被称作“长租公寓第一股”的青客公寓（QK.NASDAQ）高光不再。

空荡的办公室、无助的业主与租户、高价收取的一二线都会房源转手，种种迹象显示，这家建立于2012年的老牌涣散式长租公寓企业正遭遇2019年上市以来的最大危急。

头部玩家之一的青客尚且云云，中小型长租公寓的处境加倍艰难，多位业内人士透露，由于新冠肺炎疫情的影响，大量中小型长租公寓品牌正在四处寻找资源方辅助甚至“接盘”，准备以极低价钱转手当初高价收取的房源。

这或许是长租公寓行业又一次团体踩下刹车的里程碑——规模赛跑模式已被证伪，以上市填补商业逻辑破绽的理想被打破，各地羁系政策逐步完善的当下，若何实事求是靠运营能力制胜，是长租公寓“活到最后”的筹码。

青客的“冲刺后遗症”

2019年11月5日，青客公寓CEO金光杰在纳斯达克敲钟，青客赶在蛋壳、自若等一众涣散式长租公寓之前上市，被冠以“长租公寓第一股”称呼。

用冲刺来形容这一次上市并不为过。

2019年10月7日，青客向美国证券买卖委员会递交了招股书，申请在纳斯达克上市并募资近1亿美元，蛋壳公寓紧随其后，在10月28日递交了招股书，设计上岸纽交所，同样申请募资约1亿美元。

一位领会那时上市情形的去职青客员工透露，由于青客在规模及增速上不及蛋壳，而招股书公布后的认购情形也不理想，公司忧郁若是上市时间与蛋壳靠近，会影响到上市的乐成与否，“高层达成了共识，上市是第一目的，募资可以适当调低”。

11月2日，青客更新了招股文件，将IPO规模由原本的520万股ADS（美国存托股票）下调至270万股，募资金额也由1亿美元下调至不到5000万美元，募资目的大幅下调后，青客在三天内完成了上市。

快！上市竞跑只是这个关键词在长租公寓的一个缩影，无论是房源大战，照样甲醛门、装修污染，甚至租金贷，都让房源和资金“跑动”起来，快速拓展规模、成为头部玩家、赶赴境外上市，像是互联网行业约定俗成的规则，包罗青客在内的长租公寓企业都沿着这条门路前行。

金光杰对上市的期待很高，他公然称，上市就是让公司从冷武器时代进化到热武器时代，有更多的资源产物可以当做武器。

那么，上市为青客带来了什么呢？

从上市时17.35美元/股的开盘价到2020年4月22日收于12.6美元/股，青客的股价下跌了27.4%，市场成交额历久低于1万美元/日，甚至泛起过单日成交额为0的状态，这意味着，青客基本失去了在资源市场上的买卖价值，更丧失了再融资能力。

金光杰敲钟后回到海内，被问到最多的是：青客的商业模式、青客的亏损逐年递增以及青客的租金贷。

上市意味着财政信息的公然，建立8年的青客第一次将部门焦点运营数据公然，但认同者寥寥：招股书数据显示，2017财年到2019财年前三季度，青客的亏损额为2.45亿元、5亿元和3.73亿元，同时，租金贷占租金比例超65%，大大超出同业。

金光杰对亏损的注释是，国际会计准则会导致亏损数据高于现实，此外，青客的主要亏损来源于利息、研发、广告宣传。而对租金贷，金光杰示意要为其“正名”，他称爆雷的长租公寓使用的不是租金贷，而是印子钱，他还示意，青客很早就使用租金贷，与十几家银行互助过，时代没有产生过一笔不良贷款。

在青客模式中，租金贷的职位毋庸置疑，通过一次租金贷合约签署，青客就可以从银行端一次性获取一年的租金，以此作为新房源拓展及装修的资金，再将新房源以租金贷方式出租，形成快速的资金循环。

蛋壳的思绪与青客类似，租金贷在其租金中占比也跨越65%，蛋壳CEO高靖曾对记者示意，蛋壳是将衡宇租赁当做金融产物来运营。

金光杰不止一次示意，在行业的竞速竞赛中，“在世真好”。

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然而，新冠疫情肺炎来袭，当资金链的一端泛起问题，原本助推规模快速扩张的租金贷成了夺命的镰刀。

