4月初，黄山市31家旅游景区对市外安徽住民执行免票政策，黄山景区一度人挤人……不外，人们消费的热情还远没有那么高。最近，明源君去几个平时火爆的阛阓逛了逛，发现人流最多只有疫情前的三分之一！

此前，各商业地产纷纷为商户减租，损失惨重。在年度业绩会上，邵明晓就示意，减租带给了龙湖几个亿的影响。据明源君领会，由于客流量小，现在不少商家要求继续减租，否则就退租。完全恢复尚需时日，商业地产真可谓元气大伤。

然而，这并未打击到头部房企进军商业地产的热情。在业绩公布会上，被问及是否会强化开发主业，弱化商业地产等营业时，吴亚军示意：四个主航道都是龙湖的主业，不存在强化哪个弱化哪个。新城控股也示意，会继续维持住宅和综合体2:1的比例……

万达、新城、宝龙等2020年设计新开业的广场数均跨越去年。做商业地产，会沉淀较多的资金，为啥另有这么多房企在当下加鼎力度抄底？明源君以为，主要是由于对房企来说，商业地产可以同时知足开发商短期、中期和历久的需要。

短期来看有利于拿到廉价的地

新城等土储成本仅别人的一半

开发商做商业地产，有中历久的思量，但也有短期利益的诉求——那就是拿到地和拿到廉价的地。究竟除了万达、恒隆这样的极少数，其他大部门房企，开发照样绝对主业。

今年2月20日，上海土拍市场中降生了一块超级地王，引发了天下地产人的关注。说是超级地王，是由于这块地的总价高（起拍价达310.2个小目的），保证金高达65亿。

但这不算什么，由于最后的成交价310.5亿，也就比起拍价高一点，以地上计容面积盘算折合成楼面价仅28565元/㎡，可以说是很廉价了（算上地下商业部门，则更廉价）。

之以是这么廉价，是由于受让人须按出让年限持有地块内包罗地上地下100%商业、60%办公、100%文化体育以及所有租赁住宅。

算下来，在180万方的总开发体量中，仅有2.8万平米的可售住宅和66万平米中40%的可售办公，以当前周边二手房单价12万一平算，出售总价不到360亿，比土地出让金多了不到50亿。

但唯有云云，才气拿到这么廉价的地。

实际上，近年来，各地公然土地出让中，设立竞买条件的越来越多，以确保地块最终被有特定资质的企业拿到，好比商业、文旅、产业地产运营能力等。

特别是在一线和焦点二线都市，由于土地土地指标趋紧，传统招拍挂拿地以及开发销售的增量开发模式，最先逐渐让位于存量营业的开发谋划等。有商业能力的房企得以抢占先机。

这一点，在先行者新城控股身上显示得淋漓尽致。

年报显示，2019年新城控股新增土储共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421.48元/平方米，是招拍挂均价的一半不到（同策监测2016年中数据，天下一二三线都市平均成交楼板均价6373元/平，那时地价处于高位），甚至低于两家以收并购著称的房企2019年的拿地均价（4000元/平左右）。其中，吾悦广场的平均拿地价钱，仅1352元/平。

按新城控股每个项目平均体量50万方盘算，不思量税收等成本，组合拿地的成本比招拍挂纯拿住宅用地节约近20亿元。

年报数据显示，2020年完工的吾悦广场（含住宅），平均投资成本在40亿。两块地节约的钱，可以再造一个项目。

“住宅开发 商业运营”双轮驱动的模式，既是拿地利器，又是规模和利润增进的助推剂。

2020年1-3月，天下300个都市成交楼面均价为2325元/平方米，同比上涨11％；其中住宅类用地（含住宅用地及包罗住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为4851元/平方米，同比上涨20％。若是仅靠招拍挂硬拍，是很亏损的。

中期，可以基于最新研判

经心打磨面向未来的产物

住宅项目开发，为了快速销售回笼资金，工期险些都很赶（慢周转的房企除外）。商业地产项目同样云云，由于已往许多商业地产项目也是支解销售的，即便是所有矜持的，为了抢占市场，同样要赶工。

好比，2015年，处于装修施工阶段的嘉兴万达广场挂出的横幅刷爆朋友圈——掉皮掉肉也绝不落伍，誓保6月5日精彩开业；拖延就是犯罪，誓保6月5日精彩开业……

在已往主要解决有和无的情况下，这种模式是可行的，许多商业地产因此走向绚烂。但随着商业地产告辞整体欠缺，这种模式就不大行了。

固然，在正常状态下，但凡现金流还可以，一样平常的管理者都下不了刻意做调整。然则，受疫情打击，客流大不如前，减租的和要求退租的一大堆。这个时刻，反而容易让商业地产商下刻意举行调整。

每次疫情，都市改变人们的思维和行为习惯，好比2003年非典培养了人们网购的习惯。新冠疫情的泛起，对商业地产提出了新的要求，无论是开发设计、物业管理、谋划、营销、销售等，各个环节都要有所提升以及完善才气顺应未来的市场转变。否则运营就会无处着力。

