受新冠肺炎疫情影响，今年以来深圳写字楼、商铺及房屋出租等市场陷入冰点。证券时报记者克日走访深圳中央区多个写字楼发现，写字楼空置率居高，租金下调幅度最高达50%。龙岗区大芬油画村、南山区南油服装市场等地商铺退租、转租征象较为普遍。记者在实地观察深圳宝安区石岩一带工厂时发现，许多中小规模的工厂都已外迁至深圳周边的佛山、东莞、惠州等都会。

“深圳这边厂房租金以及人工成本太高了，租金从2008年的8元/平方米增进到现在的40元/平方米，产品价钱涨幅却远不及租金及人工成本，以是就将工厂搬到了惠州。”一家具生产厂商老板向证券时报记者示意。

不外，石岩的工厂搬迁或许也跟深圳的产业升级有关，即镌汰产业链低端工厂，逐步打造高新技术产业园区。有几位资深的写字楼销售司理也对记者示意，写字楼大量供应可降低企业租赁成本，大量优质又租金优惠的办公空间可以有用制止企业外流，同时激励更多企业做大规模。

写字楼空置率较高

今年以来，深圳写字楼市场遭遇隆冬。戴德梁行最新研究报告显示，一季度深圳甲级写字楼平均租金比上年终下降3%，空置率达24.6%。

克日证券时报记者实地走访深圳福田、南山、罗湖等区，观察CBD写字楼出租情形。在福田CBD凤凰大厦，贝壳中介杨先生先容：“现在凤凰大厦的空置率在10%左右，每一楼层基本都有几套空置。之前租金220元左右一平方米，现在最低能谈到120元/平方米。这是之前从来没有过的，租金降幅45%，现在去跟业主谈另有降价的空间。”

深圳市福田中央区的甲级写字楼皇庭广场、卓越世纪以及平安金融中央的空置率则倘佯在30%左右。链家地产中介王先生向记者示意：“现在租对照划算，卓越世纪中央有一整层对外出租，业主报价180元/平方米，然则春节前卓越世纪的写字楼对外报价是每平方米320元以上。若是看中了，在180元/平方米的基础上还可以再谈。若是租约在3年以上，谈的空间更大。”

在南山科技园上班的陈晨，最近也在帮同伙物色办公地址。由于公司偏向互联网行业，南山科技园成为其首选。“现在许多写字楼季付、半年付都有响应优惠，免租期也可以谈，一些二房东甚至已经不赚钱在租。若是价钱不合适，也有低至每平方米70元左右的物业。”该片区一位中介告诉记者。

造成写字楼空置率攀升的另一原由于新增供应。在履历几个季度的需求疲软后，今年一季度深圳仍有3座甲级写字楼投入使用，带来共计30万平方米的新增供应，全市存量推升至582.4万平方米。

戴德梁行研究报告指出，写字楼租金压力及高空置局势或贯串年内市场。商业及商务活动仍待恢复，疫情对租赁市场的影响或将于二季度最先展现。在需求放缓的靠山下，年内深圳甲级写字楼租金将面临较大压力，空置率恐将再度上探。

在罗湖笋岗片区，一些由旧堆栈和批发市场革新而成的写字楼，日益获得中小企业的青睐。记者发现，笋岗片区有越来越多的旧堆栈和批发市场革新成写字楼，企业入驻率保持相对稳固。有进驻的公司事情人员告诉记者，类似写字楼的价钱，空间却比一样平常甲级写字楼要大，而且对入驻企业的要求也没有那么高，对照适合中小企业。

店肆招租广告频现

疫情之下中小企业生计难题已成业内共识。从事服装批发生意的秦小姐叹息春节至今生意越来越难做。“虽然海内疫情好转，然则南油服装市场人气连通常的十分之一都未恢复，原本就是做批发生意，现在却最先做零售，而且最先直播带货，希望能熬过这次疫情带来的打击。上个月我跟另一合伙人商议后，决定将现有门店面积缩小一半，另一半转租。业主也赞成了，由于一旦失去客户，他们再想招租可能就难了。”

秦小姐所在的南油服装市场，是深圳最大服装批发地，此次受疫情打击严重，门店转让、旺铺招租广告随处可见，行业恢复元气任重道远。

深圳市十大特色文化街区之一的大芬油画村也在履历店肆退租阵痛。记者实地走访发现，不少艺术店肆已人走楼空，靠近停车场入口的旺铺位置也正在转让。值得一提的是，大芬油画村的不少店肆订单险些70%来自外洋，出口量曾占到全球油画商业的半壁江山。

“油画并非像柴米油盐一样的生活必需品，受到经济影响对照大，以是纵然疫情好转，市场恢复也不会很快。”原创画师薇薇向记者示意，“这里天天都有店肆转让、退租，着实撑不下去了。之前这里店肆转租，转让费就要几十万，现在连转让费都不用了，门面许多。”

薇薇告诉记者，像此前“五一”、国庆节等节假日店肆逐日营业额可高达上万元，今年“五一”店肆一单生意都未做成。

不少店肆都在清仓特价转卖字画。也有画师告诉记者，准备转型线上直播，脱离对店肆的依赖，通过直播动员销售的商业模式，将粉丝的关注转化为经济收入。

“我在油画村待了10多年了，应该是对照早的一批画家，租的门店大概有300多平方米，租金从最最先的1000多元到现在上涨了7倍。”店肆黄老板正准备退租，“这么下去也不是个设施，经常几天没有生意，外洋的单接不到，海内的订单也很少。”

