2月2日，北京市公布了《关于规范本市住房租赁企业谋划活动的通知》，深圳也在2月1日公布了《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康生长的若干措施》征求意见稿，规范住房租赁资金羁系。中国财经报记者就此采访了首都经济贸易大学着名教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池，以下是采访实录：

一、2019年以来，多个长租公寓品牌接连传出资金链断裂、公司跑路的新闻，特别是去年年终长租公寓头部企业蛋壳公寓深陷资金链危急。在您看来导致长租公寓一再“爆雷”的缘故原由有哪些？

   

     赵秀池： 长租公寓一再爆雷的主要缘故原由是轻资产（二房东）的长租公寓没有盈利模式。在大数据互联网时代，房租信息都是透明的，二房东收购现成的存量住房不革新升级，很难赚到低进凌驾的差价。因此，长租公寓普遍接纳长收短付来赚取部门盈利；靠金融资本介入，行使租金贷扩大谋划规模，最终不得不高收低租做赔本生意，泛起入不敷出，资金链断裂的了局，石承租人无家可归，房东没有房租收益可得，给租赁市场带来动荡。

 

二、北京新规针对市场关切的“资金池”“长收短付”“租金贷”等问题均作出划定，在您看来这些行动的作用机理是什么？对规范衡宇租赁市场能起到多大的作用？

   

赵秀池：北京长租公寓新政的作用在于羁系长租公寓的“资金池”，制止收上来的租金或发放的租金贷挪作他用。形生长收短付、高收低租的局势。保证租金贷的资金真正给付房东，使承租人有房可住。可以有用制止长租公寓由于过分行使金融手段导致的爆雷情形。

 

       详细作用机理体现在三点：第一是对于租金收取划定原则上不跨越三个月，而且收、付周期要对应。即收承租人三个月房租，则房东也应该收到三个月房租。这样住房租赁企业就不会有资金的沉淀，也制止了长收短付以及房东收不到租金的情形。长租公寓只能收取提供增值服务的房租差价

      第二是对押金要举行托管。也制止了住房租赁企业行使扣留的押金盲目扩大谋划规模的情形。

第三就是租金贷发放的贷款资金不能支付给长租公寓。而是由金融机构直接支付给房东，这样也就制止了租金被长租公寓挪作它用，房东收不到。制止了房租不能给付房东的问题。买房流程中也是这么划定的，由银行直接把贷款划拨给开发商。

 

三、一方面用严酷的政策制度管住长租公寓的不规范行为，另一方面也要让其有健康生长的环境。对于长租公寓类企业可连续、健康生长您有哪些建议？

 

赵秀池：长租公寓类产品凭据差别的划分尺度可以分成差别的种类。

从是否持有资产角度分为重资产长租公寓、轻资产长租公寓；

从户型和栖身人口角度可以分三种，即家庭型租赁住房、宿舍型租赁住房、公寓型租赁住房；

从是否具有保障性子，可以分为保障房和商品房；

从建设的年限角度可以分为新居、旧房（存量房）；

从土地的使用性子角度可以分为：住宅类、商办类、工厂类。

从政府提供补助的角度可以分为实物补助和钱币补助。

 

长租公寓企业要实现可连续、健康生长不只是企业自己的事情，政府制订相关的政策至关重要。

从企业角度无非是要具有盈利模式。而盈利模式需要政府一系列政策的支持，包罗科学计划的制度以及实行，相关的金融、税收，水电气热的政策等。

首先，政府需要摸清租赁市场的供求关系状态，制度科学的租赁住房计划

租赁住房的需求与购置住房的需求是不一样的，租赁住房的需求往往是短暂的，随着时间的推移是会改变的。不能盲目以展望购置住房需求的方式去调研租赁住房的需求情形。

现在政府的口径都是大力生长租赁市场，言外之意就是租赁住房求过于供。实际上从疫情以来的租赁市场情形来看，已经有不少租赁住房空置，房租也在下降，未必是求过于供。

 

其次，要针对差别的租赁住房，分类施策

1 、要充分行使存量住房生长租赁住房，不要盲目增添新的高成本租赁住房供应

以己之见，现在租赁住房总量不存在欠缺问题，可能存在结构不匹配问题。好比租赁的需求以小户型为主，以短期需求为主，一样平常租赁条约都不跨越三年。而供应侧则是三居室户型偏多多，一二居室相对不足，团体宿舍稀疏。

针对上述情形，要充分行使住房市场的过滤理论，把住宅存量市场行使起来。好比，老破小就是户型较小，正好大部门是一两居，位置优越，配套较好，正好相符当下符租赁人群住房的需求。这些人也不会一辈子租房住，过渡几年也会购置自己的产权房，由于究竟产权房才做稳固，也是一个可以传承的家庭资产。

存量房也包罗疏解整治促提升之后低效行使的厂房、326 之后不能出售的商办类物业，这些要凭据详细情形，改建成家庭型或公寓型、宿舍型公寓。

2、大力支持租赁住房企业的谋划行为要郑重 底部资产要有盈利

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无论是轻资产照样重资产的租赁住房企业，要看其是否具有盈利模式。若是没有盈利模式，就不能盲目支持，尤其是金融支持政策。若是底部资产不盈利，盲目引入金融资本，最终也制止不了爆雷的局势，还会引起社会动荡。

3、不能盲目支持机构租赁，而应重视小我私家房东的作用

在大力支持机构租赁政策下，机构租赁纷纷爆雷，已经用事实说明，机构租赁并不像人们想象的那样稳固。

有些人以为机构租赁要比小我私家房东稳固。实在未必。企业的谋划寿命是很短的。据《财富》杂志报道，美国中小企业平均寿命不到7年，大企业平均寿命不足40年；而中国,中小企业的平均寿命仅2.5年,团体企业的平均寿命仅7-8年。

反过来，小我私家房东比企业更稳固。没有了轻资产长租公寓的加价，租金更廉价。

不要盲目借鉴外洋经验，机构租赁有若干比例，一定要研究我国的国情，现在我国租赁住房中有70%为小我私家房东。许多房源来自于老公房，当初买房成本低，才有现在的低房租。若是是新的商品房，这样的租金是算不过账来的。

因此，应让小我私家房东直接到住房租赁平台展示房源，直接举行手拉手买卖。

对租赁市场的补助，也不应该忽略小我私家房东。现在北京市只补助改建和团体土地上租赁住房，对小我私家房东是不公平的。

4、税收减免政接应落地  税收汇缴前买房扣除应于租赁住房扣除一样

可以借鉴南京市的税收政策，对于在政府租赁平台租赁的小我私家房东综合税率为0。

由于小我私家房东出租住房没有增值收益，连银行最少的利息收益都收不回。

现在大产权房住房出租收益率还不到2%，外洋住房出租收益率最少在4%以上，小我私家房东连最少的住房资金利息也挣不到，还要支付物业费、暖气费、住房维修基金、住房折旧等成本，出租住房自己就是赔本的。

现在北京的小我私家所得税汇缴税前扣除，买房抵扣1000元，租房抵扣1500元，也是不公平的。买房人的肩负更重，很可能也是一个为国家做着孝敬的房东。买房抵扣也应提高至1500元。

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