俄勒冈州最近创造了房地产历史，蓝冠线路测试成为美国第一个在全州范围内实施租金控制的州。

 

我对俄勒冈州的房地产市场非常了解，因为我在那里长大，14岁时买了第一套出租房。考虑到这一点，我知道俄勒冈人对这项新法律是善意的;他们想要控制本州失控的生活成本。

 

但我不同意把控制租金作为解决办法。事实上，这种帮助和支持该州最弱势居民的努力将不幸对他们产生最大的负面影响。

 

为什么?因为租金控制根本不起作用。相反，蓝冠线路测试它压低了建设，抑制了对新租赁物业的投资，并从根本上扰乱了租赁市场。

 

这不仅仅是一个俄勒冈州的故事。加州、纽约和科罗拉多州最近也在考虑类似的租金控制法案，芝加哥市正在制定自己的相关法规。

 

 

这在任何领域都行不通。

 

今天的房地产市场是复杂和相互关联的。

 

住房拥有率在下降，租金在不断上涨。事实上，根据加州大学伯克利分校(UC Berkeley)特纳中心(Terner Center)的一份报告，与2015年相比，2016年“自有住房”的数量减少了60万套，这表明由于止赎危机，郊区住房的所有权发生了转移。

 

与过去相比，现在的租房者明显增多，而新租房的供应跟不上这种需求。这就是目前推动租金负担能力的原因——供应不足。

 

 

当房东束手无策时，租客就成了受害者。

 

租金控制只会让这种脱节变得更糟，因为它会给建筑商和房东带来负面影响，阻止新的出租单元进入市场。

 

最糟糕的是，它会侵蚀今天已经很老的租赁存量，最终影响租户的生活质量。因为拥有一处出租的房产是要花钱的——要支付持续的维护费用、管理费用，当然还有不断上涨的房产税。

 

如果房东无法提高租金来支付这些费用，会发生什么情况?他们不再投资他们的房产，最终他们变得越来越破旧。没有更大的改进，没有更多的预防性维护，没有更多的更新。

 

 

相反，重点转移到最大限度的租金，他们能够得到的财产，最终的结果是破落，蟑螂滋生的建筑物和房子，没有人可以修复，因为租金控制切断了他们的资金来源。在那种情况下，每个人都会输。

 

我们已经开始看到新法律对俄勒冈州租户的负面影响，因为越来越多的物业经理正在讨论在“无原因”条款下，在11个月后取消首次租户，该条款在第一年入住后终止。通过这样做，他们仍然可以“毫无理由”地驱逐租户，有效地让他们避开租金控制，并根据市场价格提高下一个租户的租金。

 

就这样，租客又失去了一个月的住房，这一切都是为了满足新的租金管制法的要求。

 

 

这可能也是最好的情况，因为拥有长期租约的租户承受的痛苦甚至更大，因为房东会减少他们在物业上的资本支出，以确保他们的投资获得正回报。

 

经济上处于不利地位的人受到租金管制的打击最大。我已经收到了许多来自房地产经纪人的邀请，他们想帮助我出售俄勒冈州的房屋。我能把它们卖给谁?不是房东，而是那些已经买得起房子的租客。这将进一步减少租赁的数量和质量在该地区作为更好的租赁出售。它还将促使公寓业主转变为共管公寓，并进一步减少对最弱势群体的供应。

 

不一定要这样。

 

有一个更聪明的解决方案。事实上，新加坡有一种经济适用房的运作模式可供模仿。我知道在美国我们有一个受补贴的混合收入模式但它还不够普遍，也不够以市场为导向。在新加坡，开发商受到房产税减免的激励，作为交换，他们将部分出租单元留给低收入家庭，并为他们提供租金减免。

这些也不是典型的“低收入”单位。根据新加坡制度的规定，租金必须是其总库存的一部分，不能孤立、质量低劣或有其他不同之处。然后，市政府规定了所有的租金，所以房东只能从市政府收到一张租金支票。

 

该系统实现了两个不同的目标:

 

 

它混合了社区内的财富。因此，新加坡没有专属富人区，也没有贫困社区，因为无论收入多少，每个人都住在一起。

 

邻居不知道谁是谁。每个家庭的收入可能不同，但他们仍然住在一起。这是一个真正的大熔炉。

 

通过以这种方式补贴租金，新加坡允许当地租赁市场有机运作，蓝冠线路测试由房东做出筛选租户的所有决定，租金由需求决定，市场按需增长。唯一不同的是，那些符合一定经济条件的租户有资格获得援助，并能够居住在城市的任何住宅楼。其他东西都按市价出租。

 

对于租客来说，这确保了他们所居住的房子有一定的护理标准和质量。

 

对于房东来说，它允许他们在不放弃市场价格的情况下，把不同收入的租户带到同一个社区和同一栋楼里。这些市场利率和税收抵免刺激了更多的建筑，从而增加了供应，并有助于防止租金飙升。

 

 

这是一个在新加坡行之有效的模式，蓝冠线路测试也是一个值得在这个国家考虑的模式。因为对房东、租客或他们居住的社区来说，控制租金并不是解决问题的办法。