“大飞机战略”——地产开发是焦点“主体”，旅店治理、物业服务、商业办公、文化娱乐为坚实“双翼”，高科技、医疗、教育、养老、金融等投资，则成为世茂平衡生长的要害“尾翼”。主体先行、双翼辅助、尾翼后备，三大方面构筑了由“都会运营”向“为都会赋能”转化的通道。

事实上，2019年，世茂的多元化战略已颇有成效。数据显示，世茂物业、商娱、旅店三大营业2019年营业额分别为25亿元、18亿元以及22亿元，营收合计65亿元，同比上升46%。

固然，并不能因此说世茂在旅店之路上已经乐成，只能说刚刚起步，后疫情时代，像世茂这样的地产商做旅店，轻也好，重也好，轻重并举也好，不确定因素过多，风险一直在。

住宿业投资新浪潮，

单独上市“盘活”资产包

那么碧桂园、世茂这样的巨头房企，为何花云云心力，热衷做旅店？其中有一个主要原因就是“投资价值”——旅店业作为住宿业中最传统的业态，在投资体量和成熟度方面都最为领先，由于其具备较为稳固的投资价值。

从国际大靠山来看，疫情前，凭据仲量联行中国区旅店的相关调研讲述，近两年来，只管中美商业紧张局势仍然继续，但中国照样仅次于日本的第二大旅店流动市场。在亚太区2019年上半年的旅店投资总额中，中国贡献了25%，绝大部门的旅店买卖集中在北京和上海。

对于地产商来说，进入多元谋划时代，旅店作为优质投资项目，能够充实盘活地产商的“资产包”，充实赋能母公司品牌。以碧桂园为例，碧桂园大多数旅店均位于旗下物业生长项目内，确立初衷主要是对房产销售起到促进作用，为提升地产项目附加值和影响力而存在。

但同时，资产包如果盘欠好，容易砸在自己手上，也是一把双刃剑。以碧桂园为例，经由10多年的旅店生长，过大的旅店资产包也给碧桂园带来一些压力。2017年，碧桂园旅店数目首次出现下滑，从2016年底的62个旅店贮备项目锐减到了48个，同时收益下跌了2%至16.74亿元。对此，碧桂园示意是由于处置了部门旅店。

2017年最先，正是碧桂园规模高速扩张的时刻，从1000亿到3000亿到5500亿，直至坐上销冠。这一时期，碧桂园选择将旅店营业举行了瘦身。尔后在2018年，旅店营业最先淡出碧桂园的年报，不再显而易见地自力出现，而是并在了“包罗物业投资、分拆上市前的物业治理、旅店履历及其他其他分部”内里，在营及筹备开业的旅店明细也被去掉。（是不是似曾相识？长租公寓效率欠好，房企也喜欢把其财报从中去除。）

以是，世茂旅店总裁唐鸣也坦言，包罗世茂、碧桂园、绿地等企业在内，已往10多年的时间里，伴随着开发营业开了不少旅店，走过不少弯路，也不了不少冤枉钱。

走的弯路，花的冤枉钱只要能够成为教训，倒不失为一笔财富。现在看来，只管受到疫情的影响，然则世茂的旅店设计到2021年旅店数目到达300家。世茂团体董事局副主席、总裁许世坛就曾示意，希望2021年能够和拆分世茂旅店和物业的单独上市。

旅店拆分单独上市，实在也是不少地产商“盘活”资产包的一个主要手段。不外，无论是万达、金茂，照样绿地、碧桂园，在已往的多重起劲下，并没有取得乐成。以老牌地产商万达为例，旅店资产包甩售给富力后，富力不带没有爬起来，这两年对旅店产业又试图“死灰复然”的万达，依然还差一口气，做的并不理想，作为中高端旅店着名品牌，去年，万达拥有已开业旅店85家，筹建及待开业旅店100余家，笼罩全球100余座都会。但凭据今年3月尾宣布的财报，2019年，万达旅店没有挣到大钱，整年还净亏损1.5亿港元。

新品牌时代下

地产商若何打造“超级旅店”

碧桂园旅店能不能乐成？现在欠好下定论。和世茂旅店结构如出一辙，碧桂园旅店正设计最先做轻资产输出。已往20年，碧桂园旅店大多数时间是用于服务地产营业，没有想过对外输出旅店品牌。从去年5月最先，碧桂园对旗下整体旅店品牌做了梳理，在原有品牌举行升级同时，还确立了几个新品牌，而且通过确立新公司试图在旅店营业上打造品牌矩阵。

现在我国住宿业从高速率增进转为高质量生长，住宿业与房地产的关系也在发生着转变，从地产配套住宿到住宿赋能地产，尤其是文旅地产的崛起，见证着消费升级的到来。

在此过程中，一个主要的标志在于业主方对于旅店投资逐渐趋向理性，业主方在制作旅店时更多关注到旅店的资产运营价值，而不单单是配套。

同时，住宿业早已不止最初单一的旅店住宿，已经向加倍多元化的住宿生长，除了旅店的投资价值需要重新发现，更多存量非标住宿资产的价值也守候被挖掘。

正是由于在这样的靠山下，旅店品牌是旅店极其主要的无形资产，经心打造的品牌可以在市场中带来持久的竞争力，带来直接可观的品牌收益。

以是，对于地产商们来说，在新品牌时代，迫在眉睫的是打造属于自己强烈IP的“超级旅店”品牌。不外，纵然像世茂这样旅店品牌，只管有“全球首个深坑旅店”这样的旗舰项目，险些每一门第茂旅店，都成为了都会地标，然则行业品牌影响力也另有许多提升的空间。

个人认为，对于投资者，除了体贴旅游和住宿行业的生长前景，住宿业作为他们的资产设置项目，最现实的莫过于眼前投资标的的成长性和资产增值空间。以是，进入新品牌时代，更多业主从资产治理的角度出发举行旅店品牌的选择，传统意义上的国际大牌已经不再是唯一选项，挖掘自主品牌价值应成为一个起劲偏向。

以是，越来越多的地产商最先做自己的品牌，挑战传统的国际旅店和本土传统旅店品牌方。固然，正如前面所剖析的，地产商做旅店存在自然的优劣势，他们的真正的品牌打造实力，还得时间去印证。

不外，可以一定的是，无论是国际着名旅店品牌，照样本土旅店业各大巨头，抑或是地产商旅店巨头这样的“门外野蛮人”，扩大市场结构的同时，仍必须通过跨界互助、资源运作、强强团结、精致运营等多种方式，才有可能打造新时代的超级旅店品牌。

谁执牛耳？且看明朝！

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