3月以来，房企系长租公寓融资一再传来喜报，据迈点空间租赁统计，约有124亿人民币准备进入长租公寓市场。作为行业的“插班生”，房企系长租公寓这是要最先激情“狂奔”了吗？

124亿资源进场

头部房企系最先加速

华尔街的投资银行家们喜欢说：“若是你的资产有一个好的现金流，那就把它证券化。”而以细水长流的租金收入等为基础的商业不动产，是最适合举行资产证券化的领域之一。

进入新年以后，各大房企系把这句话施展到了极致。据迈点空间租赁统计，3月以来，各大房企通过资产支持专项设计、投资平台、住房租赁专项公司债券等形式，紧要为旗下的长租公寓营业板块输血：

3月11日，据上交所新闻，上海融创旗下上海香溢花城长租公寓资产支持专项设计5.01亿元获上交所受理；

3月27日，FUNLIVE方隅宣布已正式签署协议，确立5亿美元长租公寓投资平台，用于收购、开发和运营中国焦点都会高质量的长租公寓项目；

3月27日，据上交所新闻，北京首都创业团体有限公司2020年公然刊行的住房租赁专项公司债券20亿元已获上交所受理；

3月27日，保利生长控股团体股份有限公司宣布公告披露，公司拟公然刊行 2020 年公司第一期债券，刊行规模不跨越20.00亿元（含 20.00亿元），其中14亿元拟用于公司住房租赁项目建设；

3月27日，龙湖50亿住房租赁专项债从已受理变更为已反馈。

至此，约124亿资源向着长租公寓市场走来。不禁让人预测，房企在长租公寓这块市场上，会不会就此加速前进。要知道，前不久长租公寓市场还刚刚履历了舆论的“磨练”和市场的“灾祸”。

而从另一些房企的态度来看，加速似乎也成了行业局势。越秀地产在2019年度业绩宣布会上示意，“越秀的长租公寓生长节奏是慢了一点，要匹配国有企业的靠山，积极响应国家”。

由于2019年11月融创3亿元ABS被终止而显得冷却下来的房企系，似乎在过了一个年之后心思恢复了活络。124亿资源的入场，就像是一扇能够窥见头部房企系对于长租公寓市场野心的小窗，代表着 他们在这条赛道上的再加速。

年报宣布，维稳or怕露怯？

差别于房企系在3月让人赞叹的发债频率，多家房企的年度业绩会的气氛，却略显低落。让人猜禁绝，是经济环境影响下，房企为了维稳而拿出的姿态，亦或是担忧这一板块的盈利能力而露怯。

现在已开展长租公寓营业并宣布了年报的房企有：万科、龙湖、碧桂园、朗诗、越秀、宝龙。在其中，作为房企系长租公寓的头部品牌，万科和龙湖将长租公寓作为主要板块单独拿出来，在业绩宣布会上向媒体转达。

01  万科泊寓：新增开业5.6万间

2019年，在规模上致胜的万科泊寓维持了一向的优势，以5.6万间的新增规模，占有房企系长租公寓规模榜首。以是，对于长租公寓的生长，万科董秘朱旭示意，万科历久看好长租公寓营业的未来，中国存在2亿人口租房的需求，这个市场照样很大的，也信赖这个营业未来一定能获得一些政策的支持。

然则她也指出万科做谋划性营业的能力另有待提升，以是坦率来说万科的长租公寓营业还在爬坡期和探索期。

02  龙湖新目标：实现开业10万间

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龙湖没有透露2019年冠寓新增规模的详细数字，然则却宣布了2020年的新增指标——2.5万间。在龙湖看来，今年冠寓的生长速度比之前要调得更稳健一些。此外，对于营收，龙湖冠寓也亮出了清晰的数字：2019年的收入不到12个亿，今年可能会有靠近20个亿的收入。

从年度业绩宣布会上的说法来看，今年房企系的态度与往年相比，更为郑重。即便是房企系长租公寓头部品牌对于规模的扩张也较为守旧，维稳，似乎成为了房企系的关键词。

与此同时也有不少房企对长租公寓营业并未提及过多，例如2019年8月1日首个宝龙公寓项目在上海开业的宝龙地产、2019年将长租公寓营业剥离的朗诗，以及将长租公寓划分至旗下子公司的碧桂园。这其中的缘故原由，一部门是由于营业剥离上市主体，没有宣布相关营业数据的需要，另一部门是营业尚处于起步阶段，尚不能组成年报亮点，以是在与媒体相同时，有意避开或是寥寥几句带过。