租赁市场待回暖 长租公寓推优惠举措稳供需

在更高端产业有所作为

除了写字楼、店肆退租以外，作为深圳主要工厂聚集地——石岩已有相当一批工厂陆续搬迁，往东莞、惠州、佛山等地转移。家具生产商赵老板告诉记者：“石岩厂房租金现在均价在40元/平方米左右，然则惠州给到工厂的厂房租金是8元/平方米，员工工资是计件来算。相比深圳来说，惠州给到企业的优惠力度非常大，也更吸引人。”

“我们工厂在深圳已经有20年了，规模对照大，但现在总部可能也会马上搬迁至惠州，由于惠州也有相关的上下游产业链配套。”石岩一家纸盒包装公司禧图纸品印刷（深圳）有限公司的办公室事情人员罗先生告诉记者。

受制于用地削减，租金、员工工资、原材料等要素成本上升，大规模、机械化生产企业的生长空间也逐步被压缩。这些企业的规模从几千万元到数十亿元不等。

随着人气降低，二手房东承租革新的农民房也面临无人可租的田地。厂房招租的广告也越来越多。

赵老板告诉记者：“这几年深圳政府一直主导产业升级，镌汰一些落伍低端制造业，然则若是低端制造业都迁走了，谁来服务这些高端制造业？石岩工厂区聚焦的企业其实是一个上下游的产业链配套，若是一个制造业搬迁，就可能意味着一个产业链的迁徙，许多上下游配套的企业也都随之迁走。许多小企业是有附带关系的，这对深圳先进制造业的生长也晦气。”

据悉，近年来，宝安区石岩街道正在进行产业转型升级，拟打造以人工智能、航空航天、新一代信息技术、物流堆栈等为代表的高新技术产业集群。石岩街道2019年事情报告中提及，石岩片区不少企业处于价值链、产业链低端，一些大企业订单下降，动力不足，6家生产基地产值占街道23%，在地纳税仅占街道2%，5500家企业占有75%的产业空间，但仅孝敬10%的产值。

学者金心异此前示意，现在以深圳为枢纽的都会群，已开端建立了科技创新的市场制度系统。这个成就说明，中国企业完全可以在更高端的产业有所作为，最理想的效果应该是沿海的经济中央转向高端产业，而低端产业转向周边欠发达区域。

对于产业链“断链”的隐忧，中国（深圳）综合开发研究院常务副院长郭万达在接受证券时报记者采访时示意，企业将生产线迁到周边的东莞、惠州、中山等都会，对深圳产业链的完整性不会带来太大影响，但若是迁到更远的江西，甚至越南或其他东南亚国家，那深圳就真的需要“补链”了。

在郭万达看来，企业将生产线迁至周边都会，正是粤港澳大湾区施展的产业承接作用。“产业链不是按行政区划来界定的，只要在一小时经济圈内实现生产要素流动，就不一定要在深圳。”

“商改租”或成新模式

有资深的写字楼销售司理示意，若是写字楼真的严重过剩，“商改租很容易”。

“商改租”有望成为深圳租赁住房筹集的新模式。今年年初，《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）最先公然征求社会意见。《通知》针对部门商业办公用房泛起闲置、深圳迫切需要多渠道解决租赁住房的现状，提出将允许既有商业办公用房改建成租赁住房，切实增添深圳的住房租赁市场有用供应，实现市民“住有所居”的目的。

提及商改租，就不得不提长租公寓。回报率低、盈利难，一直是长租公寓行业的痛点，在疫情影响下，若是资金实力不够雄厚，随时会面临资金链断裂的问题。

住在龙岗坂田万科城的罗易最近就感应有些受宠若惊。“在这租住了5年，今年照样第一次接到房东电话，主要问我需不需要更新一些家私和家电，然后在不加租的前提下让我续租。”

受疫情影响，深圳多家长租公寓都推出差别水平的减租或其他配套优惠。福田区一位长租公寓管家示意，现在除立减部门租金外，还给租客5天空置期，这些租房福利可以说亘古未有。在福田景田片区，一家房企靠山长租公寓的事情人员告诉证券时报记者，虽然现在长租公寓出租压力普遍存在，但相较前两月而言已有泛起一些好转的迹象。“现在28平方米的房源租金是5800元左右，若是长租一年可以有些优惠，但幅度不会太大，究竟我们的品质和成本照样很高。”

在罗湖洪湖片区，一家名为八号季公寓的长租公寓是由原来的仓储楼革新而成。记者采访发现，前来预约看房的人不在少数，一房一厅的复式单元月租在4000元左右，但由于是仓储楼革新而成，一些平层房源的层高不足，给人压制的感受。事情人员也示意，即便如此，最近前来租的人照样最先多了起来，特别是年轻人。据事情人员领会，一些年轻人的事情还不太稳固，但家里的经济实力还可以支持，以是放弃了需要长租的城中村和一样平常住宅小区，反过来选择可以短租的长租公寓。

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