从高处俯瞰，行业似乎满目疮痍，但如果把视线落回地面，落到细微处，你会惊喜地发现，长租行业正发生着“春风吹又生”的惊人改变。

愁云惨淡的行业，不离不弃的资源

当前，一场“盈利危急”的大火正在长租行业全场伸张，前有涣散式公寓蛋壳、青客“租金两头吃”，后有集中式如湾流国际公寓陷入现金流危急等负面爆出，行业备受袭击。“疫情”黑天鹅之下，行业恢复招租难度增大，原本期待的“小阳春”被延迟，许多品牌公寓不得不宣告倒闭。

这一切，都令人“谈租色变”。

但另一边，资源并没有停下脚步。凭据克而瑞的统计显示，停止去年年底，海内百强房企中有约1/4都结构了长租公寓营业，其中TOP20房企长租公寓已累积开业房源突破32万间，成为集中式公寓的主力。

同时，资源市场和政府部门，也都在第一时间向租赁企业伸出了橄榄枝，通过外部资源、资产证券化等多种途径最先为行业“输血”。例如软银向自若和贝壳找房划分投资10亿美元，其中5亿美元直接投资自若；建行定向1900亿投放长租公寓；万众瞩目的公募REITs试点；国家队中海企业刊行95亿元住房租赁专项公司债券；华润置地刊行50亿住房租赁公司债；全球租赁住宅领军企业睿星资源Greystar，也宣布在中国正式推出首个高端租赁社区品牌——“驻在LIV'N” 。

只要客户需求的“种子”在，市场一定会持续生长

野火烧不尽，春风吹又生。森林大火永远不会造成毁灭性袭击，生计的土壤在，种子在，森林很快会再次焕发勃勃生气。

长租公寓行业也正在浴火重生。看似行业一片愁云惨淡，现实资源却不离不弃，继续追加投资。这份勇气来自那里？笔者认为有两方面缘故原由。

首先，年轻人对美妙栖身的憧憬没有变，即市场需求没有变，这相当于“种子”仍在，只要有合适的土壤，种子便能重新笼罩大地。

就现在海内住房租赁市场来看，大多数住房资源仍掌握大业主手上，随着消费升级，原先的纯租赁模式已经不能知足现在年轻人的需求，大业主会逐步退出租赁市场，并被专业的公寓型企业所替换。

在日本，租赁衡宇有八成以上是由专业机构统一运营治理。而美国大部分地区衡宇租赁企业占整体住房出租比例都在35%以上。现在，我国租赁企业渗透率仅为2%，远低于发达国家水平，有大片空缺守候填补。

已往10年，累计7600万大学毕业生，至少70%在租房，他们是长租公寓最直接的客户群。预计2022年，加上流动人口，租房人口将到达2.4亿人。上海易居研究院智库中央也展望，未来十年将是住房租赁市场快速生长的阶段，预计2027年天下城镇将形成54亿平方米的有用租赁需求。

其次，“房住不炒”的房地产调控顶层设计没变，这意味着土壤是肥沃的，是长租公寓继续生气勃勃的基本动力。

在租住品质不停提高、市场秩序日渐规范的业态下，2019年底的天下住房和城乡建设工作会议上明确提出：2020年将重点探索把团体土地租赁房，委托给专业运营商配租的运行机制。

此外，大力生长长租公寓，在羁系层面也具有重要意义。以个人住房为主体的住房租赁市场具有高度涣散的特点，房源向专业化住房租赁机构集中，有助于主管部门规范市场主体行为，对规范租赁市场秩序、稳固租金和租赁关系等都有更强的约束力。

这意味着，在行业趋势、政策导向的双重推动下，海内长租公寓企业将迎来新一波生长热潮。固然，条件是能在这次疫情冲击中挺已往。

你看到的残垣断壁，我看到的勃勃生气

别看现在残垣断壁，一片荒芜，但只要种子和土壤都在，必然会迎来生气。生气详细可以表现为：

1、公寓的空间产物和服务极速升级

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随着住房租赁市场生长，长租公寓的形态也在转变、升级，逐步分化出1.0版本的涣散式长租公寓形态，到2.0版本的集中式长租公寓，再到3.0版的大型社区式租赁住房的转变。

同时，行业的业态分化也更为精致，“头部与长尾并存”，低价房源、中端房源和高端房源兼有，也迫使公寓在产物和服务上快速升级，从追求规模改为实践精致化运营。

2、更多的地产、金融、互联网、跨国公司人才涌入

经由近10年的沉淀，长租行业的人才池子正在变大，从传统开发商流向国企类公寓和品牌公寓的人才数目正在增添；同时，互联网、金融、地产、跨国公司等非公寓行业高管，也自动进入到长租领域，期待分享一个行业发作的盈利。

3、更多的银行、信托、地产基金等成熟金融机构小试牛刀

长租公寓存在“地贵、钱贵、周转慢”等生长痛点，企业为追求规模化生长，往往面临着伟大的资金压力，亟需解决现金闭环问题。为知足此类诉求，长租公寓企业最先不停增添对多元融资渠道的探索，需求良性血液。

2019年下半年，行业内REITs试点呼声再起，2020年4月，基础设施领域被率先推进公募REITs试点工作，银行、信托、地产基金等成熟金融机构小试牛刀，类REITs破冰、保险银行等长线资源涌入，整个行业马不停蹄前进。

持有运营类资产一旦有了最终退出尺度，那么在建设的各个阶段、差别风险偏好的社会资金、匹配的创新金融产物，都市介入进来，从而形发展租公寓的现金流闭环。

4、更多的政策落地

在今年的两会讲述中，种种利好政策也不停落地，支持、激励住房租赁市场生长。

如上海的R4地块和团体租赁用地不停增多，停止 2020 年 4 月，天下局限内总计推出租赁用地近 200 块，计划建筑面积超 1200 万方，预计未来能释放近 20 万套租赁房源。

在租售并举政策下，“商改住”政策在天下局限内实行，大量商住类物业、商办项目的土地属性被调整成租赁型住宅，改建后只租不售。从商办变为“商改住”，不仅由商水商电改为民水民电，还可以落户上学，极大降低了新市民的生涯成本。

租购同权也更接地气，新市民的迫切需求如解决栖身证更利便、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金等需求都被知足。

此外，两会讲述中还提到了营业税简化征收，加大减税降费力度，下调税率，现在增值税率降到了6%，这些对长租企业的生长十分利好。

5、更多的利好可期

长租公寓缺的不是未来，缺的是时间，缺的是耐心。现在，境内基础设施建设领域公募REITs试点正式起步，长租公寓REITs或将渐行渐近；龙光控股、首创团体、阳光城、华润置地等房企团体相继获批（或乐成刊行）住房租赁专项债券。

虽然这次试点局限没有商业不动产，没有长租公寓，但有理由坚信在租售并举的国家战略下，大资管时代的大幕正徐徐拉开，开发 运营将是新型房地产营业的普遍范式。像克日的建行1900亿贷款，支持6城政策性租赁住房试点，就是极好的案例。

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春，在残垣断壁下，行业实在沉淀出了许多深刻转变。那这些转变会将行业引往何方，带去那边呢？

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