不外，房企一方面通过长租公寓营业频仍发债或资产证券化，另一方面是年报中对于这一板块小心郑重的谈话。全然不见，前几年房企谈起长租公寓营业时的那般豪情壮志。

行业“插班生”  准备激情“狂奔”？

实在，早在2019年下半年房企对于长租公寓的态度就有所改变。最近的年报和债券宣布实在也不能被视为房企最先重新重视长租公寓营业的生长。而这个哨声，无关乎进退场，而是行业头部品牌最先正式“狂奔”的信号：

01  无效的规模扩张被叫停 

现在一些房企已经有意识地将长租公寓营业“猛将”都被撤回，甚至规模扩张都有所放缓，逐渐淡化长租公寓营业板块。

据数据统计，2018年TOP10房企长租公寓拓展的治理规模同比增速173%，2019年增速极大放缓，仅增进了18.9%。从2019年各季度的增进情形来看，前三季度仍保持一定增进，第四季度整体拓展规模基本处于阻滞状态。房企长租公寓整体气概偏郑重，规模拓展缩短，将主要精神放在拓展房源的开业转化方面。

甚至另有房企还专门就长租公寓召开部门工作会议。会上，财务经理对公寓门店的出租率、谋划利润率、成本控制等指标举行剖析，宣布月度KPI杀青的公寓，并对财务指标杀青不理想的门店举行了预警。

种种征象看来，当企业确立起规模效应之后，盈利情形的利害决议着房企系长租公寓的生长设计。由于对于租赁行业来说，运营才是重中之重，就现在来看，房企长租公寓整体运营能力偏弱，精细化运营的治理意识不足。受开发头脑影响，房企做租赁的逻辑仍侧重在金融层面。

以是，在无效的规模扩张被叫停之后，房企系的重心最先转向规模化运营，通过形成品牌独占的运营模式以及资产治理形成独占的优势。究竟规模大并不等于规模化。

02   盈利难拦住中小房企的脚步 

保利公寓副总经理姚志鹏在中房智库的采访中示意，已往两年受调控影响房地产行业下行，房地产融资环境收紧，靠主业补助长租公寓的生长模式遇到瓶颈。长租公寓板块历久不盈利就不可能连续生长。

盈利难题没有解决，面临极长的投资周期以及伟大的投入，一些中小房企系长租公寓的脚步就被拦下。据贝壳研究院统计，停止2019年底，已有44家大型开发商开展长租公寓营业，整体也出现有进有退的局势。

不仅如此，不少房企已经习惯了快进快出的房产销售收益模式，而长租公寓赚的是慢钱更是辛劳钱，这也让一些“吃不了苦”的中小房企系放缓脚步。

在市场竞争选手经由一轮洗牌之后，以是房企系存留在市场的主流玩家照样头部房企旗下的长租公寓。然则这些品牌依旧需要面临盈利与规模效应之间的博弈，以及运营精细化的磨练，距离傲立于市场另有一段路要走。以是，对于还在市场上奋战的头部房企系长租公寓，以下2点建议希望能为品牌方提供一点辅助：

深耕租赁型社区市场：房企系长租公寓品牌可以通过拿租赁用地建设租赁型社区，并寻找优质的运营商举行互助，来获得稳固的现金流回报和资产保值增值，后期通过资产证券化方式实现退出，实现房企最初进入长租公寓市场的生长计谋。

与金融机构互助：只管自身具备物业和资源的优势，然则房企系长租公寓品牌不应单打独斗，应和金融机构互助，金融机构饰演投资者角色，开发商饰演治理者角色，实现选址、开发、运营、退出一条龙。金融机构既可从资产增值退出获益，也可从长租公寓系统平台中举行客户导流，做多元营业延伸。房企也可以确立资管平台，将其作为房地产开发生态圈中的主要一环。

也许在2-3年内，在长租公寓行业的中部，会有企业出于差别的缘故原由进进出出，由于他们不能在短期内实现快速盈利，也无法靠谋划连续地赚租金收益，无法到达长租公寓对于运营水平和服务质量的高要求。然则，行业一定会形成一支相对稳固的头部品牌队伍，其中有中介系、创业系以及国家队的成员，更有房企系的身影。

作为行业的“插班生”房企系在产物打造、品牌运营以及整体运营头脑方面给行业带来了新的生长方向，以是无论未来房企系在头部队伍中所占的席数多与少，都离不开一个宗旨，只有把产物和服务都做好的企业才能在长租公寓市场稳占一席之地，而这也是对于其他派系的启示。房企系最先“狂奔”，同处长租公寓赛道的其他派系都准备好了吗？

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