陈臻：在都会更新项目中，通常是投资方或者开发商成为这个项目新的业主，首先他会有一个自己的投资逻辑，有他革新的想法，然后他会寻找好的互助方、租户、运营商，其中就包罗WeWork。

对于项目的整体规划，投资方在做投资时，已经做了许多剖析，包罗对市场、消费者、周边竞品等，他会对项目有一个大的定位和框架，好比一楼做零售、二楼做时尚、三楼做餐饮、四楼做电影院，等等。

详细到上海广场这个项目，投资方可能鉴于周边的环境、或线下零售的现状，希望引入一个新兴的业态，就想到了天真办公的WeWork。

而对于WeWork来说，我们需要探讨的是这个项目的区位、体量、楼层等，好比上海广场的三到六层、面积2.5万平米，在这个区域市场中是个合适的体量，大的互助偏向就定下来了。

进入实操阶段之后，另有两条线需要思量：一是交易价格，投资方会对整体项目举行测算，WeWork会对其中的2.5万平米举行测算，双方需要在商务、回报、经济性上杀青一致；二是产物端的设计，好比空间里那里需要拆改、要不要做这样的一个楼梯、人人怎么搭配才气实现整体效果等。

在上海广场这个项目上，我们三年前就最先接触，以是双方团队在这两条线上的相同都对照充实。这个项目的乐成，我以为很大水平上是两个团队相同得很深的效果，让整个项目有一种十全十美的感受。但现在并不是所有的项目，我们都能有云云深的介入度。

睿问：若是深度介入，WeWork一样平常会在项目革新中的什么时间点介入？未来想实现怎样的战略目标？

陈臻：对于这类存量革新项目，WeWork希望越早介入越好，甚至在投资方投资之前、在做项目的财政测算之前，我们就介入进来了。从投资的角度来看，是稳健的；而从后续执行或者运营端来看，也是如预期的，整条线是买通的。

在都会更新的浪潮中，我们可以看到，中国有许多都会更新项目、商业体、综合体需要革新，以是我信赖这是一个大的趋势，商改办是一个趋势，商办同圈也是一个趋势。而我们可以通过向民众展示上海广场、威海路等项目案例，给都会更新的投资方、开发商提供多一种选项。

02

陈臻：实在不光是在都会更新项目里，WeWork所有项目的选址都存在这样的逻辑和系统，需要思量以下因素。

一是都会级别，现在WeWork已经进入12个都会：包罗4个一线都会，对此人人不会太有争议，由于一线都会的经济发展水平、住民收入水平、市民对新鲜事物的接受度、外资进入水平等都对照高；然后是一些新一线都会，如南京、武汉、成都、西安等。选择哪些都会进入，从WeWork角度看，应该追随国家的大战略走，好比哪些都会会成为国家中心都会、哪些都会要承载这个区域焦点都会的职位和能力，如长三角、大湾区等。但我们的重点照样会在一线都会以及新一线都会。

二是都会的子市场，在都会级别之后，我们需要看每一个都会的子市场，鉴于我们是一个办公体，提供的是一个办公属性的产物，以是我们需要看子市场的出租率怎样，空置率50%和5%完全是两个差别的市场。而无论是金融机构、TMT、科技、咨询业、零售，照样物流仓储等，行业的组成和未来的趋势，对我们来说就是一个很主要的因素。

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三是项目的位置，WeWork是极具商业零售属性的，我们提供的是一个办公产物，是一对多的，具有零售属性，以是我们会很在乎我的客人怎么来、交通情形怎样、是否有地铁，离地铁站两百米和两公里也是不一样的观点，差别的地铁线也是不一样的。此外，我们的会员对照年轻，我们会在乎项目周边的商业配套，有没有餐饮、有没有零售、有没有网红店、有没有绿化等，周边的生态是需要关注的。同时，我们还需要思量在这个区域自己有若干库存，是多了照样少了。

