在他的《零售详情》一书的第五版中，蓝冠线路零售业主兼顾问罗纳德·l·邦德为小企业主们提供了一本最新的、严肃的零售业指南。在这段经过编辑的摘录中，作者就租赁的来龙去去，以及如何在零售租赁中得到你想要的东西，提供了专业的建议。
 

 

 

协商租赁可以像买牙刷一样简单，也可以像买新车一样复杂。显然，如果你是和一个非常灵活的个人所有者打交道，或者是和一个政策不允许谈判的大公司打交道，事情就简单多了。但我们会假定你是在和一位租赁代理人或购物中心经理打交道，而且通常情况下是有商量的余地的。

 

零售场所的租约通常至少有三年。以下通常包括在零售空间租赁中，以各种组合形式出现。

 

一个基本的术语。承租人——也就是你——有义务在一段特定的时间内支付租金(通常是三年)，不管你的生意是否能撑到那时候。

 

基本租金。这是按每平方英尺计算的，或按总销售额的百分比计算的，两者以较大的为准。典型的租金从$到$不等。每月每平方英尺90到3美元，占总销售额的6%。

 

维护责任的分配。承租人通常负责维护所有服务于该空间的设备，包括电气、管道、供暖、空调和结构部件。

 

供水和排水系统等。这些通常包括在租赁费中，但预计要支付额外的燃气、电力和垃圾清除费用。

 

三重净。这是按月收取的费用，蓝冠线路通常由税费、保险和公共区域维护三部分组成，因此称为“三重净”。这笔费用的目的是让出租人把他或她的可变成本转嫁给你。他们会在你的基本租金基础上增加10%到35%。

 

完成津贴。作为三年租期的回报，出租人通常会给你一定的补偿，让你按照自己的要求装修。这通常是每平方英尺10到30美元，足够基本的墙壁、天花板、照明、电力、管道、供暖、空调和绝缘。它通常不会覆盖墙饰面、地毯和地砖、标牌和任何定制工作以满足您的特定需求。

 

预付租金。通常是一到三个月。

 

保证金。这通常是零到两个月的租金。

 

作为租赁谈判的第一步，就你感兴趣的空间联系租赁代理商并征求他们的建议。收到几份之后，你应该对谈判中要处理的条款和价格有了一个概念。在这一点上，你可能会发现它是可取的聘请租赁代理人为你谈判租赁，如果你感到不堪重负的任务或如果你不是一个特别好的谈判者。你可以自己做，但是，通过遵循一些基本的指导方针，你应该能够达到合理的条件。

 

如果你能找到至少两个满足你需求的空间，这将有助于确保你的租赁竞争。在你收到租赁代理或中心经理的建议后，不要让他们过早地强迫你签订租约。

 

你应该让律师检查你的租约，但不要让他或她为你做决定。花钱请律师是为了指出潜在的风险，他们可能会过于谨慎，以确保你以后不会因为没有适当地警告你而责怪他们。听取律师的建议，但要自己做商业决定。

 

准备并递交一份书面的还盘，以回应有关建议。你可考虑的建议包括:

 

降低基本利率

 

没有支付销售百分比或更小的百分比

 

更大的装修余量和更多的改进，如地板覆盖物和室内分区

 

分级租赁费率，起租期低，但在租期内逐渐增加

 

限制“三重网”收费

 

在基本费率中包括一些公用事业

 

较短或较长的租赁期限

 

“逃逸”条款，允许你在某些情况下解除租约

 

免费租金(一至六个月，视乎市场情况而定)

 

降低预付租金和保证金

 

在你的建议中包括几个或所有这些。你不太可能成功地与他们所有人谈判，但它将建立一个良好的立场，从谈判和帮助你评估的意愿，出租人进行有意义的谈判。确保出租人知道你正在与其他中心协商。

 

在你觉得你已经得到了所有你能得到的让步之后，选择一个对你最有利的，最后敲定条款。