疫情对经济仅短期影响，二次改革开放才是焦点

　　新型冠状病毒疫情成为进入2020年的第一只“黑天鹅“事宜。虽然此次疫情的致死率不高，但由于其普遍的强传染性，导致住民外出流动大幅削减，整体社会经济流动进入阻滞状态。虽然此次疫情影响局限较大，但若是能够在未来2-3个月内祛除的话，疫情对于中国经济所造成的负面影响也就仅仅是2020年而已。

　　受到疫情的影响，社会消费需求受到抑制，生产流动受到抑制，大量经济流动都处于暂停的状态。短期内，受到抑制的经济流动预计主要照样集中在今年一季度，信赖二季度就会逐步回升，导致一季度和上半年的经济增速应该会下滑的对照厉害。然而，下半年随着经济流动正常化，信赖整体经济增速也会企稳回升。

　　对比2003年的非典时期，那时的中国经济总量仅有14万亿元左右，但到了2019年我们的经济总量已经近100万亿元的超大规模。虽然中国的经济增速已经无法到达2003年10%左右的经济增速，然则现在若是每年只有5%-6%的经济增速已经相当于一个瑞士的经济总量。这样的经济秘闻也决议了中国经济应对这类疫情有着很强的底气和韧性。

　　需要指出的是，虽然现在疫情对中国经济的详细量化影响仍然暂时难以评估，然则疫情的泛起并不会改变中国经济的基本走势，中国的人口盈利竣事了，互联网的线上流量盈利也竣事了，中国经济周全进入存量时代，这些焦点趋势不管有没有疫情的泛起都依然深刻地影响着中国经济，推动着中国经济走向经济换挡的第二次改革开放时期。

　　疫情改变的只是市场节奏而不是市场本质

　　针对北京的甲级写字楼租赁市场来看，此次疫情对于写字楼租赁市场的影响可以借鉴2003年SARS的影响，但我们的基本判断是疫情对于整体市场并没有决议性影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏转变而已。回首2003年非典时期北京写字楼市场，那时的北京市场甲级写字楼市场存量规模也就150多万平米，和现在近万万平米的市场规模显然不是一个量级。

　　若是回到2003年非典时期的写字楼租赁市场，非典的影响主要照样在上半年，吸纳量从一季度的3万多平米降低到只有2万平米左右，但在疫情竣事后的三季度最先快速增进跨越6万平米，单季度吸纳量增进3倍，但四季度回归到2.4万平米的水平。整年的吸纳量靠近15万平米左右，比2002还增进了18%左右。吸纳量在下半年的释放也直接导致整体空置率从2002年底的19%降低到只有10%左右。

　　可以看到在非典竣事后，那时的租赁市场活跃度有个爆发式增进。这也印证了我们之前对于此次疫情的判断，市场需求一直都在，只不过由于疫情的缘故原由，人们的流动和租赁需求被暂时压制。疫情改变的只是市场节奏，而不是市场本质。吸纳量在三季度暴涨，03年空置率大幅下降，就是最好的证实。从租金的角度来看，虽然2003年租金有所下跌，但整体租金的下跌主因依然是由于那时靠近20%的市场空置率所致。随着2003年空置率的逐步走低，北京写字楼市场的租金从2004年开启了一轮长达15年的租金增进期。虽然在2008年金融危急时代泛起过短暂的租金调整，但仅调整了一年就迎来了新一轮的租金快速上涨。

　　对于2020年的北京甲级写字楼租赁市场走势，我们依然延续在2019年四季度新闻公布会时做出的基本判断。

　　第一，供应岑岭连续推高空置率才是市场本质。无论有没有疫情，逐步走高的空置率是北京甲级写字楼市场现在的现状，而这个连续走高的空置率则是由于集中的供应岑岭所致。同时，2020年依然是供应岑岭年，整体空置水平会继续攀升。但受到疫情的影响，部门项目或将延迟入市，导致整个市场供应压力减轻，可能会从一定水平制止更多项目集中在2020年入市。从供应的角度来看，疫情从一定水平上减轻了今年的市场供应压力。

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　　第二，市场需求长期存在，疫情只能影响市场租赁节奏的转变。短期各种市场需求都市受到抑制，但需求会在疫情逐步稳固后泛起一个短期的释放，用来消化之前所压制的市场需求，整年吸纳量或将维持往年的平均水平。金融业，互联网和专业服务业依然会是北京市场的主要需求泉源，特别是外资金融机构，相对成熟的互联网公司以及各种专业服务类公司。

　　第三，2020年是北京写字楼未来4到5年内最后一个供应岑岭。从2002年到2020年，北京甲级写字楼市场增进规模一共履历了3个时期：2002-2008年的供应量推动期，2009-2017年的租金推动期，2018年到2020年的第二个供应推动期。从2021年最先，整体市场随着第二轮供应岑岭的竣事将进入一轮3-4年左右的市场去化周期，整体甲级写字楼市场租金收入规模依然会连续攀升。

