延续两个月没收到人为后，中迪禾邦员工张阳最先心慌了，那个时候他不会想到，半个月后，一场大规模的裁员行动马上到来。这家顶着“黑马”房企光环的企业，即将进入瓦解时刻。 

2020年2月尾，中迪禾邦的人力负责人公布了一项全员通知，宣告了多数员工的职业“运气”。他告诉员工两个选择：一，自动提出去职，公司可发放1月份和2月份人为；二，不自动去职，公司只发放1月份人为。 

这是一项居高临下的人事通知。这场裁员设计中，条约约定的裁员赔付被无视，员工的正常薪资反倒被拿出来，作为去职谈判的筹码。但此时此刻，中迪禾邦的员工已经无暇顾及公正与否，他们思量的是，趁着“大树”没倒之前，若何把应有的人为拿到手。 

员工们最先大规模自动提出去职。AI财经社获悉，半个月时间里，中迪禾邦团体员工人数从140人左右，锐减100人至40人左右，去职率达71%，达州项目公司也缩减40多名职员至2-3人。这家曾被冠之以“黑马”的房企，倏然寂静。

中迪禾邦是一家成立于2006年的区域性房企，起家于四川达州，后总部迁移至成都。虽然对外而言，这家企业显得名不经传，但其在2015年提出，设计三年内进入四川房企前三名之列，亦曾约请著名主持人水均益为其站台参会。2018年时，这家企业位列克而瑞排行榜126名，销售额150亿。

像中迪禾邦这样复工即裁员的企业并非个例。疫情“黑天鹅”的打击下，原本资金紧张的中小房企们，最先变得摇摇欲坠。包罗中迪禾邦、文德控股、冠中地产等，都提出了类似的应对之策。在近期与裁员、降薪有关的企业名单中，中小房企们成为不能忽视的群体。 

面临一触即发的连锁危急，中小企业最先开源节省，奋力自救，而与此同时，市场上的“救企”动作也在不停发生，无论是政策端的减缓土地出让金，照样银行端的调整贷款计谋，似乎都在利好房企。但在这场援救设计中，中小房企们依旧成为被“萧条”的工具。

危急一触即发

自从去年9月份加入中迪禾邦以来，张阳显著以为不对劲，公司总经理缺位，治理松散，完全不像他眼中的黑马房企谋划节奏。正式入职之后，一系列的歇工、延薪、裁员，更佐证了他的看法。 

“公司人事通知是因为受疫情影响裁员，但现实上，疫情只是导火索，在这之前谋划已经泛起逆境了。”张阳说道。 张阳所在的公司是中迪禾邦位于重庆达州的项目公司，在迁址成都之前，达州原是中迪禾邦的大本营。现在，中迪在这里贮备了两大项目待售，但在出售之前，两大项目均陷入阻滞状态。 

“中迪在达州另有两个项目，其中一个还没有拿到预售，另一个商业还达不到建设要求”，张阳以为，造成项目阻滞的主要原因，照样资金问题，“中迪西院前期预售的项目销售完了，然则年前大量农民工欠薪，最后中迪将羁系资金提出给了一部门薪资，农民工才散了。” 

身在重庆的前中迪禾邦项目高管王中兴，也在年底前察觉到了异样。2019年终，王中兴发现公司支付能力遇到问题，在一些工程大款子支付进度上，推动显著难题。他还发现，公司在拿地方面的力度也在大幅降低。 

资金问题只是危急发作的表象，究其基本，王中兴以为，中迪禾邦最大的危险主要源自其商业项目占比较大，与住宅项目占比为5：5,这导致公司现实的谋划现金流有限，影响了现金回流速率。据AI财经社领会到，在多个以地产和商业为双主业的房地产公司中，商业比例大多弱于住宅比例，以新城控股为例，其2018年住宅销售与商业地产销售占比分别为75.2%和24.8%。

事实上，作为一家销售额曾经百亿的房企，中迪禾邦系公司众多，同时营业结构普遍，除了地产，还在金融领域结构包罗私募、融资租赁等。其中，李勤作为董事长的中迪禾邦团体和中迪投资则是中迪禾邦系的焦点，在当地拥有较高的资源关系网。但纵然如此，中迪禾邦仍未能脱节资金逆境。

