2020年7月6日，北京泊寓成寿寺社区正式开业并对外出租。这是天下首个正式运营的团体土地租赁住房项目即长租公寓……前两期“风云际寓”梳理了长租公寓的品牌与产物细分，本期，清点租赁政策并试着从中一探长租公寓品牌顺势介入租赁用地项目的“隐秘”。

5年，从“租购并举”到“租售同权”

我国“租售同权”的探索始于2016年。主要履历了立法、试点和推广等历程。

①2016年3月5日，2016年国务院政府事情讲述首次提出确立租购并举的住房制度。

②2016年12月16日，中央经济事情会议要求加速住房租赁市场立法。

③2017年5月，作为第一部明确规范住房租赁和销售治理的行政治理律例，《住房租赁和销售治理条例》正式最先向社会公然征求意见。

④2017年7月17日，广州市政府正式公布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加速生长住房租赁市场事情方案的通知》，《方案》明确，赋予相符条件的承租人子女就近入学等公共服务权益，保障租购同权。这也是“租售同权”首次提出。

⑤2017年8月，国土资源部团结住建部公布《行使团体建设用地建设租赁住房试点方案》，选取第一批行使团体建设用地建设租赁住房试点都会，包罗北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都13个都会。

⑥北京市自2017年9月30日起执行《共有产权住房治理暂行办法》，率先出台增强住房制度顶层设计的落地政策。

⑦2017年10月18日，十九大讲述将其深化为“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

……

至2020年7月，除一线都会与租赁试点都会外，青岛、济南、东莞等地，也都出台了地方法律律例，明确与深化“租售同权”，其中“租房住，子女可享义务教育”是焦点的“同权”，也是第一步。

租赁用地 团体土地 “商改租”

现在，我国长租公寓品牌介入租赁住房项目大多是在项目入市后，输出治理与运营，即“轻资产”。条件是政府主导的租赁用地获批与租赁项目的新建。

租赁用地

据迈点研究院统计，停止2019年12月：天下总计推出租赁用地约180幅，总建筑面积约1000万平方米。其中，2017年推出195万平方米；2018年推出461万平方米，同比增进136%；2019年推出483万平方米，同比增进5%。2018年增涨幅度最大。

另一方面，上述180幅租赁用地的95%是由国企以无溢价的底价购得，同时跨越40%的租赁用地位于都会远郊区域。有业内人士示意，“国家队”会是现在租赁住房项目的主力，同时连系已开工幅数与项目进度，预计上海、广州、南京、杭州，4个都会的住房租赁项目将于2021年集中上市。

数据泉源：迈点研究院

虽然现阶段的租赁用地项目存在，整体开建少，开建都会漫衍不平衡，介入的国企与“创业系”占比不平衡，项目区位不尽如人意等问题。瑕不掩瑜，租赁用地建设作为一项历久的民生工程是租售同权的践行，起着“压舱石”的作用。租赁用地项目打好基础，未来可期。

团体土地

以北京为例，不断完善配套政策，先后出台《关于增强北京市团体土地租赁住房试点项目建设治理的暂行意见》《关于进一步加速推进团体土地租赁住房试点项目建设的通知》《关于我市行使团体土地建设租赁住房相关政策的弥补意见》，增强团体土地租赁住房建设治理。

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同时，指导社会各方介入多主体建设团体土地租赁房。

①由州里、村团体经济组织自行投资建设；

②团体经济组织以土地使用权作价入股、联营方式与国有企业互助建设；

③团体经济组织以项目经营权出租的方式与社会资本互助开发。

现在已开工的项目来看，既有经济实力较强的州里、村团体经济组织，也有首创团体等市属国有企业，以及万科、链家等民营、专业住房租赁企业介入。户源户型包罗公寓、职工宿舍等多类型。

业内人士以为，团体土地租赁住房项目的陆续开工建设和入市运营，对稳固北京住房租赁市场，推进首都城乡统筹生长，促进团体土地优化设置和节约集约行使，发挥了努力作用。

“商改租”

若是租赁用地看为“增量”，那么“商改租”的系列政策就是在优化租赁住房的“存量”。而“商改租”的历程却不容易。

2016年5月17日，国务院办公厅公布《关于加速培育和生长住房租赁市场的若干意见》即“39号文”。提出，允许改建衡宇用于租赁。允许将商业用房等按划定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率稳定，土地用途调整为栖身用地，调整后用水、用电、用气价钱应当凭据住民尺度执行。