据包罗前述青客去职员工在内的多位业内人士透露，由于疫情影响，青客在2月的新增租赁营业阻滞，大量房源空置，青客不仅需要支付高额的房源运营用度，另有一大笔本该使用租金贷归还的房东端租金要清算，资金链严重承压。

2020年4月中旬最先，青客公寓逐步将旗下大量房源转手给了建设银行旗下长租公寓平台建融家园，对接完成之后，青客将只卖力房源的详细运营，而不再肩负资金链肩负，以此为契机，青客有望转型为轻资产的长租公寓品牌运营者。

长租公寓“梦醒时分”

2016年最先，长租公寓行业遇到的都是好消息——租售并举、类REITs破冰、保险银行等长线资源涌入，整个行业马不停蹄前进。

2017年底，随着大量资源热钱的涌入，长租公寓企业开启了房源争夺战，部门长租公寓企业在房源刚刚过万的情形下，喊出了十万甚至百万的房源目的。无论品质若何，只要房源真实存在，就以价钱战相争，这一轮规模竞速直接拉升了各一二线都会的房租价钱。

安居客数据显示，2017年，天下热门二线都会人均月租金增进跨越16%，其中，成都人均月租金增进18%，北京人均月租金增进14%，相比往年，增进幅度有所放大。

房源价钱战一直连续到了2018年8月，针对过热的租赁市场及迅速增进的房租，北京市住建委团结银监局、金融局、税务局等部门集中约谈了自若、相寓、蛋壳等主要住房租赁企业卖力人，明确提出规范住房租赁企业行为的响应政策，今后，各地相继出台了针对长租公寓企业的羁系草案。

2018年终，长租公寓行业踩下了第一次刹车，一批长租公寓连环爆雷，爆雷的主要诱因租金贷进入了羁系视线，各地纷纷发文，要求长租公寓企业规范租金贷使用。

尽管云云，裹挟着资源局势的头部长租公寓企业依然在伟大的惯性下冲刺，据青客和蛋壳的去职员工透露，除了羁系力度最大的北京，两家长租公寓企业在结构的主要都会中依然大量使用租金贷的方式走规模竞速的老路，由于在2018年，内部就已经刻意在2019年冲刺上市。

现在，以上市后的资源气力填补商业模式梦碎，叠加后疫情时代的现实难关，长租公寓行业的梦醒时分，也可能是一大转机。

一位海内排名靠前的长租公寓品牌CEO对记者示意，“说一句得罪人的话，若是自身的运营能力不过关，公司上市了，早期投资者纷纷套现走人，对公司的袭击大过资源市场能带来的利益。”

在国际市场，长租公寓本应该是优质资产，但海内长租公寓囿于极低的利润率，始终得不到资源市场认可，甚至不少房地产开发行业巨头的掌舵人，都表达过长租公寓做一间亏一间的言论。

前述CEO示意：“长租公寓行业的当务之急，是要抛开花里胡哨的资源技巧，通过多样化的方式开源节流，降本增效，拿房源要拿性价比最高的房源，运营要根据最高的尺度运营，野蛮化的比规模、比速率已经走不通了。”

事实上，部门长租公寓企业已经在实验一些新的方式。

例如，乐乎公寓从2018年最先，与各个地方政府互助，做都会租赁行业第三方轻资产运营服务品牌，简朴而言，政府出地出钱打造公共租赁用房，乐乎卖力输出尺度化的公寓运营服务，将资金链压力降到最低。

魔方公寓、新派公寓也在2019年相继宣布进入轻资产运营领域，2019年，魔方公寓开启了在天下范围内的路演，约请中小型长租公寓业主成为魔方合伙人，由魔方输出治理系统、品牌。

看起来，这就像“贴牌”一样简朴，但事实上，多位业内人士透露，轻资产运营模式，要求品牌方拥有完善的治理模式、供应链系统、客户系统以及营销系统，只有有能力的长租公寓品牌，才气真正做到所谓“赋能”。

而盈利模式也是显而易见的，险资、银行、地方政府、中小业主等是真正的资产历久持有者，这意味着，长租公寓的轻资产时代，运营能力等同于盈利能力。

前述CEO示意：“长租公寓的特征是慢，是恒久，那些做互联网快餐化准备、把金融产物挂在嘴边的企业，该醒醒了。”

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