与中迪禾邦境况相同。2月初，上市房企冠中地产也公布通告称，由于受春节时期影响，旗下“佛山财神旅店”将继续暂停营运（自今年1月尾暂停营运至今）。同时，将裁员近90%，共约250名员工。安徽文德控股也被媒体爆出，因受疫情影响，希望员工另谋出路的新闻。 业内剖析人士以为，“此次受疫情影响较大的房企中，主要分为两类，一种是高周转造成资金紧张，一种是战略失误导致自身谋划难题，这两类在疫情影响力下，抗风险能力会差许多”。

针对疫情带来的风险，国泰君安曾通过货币资金/（刚性用度 短期有息欠债）这一指标，假定房企销售阻滞，举行了一项极限压力测试。测试效果显示，大多数房企资产厚度情形优越，在疫情打击下有“惊”无“险”。但同时，尾部有7.7%的样本房企支持时长在一个季度以内，20.2%的样本房企支持时长在半年以内。现在，在外洋疫情扩散下，疫情持续时间也将再次拉长，中小房企风险露出的危急也进一步加大。 

在受疫情影响的企业裁员名单中，中小房企是一波重大的群体。疫情突发下，各地政府纷纷推迟在建、项目开工及开售时间，房企们在拿地、开发、完工、销售等多个环节都泛起短期阻滞。这些家底淡薄的中小房企们，被疫情一个个推到生死存亡的风暴中央。

卖股求生

疫情掀起了全国各地企业的减租潮，身为武汉本土房企的南国置业首当其冲，但减租条款也让这家企业雪上加霜。 

2019年2月末，有业主向媒体爆料称，南国置业强制要求私人业主免租，引发业主团体维权。南国置业相关负责人回应道，“公司商户主要为中小微企业，谋划压力伟大，必须对其举行支持方能共克时艰，减免租金已是行业必须。” 

南国置业是一家以商业地产为指导的综合性物业开发企业，主要营业结构于武汉。2014年，中国电建地产团体有限公司成为南国置业控股股东。但纵然背靠电建，南国置业的谋划情形依然昏暗。南国置业2019年业绩预告显示，其2019年净利润预计亏损超4亿元。

一面需驰援中小微企业，一面又是流血的现金情形，自救成为南国置业的当务之急。在公布免租新闻没多久后，南国置业的官网上，亦挂出了一份股权转让的通告，设计将旗下子公司49%股权予以转让。

南国置业面临的贫苦是疫情下中小房企逆境的一个缩影。当下，除南国置业外的诸多房企，也都在面临一场自救行动。

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不外，与规模企业相比，中小房企的自救空间并不大。最近一段时间，不少房企们如恒大、富力等企业，通过自建平台、线上打折促销等方式，策划了一系列营销流动。但这是体量小、阵容弱的中小房企无法效仿的。

好租公布的晓楼讲述剖析了疫情下的房企自救模式，中小型房企的自救路径主要表现为“缩减成本、控制杠杆规模及资产变现”。这其中，资产变现正在成为自救的主要手段。

这是一场“赢者通吃”的游戏，逆境的房企总是难逃变卖资产的运气。中国指数研究讲述提到，在融资严羁系的大靠山下，去年百强房企收并购金额占房企收并购总金额的比例约为78%，房地产行业集中度不停提升。2020年，随着房企资金链进一步承压，行业分化款式加剧。预计，2020年房地产行业收并购将加倍频仍，规模或大幅跨越去年。

一位TOP20房企内部人士示意，现实上，近期市场已经泛起了许多不错的并购机遇，一方面，是因为年前自己市场机遇多。另一方面，也有许多中小房企出于生计思量，举行资产转卖。 

收并购趋势下，部门房企已经在内部开展一系列“拯救”设计。美妙置业联席总裁何飞对AI财经社透露，“现在，许多房企都已经最先重视资金流重排，通过摸排每个区域每个项目调整后的设计与工期节点，销售与回款，准确展望未来营业谋划性现金流，同时摸排每一笔融资设计的到账时间与风险，并最大力度争取金融支持。一些债务压力大，库存积压严重的房企就会思量快速处置一些资产以填补生长资金上面的缺口。在此之下，市场上会泛起一些收并购以及降价促销的征象。”

