本文将从市场、产物、运营三个维度，对中国旅店市场业绩情形举行回首和评述；连系差别定位的产物业绩显示，对未来市场的产物开发机遇举行展望；凭据过往的运营数据趋势，探讨未来市场的运营提升空间。

一、市场篇

2018年是中国旅店行业的一个高光时刻，市场业绩到达了过往10年的最高点，然则2019年，市场并没有延续这种强劲的上升势头，增进泛起了阻滞。而且，除一线市场以外，其他市场均泛起了差别水平的业绩下滑。一线市场毫无疑问仍是绝对的价值高地，RevPAR同比增进3%，二线和三线都会泛起小幅滑落，而最值得关注的是目的地市场，整体业绩泛起了大幅跳水，同比降幅到达17%。这样的业绩转变也导致了差别市场业绩差距的进一步拉大。

2019年一线市场旅店收益显示仍稳居高位，房价甚至到达过往10年最高水平。在四大一线都会中，深圳是唯一一个在RevPAR指标上泛起下滑的都会。2019年中美商业战为全球政治经济生长带来的一系列不确定性因素，而在一线都会中外向型经济特征最为突出的就是深圳，因此他的旅店业绩受宏观市场影响颠簸也最大。相比之下，作为天下性和区域性的政治文化中心，北京和广州在经济上则展现出更好的内生生长动力，因此市场业绩显示出更好的增进势头。由于一线市场领头羊-深圳的收益下滑以及北京和广州的收益增进，一线市场各都会之间的收益差距最先缩小，展现出更为平衡的生长态势。

二线市场市场业绩分化更为突出。二线市场中的头部都会，即以杭州、苏州、成都为代表的新一线市场业绩在2019年实现了一定水平的提升，而其他的二线都会市场则泛起了下滑。新一线都会在生长过程中，普遍具备更好的产业、人口以及政策优势，需求基础稳固且多样，因此在面临市场下行压力时，市场业绩也更为坚挺。也正是由于这些优势特征，新一线都会受到了旅店投资市场的热捧，2019年的中档及以上的品牌签约旅店，前十位都会中有6位都为新一线都会。

2019年整体市场都在面临下行压力，三线市场的业绩水平虽并未泛起显著下滑，然则各项谋划指标仍不是十分理想。三线市场五星旅店谋划毛利率仍在20%倘佯，已往5年并未实现显著提升，与一线和二线市场的谋划毛利差距仍在继续拉大。

目的地市场是天下五星级市场中业绩颠簸最大的市场，谋划毛利跌幅跨越20%，稀奇是以海南和云南为代表的远程目的地市场业绩泛起大幅跳水，2019年海南主要度假旅店谋划毛利跌幅达22%，云南跌幅达18%。这主要由于受宏观经济下行压力影响，企业普遍在会议会奖流动方面缩减预算开支，小我私家旅游消费也变得加倍郑重，因此无论是企业照样小我私家都缩减了旅行开支，或者是转向了成本相对低廉的都会近郊旅店。因此，在目的地度假市场中，远程目的地度假村业绩下滑显著，而邻近焦点都会群的短途度假旅店业绩显示则相对平稳。

2020年，目的地度假市场在新冠疫情的影响下，业绩再次受到重创。从浩华和天下旅游同盟互助举行的景气指数观察中显示，疫情对于市场预期的袭击几乎是摧毁性的，2020年上半年景气指数只有-121。7月份公布的2020年下半年的景气指数观察中，只管以三亚为代表的个体度假市场泛起强劲苏醒迹象，但整体市场预期指数仍十分消极。

整体而言，2019年并不是一个轻松的年份。凭据数据显示，在中国宏观经济增速总体趋缓的大靠山下，一线都会和新一线都会显示出更强的抵御市场下行风险的能力。而其他市场，稀奇是远程目的地度假市场，受经济周期颠簸影响更为显著，中短期内谋划业绩也将继续承压。