2017年7月，住建部、发改委等部门团结印发《关于在人口净流入的大中都会加速生长住房租赁市场的通知》即“153号文”，政策划定增添租赁住房有用供应，努力盘活存量衡宇用于租赁。激励住房租赁国有企业将闲置和低效行使的国有厂房、商业办公用房等，按划定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价钱，并应具备消防安全条件。

业内人士以为，“153号文”在“39号文”的基础上，扩大商改租的适用范围，激励住房租赁国有企业将闲置和低效行使的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房。并要求各个部门梳理改建租赁住房的规范性程序，确立快速审批通道，探索实行并联审批，在制度上确保商改租政策的落地。

凭据“39号文”和“153号文”的基本精神和原则，北京、上海、广东、福建、甘肃、浙江等各个省市相继出台详细的实行意见，落实商改租政策。

笔者领会到，从一线都会的落实情形来看，商改租基本仍停留在政策层面，现在广州持“郑重”的态度，虽然北京、上海可以解决，但尚未制订统一的操作流程和实行细则，详细程序仍需要凭据项目详细问题详细分析，落地案例除广州外较少。品牌公寓中，窝趣公寓在广州天平架和大观中路的两个“轻社区”即公寓项目，其物业原本都是厂房。

二线都会中，青岛于2020年6月19日公布《关于支持和规范存量非栖身衡宇改建租赁型住房事情的意见(试行)》支持“商改租”“厂改租”商业类用房最低30套起改。现在该文件处于公然征求社会公众意见阶段。

长租公寓的“京彩”

2020年7月1日，海内首单“住房租赁企业股权转让”摘牌仪式在北京金融资产买卖所举行。业内人士以为，“与海内现有的不动产证券化融资工具相比，在制度规范、权益属性、买卖架构等多个方面实现了创新和突破，是真正意义上相符国际主流尺度的REITs模式。”

《中国住房租赁品牌生长讲述（2019）》以为，“近年北京外来人口占比常住人口比例基本维持在30%以上，而房价的居高和严酷的限购政策，更是导致北京住宅供应矛盾突出。为缓解住房供应矛盾，近年北京出台系列政策培育住房租赁市场主体，努力筹集建设政策性租赁住房和政策性产权房；多渠道增添住房租赁房源供应，加大租赁住房土地供应，预计2021年北京将建设50万套租赁住房，对介入住房租赁的开发商企业和公寓品牌运营商给予优惠的信贷支持和税收减免。”

为促进住房租赁市场的康健稳固生长，北京深化“放管服”住房公积金归集事情，激励住房租赁相关消费；举行诸如稳固租金、提高房源立案率、净化互联网房源等系列羁系。政策的稳步推进，为北京住房租赁市场的生长提供了较好的环境，但不可否认，随同北京连续的产业转移和人口疏解，政策性租赁住房和政策性产权房房源量的增进，将导致长租公寓品牌在北京的市场竞争更为猛烈。

当前北京住房租赁市场涣散式长租公寓品牌以蛋壳公寓、自若、青客、优美屋为主，相对低端小型涣散式长租公寓品牌具有一定的竞争力。集中式长租公寓品牌如乐乎公寓、城家公寓、安歆公寓、泊寓、新派公寓、BIG 碧家国际社区、世联红璞等旅店系、房企系和署理机构品牌则依附资金足够、资源厚实的优势，生长较为稳固。

未来，随着北京都会更新的推进和住房租赁市场体系的逐步完善，对老旧物业举行托管运营，为 30-40岁群体提供适合家庭栖身的租赁住房，为高收入群体提供升级化栖身配套服务，普遍为大型公司员工公寓和人才租赁社区提供公寓运营服务，开展厚实公寓产物、实验多种运营模式将是结构北京的长租公寓品牌实现突破的要害。

结语：北京是我国租赁住房政策试点的“前沿阵地”、长租公寓主要的区域市场、公寓品牌方生长的乐园。“京派”长租公寓品牌有哪些运营高着？7月23日在上海阿纳迪旅店举行的《2019—2020中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛》现场，一场“风云际寓”即将上演，敬请期待。

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