统一管理、装修时尚、不忧郁随意涨租……近年，在北京、上海、广州、武汉等人口万万级别的超大都市中，长租公寓热度不停上升。该业态解决了不少年轻人的安居问题，有利于缓解楼市压力，一定程度上肩负了“锁”住人才、培育都市竞争力的功效。尤其对武汉这类外来人口多、创业空气浓、大学生数目大的都市而言，长租公寓有着伟大的生长潜力。然而，突如其来的新冠肺炎疫情，使得长租公寓行业的市场需求大幅下滑。与此同时，相关企业还需肩负租金、员工薪资等成本支出。

对深耕武汉的长租公寓企业而言，疫情更是“当头一棒”。长租公寓品牌江寓即是其中的典型代表——该公司所有营业、房源均在武汉，在汉拥有超15万名租客、4万多间房源，员工靠近700人。“疫情对公司现金流影响很大，但我信赖一切难题都市已往。我们希望‘新武汉人’不要由于疫情而脱离武汉，待疫情竣事后一起建设武汉。”江寓创始人兼CEO田德鑫对支点财经记者说。疫情靠山下，长租公寓行业都受到了哪些打击？从业者有哪些应对行动？

疫情前，行业正处于“修复期”

长租公寓在海内生长时日较短，快速生长中有不少乱象。不外，在疫情前，该行业已进入“触底回升”的修复期。长租公寓是住房租赁的主要形式之一，主要指服务商租用、收购业主的闲置物业，经装修、革新后对外出租，并提供各种租后服务。由于一样平常租期比较长，以年份为计量单位，以是命名长租公寓。这一业态的价值，在于能利便房东收租，也能让租客享受更专业的服务。随着城镇化的推进，大批开发商、中介公司、创业者进入这一领域。

2014年最先，海内长租公寓行业进入快速生长和品牌化时期。这一年，雷军斥资1亿元投资YOU 国际青年社区，“公寓”成为网络热词。2015年最先，各种利好政策不停出炉，资源纷纷进入，长租公寓也一起高歌。迈点研究院数据显示，停止2018年上半年，“旅店系”“房企系”“中介系”“国家队”等长租公寓企业阵营不停壮大，品牌数目已跨越2000家。

这一历程中，地方性长租公寓品牌也大量泛起，主攻武汉市场的江寓就是其中之一。公司创始人田德鑫2011年大学毕业后，曾在总部位于北京的一家头部长租公寓事情。2017年他回到武汉，创立了这一品牌。

值得注意的是，田德鑫是一位“新武汉人”。大学时期一次武汉之行给他留下了深刻印象，他便选择在武汉创业。长租公寓通例盈利泉源主要是租金差，以及面向租客提供的增值服务，自己是个“微利行业”。譬如，在长租公寓产业成熟的日本，房间数目排行第二的公司Leopalace21 Corp，2019年毛利率仅8.31%。

行业特点决议了，企业拥有的衡宇足够多、有集约谋划的成本优势，才气盈利。但随后，因部门企业无序扩张，行业乱象也随之泛起。其一是高进低出。简朴说，就是为了在短期内抢夺房源，长租公寓付给房东的租金比收承租人的租金还要高，100%赔本谋划。其二是长收短付。就是向租客按年收租金，然后按季或按月付给房东，将差额用于继续扩张或其他用途。

固然，乱象远不止以上两种，还包罗滥用“租金贷”、甲醛超标等问题。由于整个行业都未进入盈利期，加上连续高风险扩张及不良谋划模式，久而久之，积累的风险在2018-2019年集中发作。支点财经不完全统计，2018年因资金链断裂导致跑路、倒闭的公寓数为12家，2019年则为52家。与此同时，政府也加大了行业羁系力度。受此影响，行业融资难度骤升。田德鑫向支点财经记者示意，江寓在2018年的贷款、发债均遇到了较大难题。