二、产物篇

过往十年，是中国旅店市场风云变幻的十年，也是旅店产物不停迭代更新的十年。五星级旅店在2013年履历“八项划定”的重击之后，通过产物和运营计谋调整，重新顺应市场需求，因此谋划毛利近些年来也最先缓慢回升。而三星级市场，原本是受到全服务产物影响，业绩最先下滑，但2016年中档有限服务产物最先大量进入，把三星市场业绩水平逐步拉回到稳固状态。反观四星级市场，在过往十年中既没有遭受到市场转变带来的凶猛打击，也没有履历过大规模的产物结构调整，当五星和三星市场业绩最先回稳之时，四星旅店业绩正在履历着连续性下滑。

从2019年的数据显示，天下五星级旅店受成本上涨影响，谋划毛利下滑2%，三星级旅店在有限服务产物动员下实现谋划毛利小幅提升。而四星级产物同比降幅到达18%，传统的全服务的四星级旅店正在面临严重的谋划逆境。

在客房收入方面，已往五年四星级旅店出现显著下滑。相比于2015年，2019年四星级旅店客房收益与五星产物差距进一步拉大，而与三星级产物的差距却进一步缩窄。这主要是由于，在经济下行周期中，一些竞争力较弱的五星旅店最先“下沉”客源市场，与四星产物最先直面竞争。与此同时，中档市场通过产物升级，也在不停抢占四星市场客源。因此，传统四星旅店的竞争优势正在削弱，客房订价能力也在削弱。

在餐饮方面，四星级旅店显示也并不十分理想。目前市场中大部门的四星旅店都是全服务产物，因此餐饮收入是十分主要的旅店收入泉源，然则餐饮的谋划水平却泛起了较大跌幅。一方面，在八项划定之后，许多受到重创的五星级旅店餐饮最先走亲民门路，随着五星级旅店餐饮价格下降，留给四星旅店餐饮的溢价空间就变得越来越狭窄。另一方面，近年来海内社会餐饮生长如火如荼，许多四星旅店也最先与社会餐饮直接竞争，但由于旅店餐饮运营是相对传统，与天真多变和物美价廉的社会餐饮相比，也难以显示出自身优势。因此，面临五星级旅店餐饮和社会餐饮的双面夹击，四星级旅店餐饮收入也陷入了连续低迷。同时，食物成本和人工成本也在连续性上涨，这使得四星旅店餐饮谋划毛利的一起下滑。

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市场有危急，也自然会有转机。市场中已经有部门旅店看到了重大的餐饮宴会设施所带来的运营压力，因此正在逐步剥离低效的公区配套设施，聚焦客房运营以提升谋划毛利水平。从品牌签约讲述来看，近三年来新签约的中高档品牌旅店中，200间客房以下以精选服务为主的旅店数目显著增添，到2020年上半年，这个比例已经跨越了6成。越来越多的中高档产物正在通过产物结构的调整来实现更好的盈利。

从运营模式角度来看，传统四星旅店也正在面临着变化。长期以来，传统四星品牌旅店都以全权委托治理为主，伴随着中国旅店市场的逐步成熟，越来越多的中高档旅店最先转向特许谋划模式。如下图所示，过往三年已经有近五成的新签约的中高档旅店产物接纳特许谋划模式，而且这个比例出现显著的上升趋势。中高档旅店产物正在通过运营模式的调整以实现更好的成本管控，进而提升产物的盈利水平。

近些年来的品牌生长给中高档产物带来新的生长契机。一方面一些传统经典的四星级品牌正在举行价值重塑和产物更新，通过品牌重新赋能去打破固有产物固有形象，提升产物力。同时，越来越多的新型生活方式品牌进入到中高档市场，到2020年上半年已经有近11%的新签约品牌是生活方式品牌。这些生活方式品牌将会通过突出的品牌观点和个性化的产物表达，切入细分市场，实现更好地产物溢价。因此，品牌赋能升级也将成为未来中高档旅店实现旅店收入提升的主要契机。