四是楼宇的详细条件，好比楼宇的采光怎样？视线内的景观若何？新风够不够、消防够不够？这些条件对出租或者运营来说都是有影响的。

最后另有这个楼的市场显示，这点也很主要，租金水平差别，效果也会不一样。

当项目经由上述条件层层筛选之后，我们会很清晰这个地方需不需要WeWork，未来会有多大潜力，能做多大销售额，把成本放进来后能不能赚到钱，最后就是：赚钱Go，不赚钱No。

这内里还会有一些硬性的条件，好比：空置率大过40%的子市场、五百米之内到不了地铁、租金不具备经济性、自己的库存已经很大的区域、采光稀奇差的低层等等，相符这些条件的我们都不会思量。

睿问：数据显示，WeWork现在有三分之一的项目是都会更新项目，那么都会更新项目和非都会更新项目，在公司内部若何划分，有分工吗？

陈臻：两种产物我们是同一个团队去操盘的，以是实在在WeWork内部，我们并不会区分都会更新项目或者写字楼项目。可能的情形是：每一个都会更新项目从我这儿拿下来之后，设计团队会连系项目周边的人文属性、社会属性、经济属性做设计，再确定需要什么样的SKU，是大的照样小的。由于我们的客户可能是互联网企业，可能是金融企业，背后也是差别的逻辑，但都是一个团队一步步走下来的。

睿问：回到上海广场这个项目，是典型的商办连系模式的项目，一二楼是商业、三楼以上是办公，然则中心并没有扶梯毗邻，是不是可以说商业和办公照样需要保持距离，这两个业态到底该怎么去连系？

陈臻：这是一个很好的问题，也是个很细节的问题。我不知道我们今天做的是不是一定就是完善的，在商办同圈中，商业与办公到底若何连系，我以为这个问题存在提高或者探讨的空间，在这个问题上实在是仁者见仁、智者见智的。有些人以为应该再大水平的毗邻；有些人以为这样的支解是不错的选择，这还需要未来的实际效果来验证。

我小我私家明白的是：整个办公和商业，只管人群很匹配，然则它们照样有一些差别的地方：办公照样需要一些私密或者平静，不一定需要稀奇平静，但一定不是零售那种稀奇吵的气氛，包罗在差别时段可能会有差别的属性。以是我小我私家实在是以为，这样有限的星散可能从现在看来，是一个不错的选择，但这也确实需要让实践来证实。

03

陈臻：我自己是这么看的，人人都想做轻资产，大多数行业都想做轻资产，然则做轻资产是有条件的，你有没有这个能力、你有没有这个实力。

我以为首先要思索的问题是，轻资产能不能给你的互助方带来他自己缔造不了的价值，我坚信对于相当一部门房地产互助方来说，我们是能够提供这样的价值的，然则不是对所有的业主都能到达这样的效果呢？

第二个问题是做轻资产的利益是什么？是低风险，但低风险伴随着的一定是低回报，你不可能承受着低风险，又能收获高回报，它不是一个主流纪律，高风险有高回报，低风险就一定是低回报。你需要去权衡风险和回报的问题。

WeWork的战略一定不是我只做轻资产或者我只做重资产，这不是我刚性的要求。

对我来说，评判风险以及我是否可以给我的互助方提供他自身没有办法缔造的价值，才是焦点，这两个要素缺一不可，若是缺少一个又做成了轻资产，要不他亏要么我亏，这种互助都不会恒久。

实在，轻重模式的界线也并不是那么显著。说细一点，在行业内，重、轻资产有两个维度：一个维度是装修钱谁付；第二个维度是租金付不付，这可以衍生出许多种类型，好比业主全负担、业主负担租金、业主负担部门租金等等，有无数种类型，以是轻资产或者重资产并不是两个极端。

在我看来，双方需要的是互助，什么叫互助，不是通过重或者轻来区分的，而是人人要共担风险、共享收益，这才是互助。没有原理你担风险、我享收益，这个就不叫互助了。