华菁证券相关研报示意，2019年长租公寓行业头部企业管理房间规模平均增速为19%，较2018年173%的增速显著回落。优胜劣汰下，活下来的优质企业最先了“自我修复”。除了优化营业结构、精细化运作外，也最先努力拥抱资源市场。

2019年11月，青客（QK）在纳斯达克挂牌上市；2020年1月17日，蛋壳公寓（DNK）上岸纽交所。虽然长租公寓行业仍处于“烧钱”阶段，但IPO一定程度上也代表着行业底层框架开端确立，让从业者更具信心。“熬过了融资艰难的2018年、2019年，以为行业最糟糕的时代已经已往了。”一直到年头，田德鑫的设计都是2021年实现美股上市。

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遭遇“黑天鹅”

“黑天鹅”蓦地降临，让处于自我修复期的行业再次遇到了打击，也让江寓的上市设计大概率推迟。春节事后，租赁市场本应迎来一年之中的高峰期，但因疫情暴发，大量租客受交通管制影响，减免租金诉求伟大。以江寓为例，2019年春节假期事后的一个月内，公司签了约1万个房间。“今年2月，天天只有30-40个续约客户，不到去年的同期的1/3。”田德鑫说。许多人都延迟了返城设计，原有的租赁需求也一并延迟，各地长租公寓的退租率也随之增添。

易居中国数据显示，近八发展租公寓企业示意，疫情时代出租率、营收同比下降50%以上。对许多长租公寓来说，这险些就是“灭顶之灾”。可能有些人不理解，不就一两个月没有收入，影响有那么大吗？等疫情竣事，再赚回来不就行了？没有那么简朴。这段时期，衡宇空置、收入断流，成本却依然在继续。租金依然要交，人为要发，装备折旧也要肩负，这些都是伟大的成本。

以房源量达10万间的青客公寓为例，2019年营业成本约13.05亿元。若粗放地分摊到每个月，成本就高达1.09亿元。假设收入降低了5成以上，而成本只降了3成，那一个月（现实影响时间可能更长）的亏损，可能3-4年也赚不回来。缘故原由在于，长租公寓还没跨过盈亏平衡的“生死线”，现金流主要靠不停融资。每月收入扣掉成本后，均处于亏损状态，毫无利润可言。

“江寓也还没有到达盈亏平衡线，但去年亏损额度相对于租金收入的比例，在业内处于较为康健的水平。”田德鑫说。那么，哪些类型的长租公寓，压力会更大？就营业模式而言，现在海内长租公寓分为集中式、涣散式，前者以万科、龙湖、碧桂园等开发商旗下品牌为主，蛋壳、贝壳、青客、江寓属于后者。部门集中式公寓矜持物业，压力相对较小，但那些必须支付房东租金的涣散式公寓运营商，压力较大。

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就区域结构而言，在武汉市场结构较多的企业，压力无疑会更大。现在，武汉各品牌本土长租公寓房源总数约20万间，江寓占比最大。就建立时间而言，早期进入行业的企业抗风险能力可能更强。

华菁证券研报示意，2013-2017年重点都市租金每年保持5%-8%的增进，由于长租公寓在业主端的租赁条约一样平常至少签5年，在上述节点入局的企业，能积累更多的租金剪刀差。值得注意的是，从2月10日最先，除疫情严重的湖北区域外，各地复工复产事情已陆续睁开。这是否代表，长租公寓已走出了阴霾？不一定，由于差别行业、差别区域，复工节奏有很大差异。

支点财经查询发现，各地复工节奏大致顺序为重型制造业、生产服务业、必须消费服务业、一样平常制造业、商业服务业、建筑业、生涯服务业。可见，长租公寓所属的生涯服务业排在最后，这意味着公寓行业市场回暖是个相对缓慢的历程。固然，若将眼光放得更长，这个“年轻”的产业依然有广漠空间。