守候施援

仅靠自身的免疫力，中小房企们大多灾敌谋划风险。想要闯关乐成，离不开政府和银行端的资金支持。后者，也是身为某华东区域中小房企总经理陈华所重点关注的。 

为了稳固房地产市场，政府也开启了“因城施策”战略下的救助方式。据不完全统计，现在有跨越20个省市公布房地产相关新政，其计谋主要包罗减缓土地出让金、放宽预售资金羁系政策、减免企业房租、复工优惠等方面，对企业提供救助。 

但作为谋划者的陈华，并未能感受到大幅的扶持力度，“房租水电减免是少部门国企才享受到的，大部门企业享受不到，而税收减免，对没有复工的企业来说意义也不大。”

不可否认，这些种类繁多的政策公布，对外转达出了十分努力的信号，一定程度上缓解了资金逆境。但在多位业内人士看来，上述政策的实质性辅助作用，十分有限。 

中原地产首席剖析师张大伟示意，“现在的房地产政策基本都只针对节省有一定的影响，对于房地产企业来说，最大的问题照样资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，房企到3月份将面临普遍性的资金压力。”

克而瑞的研究讲述显示，2020年将是房企发债的高峰期，95家典型房企年内到期债务达5000亿元，且即将到来的3月是今年第一个偿债高峰期，待偿总额达330亿元。

一场债务高峰期的到来，让房企们的融资刊行额度最先攀升。不仅融资规模有所提升，多个企业的融资额度也创下新低。但这场融资盛况里，以陈华为代表的中小房企谋划者，并没有感受到这波暖流。

“虽说政府出台了许多贷款政策，然则并没有给出详细的执行细节，银行端的贷款政策也没有发生太大的转变，对规模不大的中小房企来说，贷款照样存在一定难度。”陈华说道。

世联行董事长陈劲松也示意，“银行现在都是一些异常短期的政策，好比削减土地保证金这类，但这个没解决大问题。事实上，银行最主要的责任在于保障企业的债务和信用问题，这个问题，到现在还没解决。我建议政策应该从解决衡宇按揭问题的角度，好比业主按揭能不能短时间内只付息不付本，缓解企业资金逆境。”

“中国房地产市场，不在债，而在银行。现在没有看到银行对中小房企很大的辅助行动，金融机构对于钱进入房地产，依然照样异常坚定的。不外，许多大房企都是在香港上市，他们有许多通道，小房企没有这个通道，只能靠银行。”陈劲松说道。

贷款难的同时，在线下销售停摆的一个月内，中小房企还必须承受着高昂的刚性成本。虽然政策在部门税项、土地款缴纳等方面给出了延缓的政策，但对于中小房企而言，利息成本依然占有最大的刚性支出。据克而瑞测算，在64家百强上市房企中，平均利息成本约为5.71亿元，约为平均单月员工薪酬的近2倍。 

眼下，越来越多的房企因其无法解决资金逆境，最先进入停业整理程序。据中国法院网停业文书显示，停止3月16日，已有近百家地产相关企业通告停业，其中大部门为二三线都会的小房企。

值得一提的是，近期，央行宣布自3月16日起，实行普惠金融定向降准，对到达审核尺度的银行定向降准0.5至1个百分点，释放历久资金5500亿元。从政策角度，虽然此次降准并没有针对房地产，但一定程度上也将有利于楼市的活力苏醒。一些规模房企趁此加大融资力度，而中小房企们，依然是缄默的大多数。

“对于企业来说，降准有利于部门企业融资，但房地产调控政策依然约束房企加杠杆。降准对于那些大型房地产企业来讲是一件好事，但对于中小企业，融资渠道窄的企业来说基本没有影响，预计后续市场继续大鱼吃小鱼。”张大伟说道。

资源型主导的房地产行业中，规模论依然是悬在中小房企眼前的生计定律。面临疫情的突袭和商业竞争规则，留给这些中小房企们的喘息空间并不多。

(应受访者要求，王中兴、张阳、陈华均为匿名)

【*泉源：微信民众号“AI财经社”（ID:aicjnews）；作者：李礼 】

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