　　第四，租金进入阶段性高位调整阶段的大趋势保持稳定。由于疫情导致整体市场节奏的转变，且对于许多行业的一季度收入都有着灾难性的影响，这将导致许多企业遇到现金流危急而泛起谋划难题的情形。因此，在租户遇到租金兑付危急时，整体市场租金依然会处于调整期，且受疫情影响租金短期调整幅度可能会加大。因此，受疫情影响，租金调整节奏大概率会连续到2020年底，从2021年头最先租金企稳预期将会增强。

　　政府，业主和租户三方志同道合

　　疫情的影响导致所有和住民线下流动相关的行业都市在短时间内受到重创。从大的行业漫衍来看，重灾区就是服务业，然而服务业租户又是写字楼租赁市场的最主要客户群。写字楼市场的快速生长为中国的服务业生长提供了所必须的硬件基础设施，同时服务业生长受阻也势必会反作用于写字楼市场的生长。为了扭转现在晦气的市场局势，政府，业主和租户需要三方志同道合，通过切实有效的政策和现实行动来辅助遇到难题的租户共度难关。

　　从政府的角度来看，政府需要站在整个社会经济有序运转的角度，通过各项政策来现实解决业主和企业租户的后顾之忧。从人力资源角度，政府有能力辅助各种企业协调人力资源，充实激励企业接纳更天真的用工政策，努力施展政府在这方面的行政优势。从减税降费角度，政府可以凭据受到影响的差别类型和处于差别生命周期的企业举行相关用度的延迟缴付甚至是免去，给以企业最实质的帮扶。更主要的是，政府需要站在业主和企业的身边，辅助双方配合负担所面临的风险。除了税收优惠和租金减免，政府可针对受影响差别的行业和企业性质，提供差异化的金融信贷支持，以及强化各责任区域内的物资供应和服务保障事情，特别是在执法层面给予写字楼业主和企业租户更多的执法咨询和调整事情

　　从业主和租户的角度，业主和租户都需要做好对疫情的防控，要给所有人一个安全性很高的办公环境，这是最主要的。由于疫情防控晦气，导致整个大厦住手运营的话，这将会为双方带来加倍棘手的经济损失。因此，业主需要严格遵守政府以及主管机构所公布的疫情防控事情操作指南，针对新风系统和空调系统举行维护，常态化严格执行洗手间的消毒程序和电梯间的杀毒措施。同时，楼宇业主需要通过微信群或其他方式增添防控措施的透明性，以及针对楼内租户举行一对一的实时电话造访，领会楼内租户的难题，听取相关的建议，在疫情时代把客户关切做到仔细之处。在疫情竣事前，整体的看房量依然会异常少，这就导致整体市场吸纳情形会异常不理想。业主和租户需要在疫情时代互相理解，配合商讨加倍天真的特殊时期的租金方案，例如延伸免租期或装修期，租金延迟缴付或减免等。

　　2020年的焦点词是努力政策

　　2020年，市场的关注点不应只是经济增速，更应该关注各种努力政策带来的拉动效应。信赖随着疫情的竣事，政府大概率会出台相关的政策来缓冲疫情事宜对经济流动带来的负面影响，降息降准，财政支出力度加大和信贷政策倾斜可期，进一步的减税降费和稳固外资的政策预计会出台，其焦点的目的就是辅助企业度过难关。疫情属于突发事宜，中国经济处于换挡期的走势不会改变，只是由于疫情的泛起让现在的经济调整节奏泛起了转变而已。

　　新冠肺炎疫情这只“黑天鹅”成为了许多企业谋划失败的“替罪羊”，殊不知疫情只是催化剂，它加速落伍企业的消亡，更快地暴露了一些企业谋划流动中已经存在的问题，疫情同时也会让加倍优异的企业脱颖而出，优胜略汰的铁律在大变化时期则显得加倍冷酷无情。社会各方已经伸出援手辅助那些遇到逆境的企业先活下来，在世就能遇上春天的苏醒。危和机从来都是同时存在的，线下商业流动被疫情冷冻的同时，线上商业流动却加倍活跃。

　　有意思的是，此次疫情向整个行业举行了一次行业数字化的“路演”，这次被迫的“数字化大练兵”涉及写字楼市场许多方面，例如远程办公，疫情防控，房源展示，线上带看等。互联网引领下的行业数字化变化就像一颗种子深深埋在了房地产这个肥沃的土壤里不停孕育发展，等待着它春天的到来。疫情已经悄悄打开行业数字化的大门，希望当下一只“黑天鹅”泛起的时刻，你能做得更多，而不是继续手足无措或一声叹息。究竟，在手艺大变化的时代，”没有乐成的企业, 只有时代的企业“。

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