蓝冠线路租用商业空间时应考虑的准则

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蓝冠线路

问:对于如何在不被敲竹杠的情况下出租我的新位置,蓝冠线路有什么建议吗?
 
答:租用商业空间可能意味着进入隐藏成本和高昂费用的雷区。商业地产领域充满了经验丰富的专家,他们往往咄咄逼人,尤其是对新手。我的第一个建议是,在你需要搬家之前就开始寻找下一个空间。你拥有的时间越多,你在谈判中就越有优势。
 
但在开始你的谈判策略之前,让我们先从最基本的开始。你能出多少钱?你需要在哪里接近供应商、客户、交通枢纽?你需要多少平方英尺?您需要哪些功能(私人办公室、开放式会议空间、陈列室、带接收坞的仓库)?哪些是你想让你的生意更有效率的?
 
使用这个标准列表来选择商业房地产经纪人,寻找一个专注于租客工作并且对你想要的位置有广博知识的人。不要担心佣金,它是由商业租赁双方的房东支付的。
 
直到你和你的经纪人想出至少两三个候选人,你才应该开始为你的第一选择谈判。做好离开的准备——并且是认真的。让你的经纪人处理谈判。如果你够幸运,你会找到一个经纪人,就像我为一家医疗设备研究公司寻找新空间时遇到的那个经纪人一样。他列出了一份适合我们需要的可用空间(和价格)清单,然后把这份清单交给了我们现在的房东,他几乎是倾尽所有,给了我们比任何人都优惠的价格。
 
最后一条建议:在你的经纪人谈妥一笔令人满意的交易后,雇佣一名房地产律师来检查租赁文件。你想要的是一个每天谈判租约的律师,而不是你的总顾问。房地产律师会指出所有的陷阱在草案租赁,以及遗漏的项目,应该添加到租赁为您的保护。
 
列表
 
在购买新空间时,我设置了一个电子表格来跟踪和比较所有的条件和变量。这里有一些要点供你参考。
 
•房租。询问如何测量和计算可计费的建筑面积,以便在建筑物之间进行比较。
 
•租赁期限。租约什么时候开始,什么时候到期?你可以长期租赁(更好的交易),还是更喜欢短期续租?房东会根据自己的需要选择其中之一,尤其是考虑到他们的债务和贷款人的要求。
 
•增加租金。它们是如何计算的,它们是自动的吗?
 
•额外的成本。这包括水电费、税金和保险费,以及公共区域维修费(CAM)。
 
•预付租金和/或押金。就像对待公寓一样,商业大厦的房东在搬进来之前可能会要求改变前两个月的租金和押金。
 
•改善成本。这些费用通常是由房东支付的,房东会将这些费用按比例分摊到租金中。这取决于你的生意,这可能涉及大笔的钱,但房东通常有灵活性,蓝冠线路特别是如果他的贷款人是合作的。银行可能会同意向房东提供更多贷款,以换取较低风险的现金流。
 
•扩建的条件。谁需要批准它,谁来监督它?
 
•维护和修理。与住宅租赁不同,商业租赁通常要求承租人支付除外墙、屋顶和公共区域外的所有费用。
 
•转租权。你在什么情况下可以转租?
 
•排他性权利。如果你是零售行业,你需要排他性,这样竞争对手就不能在同一栋大楼或大楼里开商店。
 
•将租约转让给新承租人的权利。我曾经有一个房东在我们等待他批准租赁转让的时候,把我公司价值1.2亿美元的出售给了他。
 
•库存留置权。如果你有库存,如果你的生意失败,房东对你的库存有自动或优先留置权吗?(各州法律和租赁条款有所不同。)
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