克日多家长租公寓泛起“跑路”，相关部门再度公布住房租赁市场风险提醒。

9月初，上海市房地产经纪行业协会发文提醒房东、租客在委托谋划或租房过程中，应多方领会周边住房的市场租金价钱，小心公司“高进低出、长收短付”带来的风险，制止因公司“爆仓”“跑路”遭受损失。

一周前，成都市住房和城乡建设局也公布住房租赁风险提醒称，数家住房租赁企业因接纳“高进低出”“长收短付”谋划模式泛起“爆仓”“跑路”，提醒住房租赁当事人在租赁流动中需谨慎。

“这意味着长租公寓行业高进低出、长收短付的营业模式已经彻底走入死胡同。”长租公寓业内人士王强（假名）向记者指出。去年以来，高进低出（高价租入房源再低价出租）、长收短付（一次性收取租客1-2年租金却按月向房东支付租房款）的营业模式，已导致众多长租公寓资金链大幅吃紧，疫情打击下导致新租客削减与租房空置率上升，进一步加剧长租公寓平台收支失衡。

一位海内大型创投机构合伙人向记者透露，克日他接到一家介入股权投资的长租公寓负责人的求助电话，希望获得一笔过桥贷款，缓解对房东的付款压力。但该合伙人所在创投机构迅速婉拒，由于不知道长租公寓“高进低出”所造成的租金差亏损缺口事实有多大。

他坦言，现在创投机构内部已做好长租公寓项目投资失败的最坏计划，整个投资团队也在反思，在国家努力推进房地产租售并举的大环境下，为何长租公寓这个向阳行业变得乱象迭起。

资金高杠杆风险群集

王强看来，克日爆仓跑路的多家长租公寓平台都有一个配合特征，即将“高进低出”“长收短付”营业模式发挥到极致，导致整个平台“入不敷出”。

“这背后，是长租公寓平台滥用资金杠杆惹的祸。”王强直言。为了快速积累房源扩张市场规模，它们都挪用大量“应付款”（支付给房东的租房款），连续高价租入新的房源。

王强曾遇到一个极端案例，租客将1年期租金一次性交给长租公寓平台，后者仅留下1/6资金支付给房东，其余5/6资金所有用于高价获取新房源。其逻辑很简单，通过连续扩大房源与营业规模，平台不只可以通过降低运营成本“缔造”利润，还能行使营业规模效应追求新的股权投资款，进而上市“赚”资源市场的钱。

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他坦言，这种营业逻辑自己就存在极大风险。首先，“高进低出”造成的租金差亏损缺口到达1500-2000元/间，绝不是平台通过规模效应降低运营成本就能解决，而租金差连续亏损，意味着平台亏损额随营业规模扩张“水涨船高”，到最后难以摒挡；其次，“长收短付”模式一旦遇到疫情等突发事件，导致新租客与新租金收入骤降，平台没有足够的新租金收入用于兑付房东租房款，导致大量房东“中途毁约”收回屋子，租客则要求索回剩余租金，倒逼长租公寓平台资金链断裂。

“深层次缘故原由，是长租公寓平台用于营业扩张的资金，并不是营业收入与运营利润，而是应付款，由此造成资金挪用与资金杠杆风险骤增。”王强说。

多位长租公寓业内人士透露，部分长租公寓平台很快找到了新的生财之道——向新租客们提供租金贷（让租客申请贷款一次性支付1-2年期租房租金），从而赚取贷款利息提成与佣金收入以填补租金差亏损缺口。

“这导致长租公寓的资金杠杆风险进一步上升，由于大量租金贷资金同样没有支付给房东，而是被长租公寓平台挪用扩大规模。”一位曾在长租公寓平台担任运营总监的人士直言。今年6月，他从这家长租公寓平台离职前，平台已经3个月发不出人为，早已入不敷出。

“4-5月份，我曾供职的折价长租公寓平台每月需向房东支付超2000万元房租，但新租客带来的租金收入不足400万，守候它的效果，多半是爆仓。”上述人士感伤说。而且多家资金链吃紧的长租公寓平台原本计划外洋上市融资，但资源市场早已对它们关上了大门。

创投资源“爱莫能助”

越来越多长租公寓平台资金链吃紧，曾经“力挺”它们的创投资源也只能爱莫能助。

一位创投机构投资总监告诉记者，6月份一家长租公寓平台创始人曾找到他，愿以上一轮股权融资估值的7折追求新的股权融资，先缓解资金链缺口，再择机外洋上市，让创投资源退出。

“然则，基金所有的合伙人都以为这个廉价不能捡。”上述投资总监说。现在长租公寓的营业模式与他们当初预期的完全不一样。三年前，他们之所以看好长租公寓产业，一个主要缘故原由是长租公寓平台若有能力获取交通便捷且租金较低的老厂房资源，通过革新发展租公寓出租，可以赚取逾20%的租金差收益。但越来越多的长租公寓“反其道而行之”，不停以高价租入各种房源，再低价出租，盲目扩大营业规模，甚至挪用大量“应付款”制造伟大的资金杠杆风险。

“即便有长租公寓平台愿意签署对赌协议追求融资，我们也基本无动于衷。”上述投资总监示意。现在已上岸外洋资源市场的青客公寓、蛋壳公寓股价较IPO开盘价均下跌约30%，解释二级市场投资者对长租公寓营业模式可连续性倍感担忧。

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