东方证券一份研报示意，2030年，中国流动人口将达3.27亿人。与之对应，长租市场规模将保持2020年1.6万亿元、2025年2.9万亿元、2030年4万亿元扩张的节奏。“我的预期是长租公寓历久向好趋势不改，但短期内，确实会遇到极大挑战。”浙江大学传承学院地产运营研究所所长蔡为民说。

自动自救

面临短期打击，长租公寓若何自救？

焦点之一，是争取应付款子的延期或减免。

应付款子，指的是企业在一定期限内，需要支付给别人的款子，如银行贷款、房租、员工人为、社保用度、水电气用度等。那么，这些应付款子，有哪些可以延迟支付？从政府层面来看，各地出台的相关政策包罗延期缴纳税款、缓缴社会保险费、减轻企业用电用气肩负、延期归还信贷等等。在人为部门，不少长租公寓正与员工举行相同，延期支付人为。现在，职员“只出不进”甚至自动裁员，也成为了部门企业的选择。最焦点的应付款子，则是要向业主支付的租金。与业主相同降租，也成为长租公寓企业自救的主要途径。

江寓也有响应行动。2月份，该公司有100多人都在做统一件事——与业主商议是否能减免部门租金。不外，前期相同效果并不太理想。但随着疫情影响的时间不停延伸，武汉“解封”时间未定，许多业主也最先思量接受江寓的一些提议。“实在，我知道这不仅仅是对一个企业一个行业的支持，更是对这座都市的支持与信心。”田德鑫说。

焦点之二，是“找钱”。

在这方面，蛋壳、青客等已上市的长租公寓具备一定优势。与此同时，在各地政府政策支持下，也泛起了一些融资机遇。“我们一直亲切关注武汉政策动态，现在已经与一些金融机构举行对接，实时缓解资金链问题。”田德鑫说。

焦点之三，削减不需要的扩张。

譬如，衡宇条约期到期后不再续签，优先“砍掉”谋划不善的房源。贝壳研究院数据，2020年1月，有18个重点都市的新增房源数目环比下降48.28%。固然，需要的扩张依然要保留。“已往专注武汉，是因自身能力还不足以大规模扩张。疫情竣事后，我们准备在2020年向其他都市进军。”田德鑫说。

焦点之四，做好客群维护。

租客是企业回暖的基本所在，特殊时期，虽然谋划压力加大，也需要将客户需求放在第一位，削减租客损失。部门长租公寓示意，未来将在新风系统、空气净化方面举行更有更大投入，优先针对增量房间举行革新。

此外，贝壳、自若、青客针对无法返城的武汉租客可返还一定租金，其他各都市租客，则连系当地因疫情延期返工的天数，返还响应租金。江寓也有相关行动。2月5日，该公司在《致江寓租客和业主的一封信》中公布了减免2-3月最高60%租金的新闻。

固然，削减租客损失的措施绝不能在执行中“变味”。公然资料显示，部门企业在执行层面设置层层门槛，如只给租客返“平台优惠券”，引起普遍诟病。值得注意的是，在疫情最为严重的武汉，自若、蛋壳、青客、江寓等企业还拿出房源，提供给抗疫一线的医护事情者免费住宿。

“既然选择在武汉创业，便要与武汉配合进退。”田德鑫示意，江寓已提供277间房源用于医护职员支持，另有部门房源用于政府支持使用。采访中，支点财经记者还向田德鑫问了个问题——疫情发生后，是否悔恨选择在武汉举行创业？

“不悔恨。一个人若没经历过挫折，难以有很大成就，企业也是这样。创业以来，我先是遇到了行业风浪导致的融资难题，又遇到了这次疫情，把这一切都挺已往了，那才算是‘创业’。”田德鑫说。长租公寓存在的意义不仅是盘活存量物业，更深远的社会意义在于都市更新和人才安居。田德鑫示意，江寓不会放弃运营，也希望“新武汉人”不要因疫情而脱离武汉，“信赖武汉的明天会更好”。

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