首先，未来的商业地产，需要有更多灵活性，物业形态界线将不再那么明确，需要具有兼容性及可转化性的多功能产物，这样顺应力更强。究竟，人们的消费偏好和习惯转变越来越快。

其次，疫情之后，人们对康健平安的诉求大幅提升，商业地产产物需要紧贴需求，产物设计和硬件设施都要往康健、智能、绿色偏向的高标准打造。

共享艰难 毛大庆与孙正义的“愿景”

此外，未来医药、康健等行业的生长空间伟大，要更好地为这些客群服务，空间自然要响应的有所调整。

最后，商业地产向来是对职员综合素质要求较高的一个行业，未来要求还会更高。新开的项目可以组建全新的团队，而现有的项目总不能所有开掉重新招人！

对已在运营的阛阓来说，可调整的空间较小。而对还在开发和计划开发的商业项目来说，则大不一样。

对他们来说，这是可以好好行使，改善和经心打磨更契合未来消费需求的商业地产项目，抢占下一波消费红利好的时机。

以前住宅项目遇到低谷，有不少选择将毛坯变精装，行情来了赚一笔，现在两三年一个的小周期消逝了，没办法弄。而矜持商业地产没有这个制约。

历久，这是都市运营的重要一环

也是获得地产下半场门票的能力

已往几年，众多规模房企宣布转型为都市运营商。就明源君所知，现在，已经有靠近一半百强房企已经设有资管部门。

为啥？由于这是地产下半场的门票——不论是哪个国家，其房地产行业的生长路径一定是从产销模式走向资管模式。

前不久旭辉团体CEO林峰就撰文指出，未来房企要提高自身的免疫力（谋划质量），存量资产谋划的能力必不可少，由于增量会削减，而存量不停在增进，想久远生长，活得久一些，就绕不开存量的谋划管理。

凭据国外经验，城镇化率到达60%~80%时，就进入到了持有和谋划并重的阶段，需要举行存量结构；城镇化率高于80%时，会泛起大量都市更新的机遇，这时要在存量领域有所突破。停止2019年底，我国都市化水平已达60.6%，一线都市更是早已步入存量时代，二线都市也近在咫尺，存在大量结构机遇。

▲中国各线都市的城镇化率水平

凭据《佳兆业2019-2020年房地产行业白皮书》数据，我国都市更新的规模每年达6万亿，随着增量不停转化为存量，这个市场很快会成为一个10万亿级的大赛道。

事实上，这一块的竞争已经很猛烈了！

行业集中度快速提升，区域寡头正在成型。深圳、广州、上海和东莞4个都市的更新占地面积，行业前5名集中度均到达30%及以上，而且均逐步从区域深耕走向天下化结构。2019年掀起市场热潮的广州市场，行业集中度更高，TOP8革新面积占有近90%。

玩不转商业，想介入都市更新，那险些是不可能的！美国二战以后降生一些大型开发商，但绚烂没多久就逐渐消逝了，为啥？由于二战竣事后不久，美国就进入都市化稳固阶段（即都市化基本完成）。这时刻，住宅市场的需求基本已经被知足，而这些开发商却没有进入商用不动产或者其他新型增进的行业。

前车之鉴，后事之师。数据显示，现在TOP50房企中，逾8成皆已进军商业。中海、龙湖等先后提出，2020年左右租金收入达50亿元、中历久要到达100亿元的目的。

2019年，华润置地旗下购物中心2019年租金收入91.5亿元，同比增进33.4%。

佳兆业，20年前就切入都市更新，现在拥有2.5万亿货值的旧改土储，成为行业当之无愧的都市更新龙头企业，已经成为企业增进的核动力。

佳兆业一老总曾对明源君说：搞都市更新是个磨人的活，许多人进一个项目的时刻照样小鲜肉，等10年后项目做成，都成了中年大叔了。可这就像养育一个孩子，虽然历程很辛劳，然则养育好了，未来的回报也是十分伟大。

这有点类似房企的区域深耕——一个综合体项目，商业地产只是其中的一部门，一样平常另有写字楼、商务公寓、住宅等。是可以相互动员的。

吴亚军就不认同外界对龙湖多元化的界说，她以为其4个航道服务的客户，需要的能力都差不多，而且这些都在龙湖的能力圈之内。

龙湖每一栋‘冠寓’作为都市综合网络的City Hub（交叉点），搜集都市“衣食住行”等服务——没钱时租住在冠寓，逛龙湖的天街，未来买龙湖的屋子，享受龙湖的物业服务，还逛天街。

此外，现在人人都说房地产就是金融业，并以美国为例。但就增量开发来说，其跟金融的连系远没有存量亲切。

在西方国家，之以是房地产更多地被划入金融行业，是由于主要是存量，跟资源深度连系。好比，美国上市REITs的市值，是上市开发企业市值的六七倍之多。零售商业地产之王——西蒙地产的市值，同样一度是排名第一的开发商的好几倍高。

春节假期，好几个千亿房企的员工问明源君：能否推荐一些存量地产、不动产资产管理类的书籍，由于公司正鼎力结构这一块，急需充电学习。而商业地产，普遍是这些房企存量结构的重中之重。

以是，不得不信服王健林，多年前就在鼎力抢占市场，卡位了冠军宝座。

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