*本文转载自 经济日报

进入2月份，深圳、北京、上海三个一线都会陆续出台政策，整治租赁市场乱象，指导长租市场稳健生长。

专家示意，此次三城麋集出台文件，具有风向标意义，为其他大都会规范住房租赁市场提供了借鉴。相关措施有望进一步促举行业规范生长，有用降低长租公寓企业资金链断裂风险，保障宽大租房者利益。

整理迫在眉睫

近年来，在政策激励和资源追逐下，住房租赁市场特别是长租市场快速生长。部门长租公寓企业接纳“高进低出”“长收短付”“租金贷”等手段，大幅抢占房源扩大规模并违规形成资金池，乱象丛生。2018年以来，逾百家长租公寓陆续“爆雷”，大量租房者权益受到损害，破坏了长租房市场声誉，打击了正处在上升通道的住房租赁市场，教训深刻。

据不完全统计，长租公寓提供的租房数目呈逐年上升趋势，在北京、上海等都会，长租公寓类的企业市场份额已跨越20%。

住房和城乡建设部部长王蒙徽克日示意，2021年将规范生长住房租赁市场，加大对“高进低出”“长收短付”以及违规确立资金池等行为的整治力度，防止“爆雷”风险。

按往年老例，春节假期后住房租赁市场将迎来签约旺季。京沪深三大一线都会在春节前相继出台针对住房租赁市场的羁系规则，进一步规范租赁市场，可谓正逢其时。

直指行业痛点

“租金贷”是近年来长租公寓“爆雷”事宜频发的主要原因之一。部门长租公寓企业行使“租金贷”变相融资，通过高杠杆举行扩张，一旦资金链泛起问题，将给房东、承租人和金融机构造成极大损失——房东收不到租金，希望租房者腾空衡宇；租房者仍要还银行贷款，面临房财两空的逆境；银行可能面临因难以回款形成坏账。

此次三个都会的整理措施中，均对“租金贷”有所规范。北京严控“租金贷”拨付工具，要求银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。深圳提出，金融机构应当与承租人单独签署贷款协议，并将贷款拨付至承租人小我私家账户。上海则加倍严酷，要求未开展小我私家“租金贷”营业的住房租赁谋划机构，原则上不得新增该项营业；已开展小我私家“租金贷”营业的住房租赁谋划机构，应确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

行使“长收短付”形成资金池举行大规模扩张，也是当前长租公寓企业存在的突出谋划风险。此次三个都会的整理措施均包罗制止资金和租期错配的内容。

北京限制住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得跨越3个月租金。上海划定，承租人支付租金周期在3个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁企业；承租人支付租金周期不跨越3个月的，由住房租赁企业与承办银行约定按月或按季划转。深圳则提出，住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计跨越4个月租金数额的，对于跨越部门的资金，由羁系银行举行羁系。

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此外，设立租金羁系账户，确保资金平安，也是三个都会此次整理的配合措施。上海、深圳均提出，住房租赁企业应在当地注册的商业银行中，开立唯一的住房租赁资金羁系账户。北京市明确，住房租赁企业向承租人收取的押金需要通过北京房地产中介行业协会确立专用账户托管，并在条约终止后通知退还。

中原地产首席分析师张大伟以为，严控资金池和租期错配将大大降低长租公寓企业爆雷的可能性，政策严酷执行之下，长租公寓行业或将泛起颠覆性转变。

业内人士预计，通过“高进低出”“长收短付”以及“租金贷”等违规模式扩张的企业将逐步出局，特别是谋划风险较大的中小企业将逐步镌汰，行业谋划环境获得优化。

规范长租房市场

去年12月召开的中央经济事情会议提出，解决好大都会住房突出问题，并用较长篇幅对租赁住房提出相关要求，包罗加速完善长租房政策，规范生长长租房市场，整理租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平举行合理调控，等等。预计我国租赁住房将迎来周全快速生长，未来将成为住民可历久接受的住房消费方式。

浙江工业大学副校长虞晓芬示意，中央经济事情会议特别强调“要高度重视保障性租赁住房建设”，这表明保障性租赁住房建设和规范生长长租房被提到亘古未有高度。大力生长政策性租赁住房将成为解决好大都会住房问题的突破口。

上海市衡宇管理局有关负责人克日先容，2021年上海整年设计新增供应公租房8000套，同时增强既有房源周转循环使用；加大力度推进落实公租房拆套合租和宿舍型房源供应事情，整年设计新增供应床位1万张。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉以为，我国当前住房突出问题主要泛起在大都会尤其是特大和超大都会，表现为新就业大学生、都会非户籍常住人口、环卫等都会主要公共服务岗位上的进城务工人员等新市民群体存在较大住房难题，有用解决新市民住房问题，生长住房租赁市场成为要害。

据先容，保障性租赁住房包罗公租房和政策性租赁住房两大部门。公租房主要解决城镇住房和收入“双困”家庭，执行实物保障和钱币补助并举。政策性租赁住房主要面向无房新市民，政府给予政策支持，多主体投资、多渠道供应，执行政府指导价。

王蒙徽示意，将在人口净流入的大都会重点生长政策性租赁住房，会同有关部门完善土地、财税、金融等支持政策，增添土地供应，单列用地设计，探索行使团体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设，支持产业园区配套建设和“商改租”“工改租”等非住宅改建，简化审批程序，充分施展国有企业和民营企业功效作用。

专家示意，中央经济事情会议提出的相关要求，对住房租赁市场的生长具有里程碑意义。其开启了对规模重大的住房租赁市场有专项用地保障的历史；同时，将改变住房租赁市场历久以私人房源为主导，公租房和集中式长租房占比低的状态；此外，受政策支持、价钱由政府管制的政策性租赁住房在平稳租金价钱、提供低租金房源供应方面会更好地施展市场“稳定器”的作用。

“随着保障性租赁住房供应增添和长租房市场规范生长，我国历久存在的重售轻租的住房供应系统将发生转变，租赁房占比进一步提高，市场规范水平大幅度提升，租赁住房将成为住民可历久接受的住房消费方式。”虞晓芬说。

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