蓝冠线路如何协商租约——给零售商的初学者指

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在他的《零售详情》一书的第五版中,蓝冠线路零售业主兼顾问罗纳德·l·邦德为小企业主们提供了一本最新的、严肃的零售业指南。在这段经过编辑的摘录中,作者就租赁的来龙去去,以及如何在零售租赁中得到你想要的东西,提供了专业的建议。
 
蓝冠线路 如何协商租约—
 
 
协商租赁可以像买牙刷一样简单,也可以像买新车一样复杂。显然,如果你是和一个非常灵活的个人所有者打交道,或者是和一个政策不允许谈判的大公司打交道,事情就简单多了。但我们会假定你是在和一位租赁代理人或购物中心经理打交道,而且通常情况下是有商量的余地的。
 
零售场所的租约通常至少有三年。以下通常包括在零售空间租赁中,以各种组合形式出现。
 
一个基本的术语。承租人——也就是你——有义务在一段特定的时间内支付租金(通常是三年),不管你的生意是否能撑到那时候。
 
基本租金。这是按每平方英尺计算的,或按总销售额的百分比计算的,两者以较大的为准。典型的租金从$到$不等。每月每平方英尺90到3美元,占总销售额的6%。
 
维护责任的分配。承租人通常负责维护所有服务于该空间的设备,包括电气、管道、供暖、空调和结构部件。
 
供水和排水系统等。这些通常包括在租赁费中,但预计要支付额外的燃气、电力和垃圾清除费用。
 
三重净。这是按月收取的费用,蓝冠线路通常由税费、保险和公共区域维护三部分组成,因此称为“三重净”。这笔费用的目的是让出租人把他或她的可变成本转嫁给你。他们会在你的基本租金基础上增加10%到35%。
 
完成津贴。作为三年租期的回报,出租人通常会给你一定的补偿,让你按照自己的要求装修。这通常是每平方英尺10到30美元,足够基本的墙壁、天花板、照明、电力、管道、供暖、空调和绝缘。它通常不会覆盖墙饰面、地毯和地砖、标牌和任何定制工作以满足您的特定需求。
 
预付租金。通常是一到三个月。
 
保证金。这通常是零到两个月的租金。
 
作为租赁谈判的第一步,就你感兴趣的空间联系租赁代理商并征求他们的建议。收到几份之后,你应该对谈判中要处理的条款和价格有了一个概念。在这一点上,你可能会发现它是可取的聘请租赁代理人为你谈判租赁,如果你感到不堪重负的任务或如果你不是一个特别好的谈判者。你可以自己做,但是,通过遵循一些基本的指导方针,你应该能够达到合理的条件。
 
如果你能找到至少两个满足你需求的空间,这将有助于确保你的租赁竞争。在你收到租赁代理或中心经理的建议后,不要让他们过早地强迫你签订租约。
 
你应该让律师检查你的租约,但不要让他或她为你做决定。花钱请律师是为了指出潜在的风险,他们可能会过于谨慎,以确保你以后不会因为没有适当地警告你而责怪他们。听取律师的建议,但要自己做商业决定。
 
准备并递交一份书面的还盘,以回应有关建议。你可考虑的建议包括:
 
降低基本利率
 
没有支付销售百分比或更小的百分比
 
更大的装修余量和更多的改进,如地板覆盖物和室内分区
 
分级租赁费率,起租期低,但在租期内逐渐增加
 
限制“三重网”收费
 
在基本费率中包括一些公用事业
 
较短或较长的租赁期限
 
“逃逸”条款,允许你在某些情况下解除租约
 
免费租金(一至六个月,视乎市场情况而定)
 
降低预付租金和保证金
 
在你的建议中包括几个或所有这些。你不太可能成功地与他们所有人谈判,但它将建立一个良好的立场,从谈判和帮助你评估的意愿,出租人进行有意义的谈判。确保出租人知道你正在与其他中心协商。
 
在你觉得你已经得到了所有你能得到的让步之后,选择一个对你最有利的,最后敲定条款。
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