两周前，我和妻子迎来了我们的第一个孩子罗西。上周，蓝冠线路测速我为她支付了大学的全部学费，而我自己却分文未花。如何?通过单一的房地产投资。

 

理论上的计划很简单，但不一定容易:

 

买一处房产。

 

让我的房客在未来18年内还清抵押贷款。

 

在偿清债务后出售或再融资。

 

用这笔钱来支付我女儿的大学学费——或者她想要的任何未来。

 

我在当地买了一套四单元的房子。修正后，它在今天的市场价值应该在16万美元左右;假设平均通胀率在3%左右，我估计这处房产在18年后的价值约为27.5万美元。这些钱应该足够支付罗西四年的大学教育，或者如果她选择不上大学(我将全力支持)，就提供创业资金。

 

美妙之处在于，不是我付钱，而是我的房客付钱。每个月，抵押贷款的还款率越来越低，但资金来自于该房产的租金收入。与此同时，房产的价值很可能会随着通货膨胀而逐月攀升，从而增加我的财富(以及罗西的大学基金)。

 

更妙的是，我是自己掏腰包买的这幢房子。当然，蓝冠线路测速我可以先付一大笔首付，但如果你只用别人的钱就能做成一笔交易，房地产就有趣多了。对于这次特别的购买，我使用了一个私人放贷人来资助整个购买和财产的修复。

 

一旦房子彻底改造好，我就会在当地银行把这笔贷款再融资，变成长期的固定利率抵押贷款。我将此称为“BRRRR策略”(购买-恢复-租金-再融资)，这是我非常喜欢的策略，并在《租赁资产投资》一书中进行了更深入的讨论。

 

成功的四个步骤

 

当然，这种策略并不适用于所有购买房地产的人。相反，它采取了几个关键步骤。

 

首先，我必须找到合适的房产——这或许是这个过程中最重要的一步。所以，我花了很多时间在本地市场寻找潜在的交易机会。这个财产来自于我几个月前寄给业主的一封直邮信件。我对房子进行了彻底的分析，确定了我的最高出价，并通过谈判艰难地达成了我需要的交易。在房地产行业，你买东西的时候就赚到了钱——所以不要低估了对任何房地产交易进行正确分析的重要性。

 

其次，我需要对房产进行修复，使其尽可能地“不受租户影响”。换句话说，我想确保房子看起来很漂亮(以吸引最好的租户)，但我也想使用可以承受冲击的建筑材料——从而降低未来几十年的维护成本。

 

第三，我需要确保财产是不断填补和维护。虽然我可以自己做这些，但在这个项目中，我将聘请一位物业经理来处理这些任务，让这项投资尽可能地被动。因为我以正确的价格购买了这处房产，每个月它实际会产生更多的收入，这比经营这处房产所需要的要多得多，从而产生正的现金流，每月可能超过500美元。所以，不仅是罗西的大学学费得到了支付，我自己的个人收入也有了显著的增长。

 

第四，我需要出售或再融资的财产支付罗西的大学。没错，我甚至不需要卖掉房子来支付她的大学学费。例如，假设2034年，也就是我女儿上大学的那一年，房产价值275,000美元。我们可以把房子卖掉，然后支付大约10%的销售费用和20%的税金，这样我们就有大约20万美元留给罗西。或者我可以简单地获得一笔新贷款(再融资)，占房产价值的70%——拿出20万美元现金给罗西，并在此房产上持有更长时间。

 

最后一个好处

 

最后，这个策略很令人兴奋，因为我不仅要为孩子的教育买单。

 

我们都知道，在大学里的孩子，他们的父母为他们支付一切，他们中的许多人从来没有认真对待学校。相反，一旦罗西长大，明白了发生了什么，这将成为她的财产。她将帮助管理公司的各个方面，让我在房地产投资的艺术和科学方面对她进行培训。她将在高中毕业时比班上任何一个人都更会理财，同时还能避免大多数学生背负的沉重的大学债务，这要归功于一项战略性的房地产投资。

你知道，房地产投资很像养育子女:大量的打嗝、混乱、没完没了的问题，甚至可能有些不眠之夜。这需要勤奋、智慧、计划和耐心。但是，最终，你所创造的一切之美总是胜过戏剧。