面临市场转变趋势和连续下滑的业绩显示，我们以为在未来的3-5年，传统的四星旅店产物将进入到调整周期，产物结构的调整，运营模式的优化，以及品牌的赋能升级将会成为四星产物脱节谋划困局的要害。

三、运营篇

如下图所示，过往十年，收入端年均增速只有0.3%，而成本端的增速是1.2%。在收入端增进压力加大的生长周期内，若何实现更好的成本管控将成为旅店盈利的要害。

近年来，各大旅店治理团体都在加速会员系统和预定平台的搭建，与OTA争取线上流量。数据显示，五星级旅店的旅店总部官网预定占比已经从2015年的4%提升到2019年10%，而且这一比例正在连续增进中。然则，与连锁化的中档和经济型旅店相比，五星级市场的官网预订占比仍相对较低，未来仍有伟大的提升空间和生长潜力。因此，旅店预订渠道连续优化，也将继续成为节约旅店营销开支，提升运营效率的主要途径。

各个旅店在能耗管控上的提高也十分突出。从数据来看，2015年至2019年，天下五星级旅店每间可供出租房的能源支出下降了约17%。能耗支出在旅店中是一个很大的成本支出项，降低能耗支出不仅是控制成本的运营需要，更是实现绿色环保可连续生长的行业要求。能耗指标的下降也充实体现出旅店行业在运营上专业化和精细化水平的提升。

只管旅店行业在渠道治理和能源治理上的探索已初见成效，但在餐饮运营效率方面仍面临较大挑战。近五年来，餐饮收入增进迟缓，但食物成本以及人工成本却一起上涨。就五星级旅店而言，相比2015年，2019年餐饮收入增幅不足4%，餐饮成本增幅却高达10%，这也直接导致了餐饮谋划毛利率的显著下滑。

从收入端来看，许多旅店餐饮部门的空间收益能力是相对较弱的。就上座率而言，除整日餐厅以外，中餐厅和特色餐厅长年保持在低位，人均餐饮消费也没有实现显著提升，因此这些餐饮设施坪效水平普遍较低，难以为旅店孝敬优越的收入。

从成本端来看，餐饮成本中人工成本的上涨速率异常快，这也是餐饮谋划毛利率连续走低的主要原因。旅店餐饮向来是重人工的部门，餐饮部门的人工成本开支位居旅店各部门人工成本首位。面邻近年来宏观市场普遍性的人工成本上涨，旅店餐饮固有的空间结构以及传统的运营模式也没有设施在人工效率上实现显著提升，因此旅店餐饮也难以实现谋划利润上的突破。

一方面收入增进承压，一方面人工成本高企，因此许多旅店餐饮设施都陷入“食之无味，弃之可惜”的尴尬田地。以是，一些旅店治理者正在追求营业模式上的突破，好比通过餐饮外包运营，或者转变用途租赁的方式，以实现谋划毛利的提升。另外一方面，对于现有的低效餐饮空间，旅店运营商也希望通过更开放融合的餐饮设施结构，以实现空间坪效的提升。对于旅店餐饮而言，未来营业模式调整和空间活化应用或许是实现运营效率提升的要害。

2020年也注定是加倍艰难的一年，从浩华的景气观察指数讲述可以看到，2019年的市场预期已经异常消极，而2020年上半年更是迎来了旅店行业的至暗时刻，景气指数跌落谷底。

在此时间节点上可以看到，海内的疫情基本上已经得以平复，然则严重庞大的国际局势以及中美商业摩擦，也让整体海内经济的苏醒和生长蒙上了一系列不确定因素，市场下行压力依然伟大。在这样的生长周期内，投资者更应该具有高远的战略思维，具备穿越经济周期的投资理念和价值观，连续推动旅店业供应侧的变化和创新。而对于运营商而言，市场下行也将倒逼我们行业从业人员强化自身内功修炼，通过加倍专业的治理和精细化运营，助力旅店业绩正向生长。

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