7月13日，克而瑞公布今年上半年房企长租公寓规模排行榜。榜单指出，2020年过半，在整体经济大环境承压靠山下，租赁行业负重前行。今年一季度，突如其来的疫情促使企业最先反思租赁行业生长的内在逻辑；二季度，行业发生了一些新变化，企业最先聚焦资产质量，弱化规模指标，自动调整优化资产结构，关闭一些运营低效的项目，通过收并购整合导入优质项目资源。

规模拓展缩短，TOP20治理规模下滑

榜单显示，2019年，随同整体经济环境缩短的大靠山，衡宇租赁行业步入洗牌期。市场供需处于盘整的弱平衡状态。进入2020年，叠加疫情的打击，加速租赁市场下行探底。在此基础下，二季度，房企长租公寓整体规模拓展仍处于阻滞状态，各企业聚焦内部资源做结构优化，提升资产质量及开业转化，导致TOP20房企长租公寓治理规模增速环比一季度下降5%，且治理规模门槛相较一季度有所下降；同时，二季度开业增速回升，新开业规模增进6.3%。

究其原因，克而瑞剖析指出，企业对资产质量举行结构性优化，导致治理规模的下滑。其中，万科泊寓退出部门广深城中村革新项目；龙湖冠寓转向提升谋划质量，加大重资产项目的开发力度，选择自动调整优化部门运营欠佳的项目；金地草莓社区、石榴熊猫公寓及宝地友间公寓也调整关闭了部门运营低效的项目。

停止6月尾，TOP20企业累计治理规模下滑至约67.8万间，但开业规模上升至35.7万间。基于此，克而瑞预计，下半年房企长租公寓仍将聚焦提升谋划质量及开业转化，规模维持低增速。

头部效应加速，开业增进聚焦重资产模式

可以说，上半年TOP20房企长租公寓企业阵容稳固，现在市场竞争款式基本成形。从榜单来看，无论是开业规模，照样治理规模，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓均排在前三名。

其中，头部企业仍保持较高的开业转化，TOP5企业中，万科泊寓仍保持领先优势，上半年新开业转化约15000间，平均月增进约2500间。北京首个集体土地租赁项目万科“泊寓|院儿”也于近期入市。

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其次，龙湖冠寓、朗诗寓二季度新开业划分到达3270间、3555间，开业转化情形较好。此外，合景泰富新开房源超1000间，二季度首次进入TOP10；佳兆业开业转化提升，累计开业房源超9000间，上升至第八位。

值得一提的是，在融资收紧的环境下，头部企业仍具备多渠道、低成本的融资优势，通过刊行4%-5%的租赁住房专项债券，获取资金优势。在市场下行周期中，市场竞争的调整下提升企业市占率。在此基础上，二季度TOP5企业头部效应加速显著，TOP5企业开业规模占TOP20比例到达76.2%，相较一季度环比再提升2%。

此外，在偏守旧的态度下，房企转向了聚焦具备资源优势的重资产模式。榜单显示，上半年，龙湖冠寓、景瑞悦樘及中骏方隅相继推出位于焦点都会的优质重资产项目。以二季度为例，中骏方隅上海新开业两个重资产项目，新增房源965间。同时，由于重资产项目开业转化周期较长，规模低增速将常态化，更偏重“质”，优质资产也更能提升企业和资产的抗风险能力。

政企互助，开拓新增进点

值得一提的是，今年初，天下住房和城乡建设工作会议再次强调激励生长政策性租赁住房，政策性租赁住房也将成为长租公寓市场主要组成部门。基于此，业内预计，未来，政企互助也成为房企长租公寓起劲开拓的增进点。

实际上，头部企业中，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等均较早睁开公租房、人才公寓的互助，互助落地如万科闵房泊寓疏影店、重庆龙湖冠寓嘉陵大厦等项目。同时，绿地、中骏等房企也在努力跟进政策性租赁住房。

二季度，朗诗寓杭州新开业4个项目，其中，与政府互助的大规模租赁社区——朗诗寓瓜山未来社区项目新开业两家门店。此外，值得一提的是，旭辉领寓得益于前期深耕上海资源，努力睁开政企互助，上半年在上海松江和闵行落地5个轻资产项目，治理规模上升至上海第一位。

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