一份招股书，掀开了中国文旅的神秘面纱。

中国文旅，全称为中国文旅团体有限公司，英文名字为China Cultural Tourism Group Limited，是本次赴港IPO的上市主体。

4月17日，它向港交所递交了招股书。这是一家文化旅游物业开发商，体量不大，主要项目为恩平泉林黄金小镇，2019年实现营收7.36亿元。

招股书披露了中国文旅的宿世今生。2006年，陈凯君女士创立了中国文旅的前身恩平金绚烂，用以收购位于恩平的土地（即泉林黄金小镇所在地）。四年后，谭文超为了给儿子谭嘉伟画下事业蓝图，相中了泉林黄金小镇，并迅速入局。

2017年底，中国奥园（3883.HK）与之结缘，斥巨资入股恩平金绚烂，获得28%股权。奥园入股后，中国文旅即被外界视为奥园文旅。

招股书显示，上市前，中国奥园通过旗下悦景持有中国文旅28%股份，为最大单一股东，而非绝对控股股东。

在股东阵营中，除奥园外，还包罗中国文旅的前身恩平金绚烂的首创股东（包罗谭嘉伟、陈凯君、许清彬 、蔡宏江等）、一家来自香港的基金（赵文炜）以及中国奥园前高管林锦堂，这三个股东划分持股40%、27.5%、4.5%。

以是，谁才是这次赴港招股的主角呢？

（谭氏家族传承史）

恩平金绚烂于2006年4月建立，注册资源为2000万港元。它设立的使命，就是为了装下泉林黄金小镇地块。资料显示，泉林黄金小镇占地面积1.2万亩（陆地占地9000亩 自然生态湖3000亩），这是一个不折不扣的文旅大盘。

彼时的陈凯君，似乎嗅到了其中的投资商机，于是她迅速买下了它的20%股权；不久之后，又将项目通盘揽至麾下。但自始至终，她或许都将自己定位为一个财政投资者。

四年之后的2010年，投身物业开发的谭文超，为了支持他儿子谭嘉伟未来在度假物业行业的生长，他最先与陈凯君探讨项目互助的可能性。

一方重在谋划，一方注重投资收益，两者一拍即合，很快就签订了合约。据此，在该年度的6月份，谭文超向陈凯君购下了联新（彼时间接全资控股恩平金绚烂）的36.0%权益。

那一年，谭嘉伟才也许21岁，就读于福建省华侨大学经济学，主修国际经济与商业，尚未结业。虽然已为儿子画下了职业计划蓝图，但谭文超知道，不能急于将他推向台前。

于是，谭文超拉来了自己的胞姐谭惠霞，让这位有四年财政工作经验、精于盘算的姑姑，先做一个过渡，为谭嘉伟以后接手营业做进一步的“铺路”。

招股书称，由于谭文超需从事其自身营业，而谭嘉伟尚未加入团体，以是谭惠霞按谭文超的要求，以信托方式，取代他持有项目的权益。直至谭文超以为适合将权益转让予谭嘉伟为止。与此同时，谭惠霞也成为了联新的董事。

2010年6月，志不在介入团体一样平常治理事务的陈凯君，将联新的44.0%权益转让予谭惠霞，而谭惠霞以信托方式持有该等权益。转让事项完成之后，谭惠霞以信托方式代谭文超、陈凯君持有联新36.0%、44.0%权益，总权益比例80%，而陈凯君自身仅保留20%的权益。此时，谭惠霞的角色变得更为举足轻重了。

两年后的2012年，恩平金绚烂最先兴建泉林旅店别墅区与水禾田泉天下，这是泉林黄金小镇的首项度假物业生长项目。但文旅项目资金需求大，沉淀时间长，谭文超不得不最先物色潜在投资者，为他的文旅营业注资。

谭文超多方寻觅，终使各方商业伙伴逐渐浮现，这为今后的资源投资款式接上了引子。

在陈凯君与谭文超的授意下，2012年7月，谭惠霞划分向蔡宏江及一名自力第三方转让联新25.0%权益、向程耀转让联新25.0%权益。两笔买卖，共卖出了信托中谭文超、陈凯君的6.0%、44.0%股权。

至此，谭惠霞手中的信托持有联新权益仅剩30%，这是为谭嘉伟而留下的。

大学结业三年后，谭嘉伟于2014年加入恩平金绚烂出任高级司理一职，并卖力协助那时治理层，制订营运计谋及监察本团体整体营运。隔年3月，谭惠霞迫在眉睫地将手中的30%联新权益交给了谭嘉伟。

厥后通过一系列股份转让，谭嘉伟于联新的持股比例增至36%，而陈凯君及蔡宏江则实益拥有44.0%及20.0%权益。由于陈凯君、蔡宏江并不介入现实运作，以是间接透过联新、冠基拥有恩平金绚烂36%股权的谭嘉伟，似乎可以借着这个文旅平台一展身手了。

谭惠霞也总算完成了“家业”的交接。不外，她并未就此脱离，直至2018年4月，她获委任为恩平金绚烂总裁，卖力为本团体制订营运计谋及设计，仍充当谭嘉伟营业运转的左膀右臂。

入局者奥园

2017年，谭嘉伟获委任为香港金绚烂的董事，并自此一直卖力团体的营业生长及治理。这一年，恩平金绚烂流动欠债净额约1.13亿元，而在手现金却仅为5160万元，引入投资者迫在眉睫。

年终，外来资金最先大规模入场。悦景、骐达及雅志各自与联新订立协议，以向联新收购冠基（持有恩平金绚烂100%股权）那时已刊行股本的合共60.0%，总价值为人民币3亿元。

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其中，悦景是由中国奥园全资拥有的投资控股公司，它出资1.4亿元，收购冠基28%股份；而骐达于投资时由赵文炜全资拥有、雅志则由林锦堂全资拥有，两者划分出资1.375亿、0.225亿，收购冠基27.5%、4.5%股权。

面临资金的大量涌入，谭嘉伟喜忧交叠。喜的是，这一笔笔“输血”，将使得公司拥有更好的运转空间；忧的是，股东纷纷入局，有可能会稀释他于恩平金绚烂的权益。

于是，在引入投资者的同一天，即2017年12月28日，谭嘉伟通过其投资工具顺天，向联新收购冠基那时已刊行股本的10.0%，价值为5000万元。

但此举已无济于事，据乐居财经盘算，加上购来的10%的股权，谭嘉伟最终持有冠基的股权比例为20.8%，仍遭稀释不少。而奥园成为冠基、恩平新绚烂的最大股东，已成定局。

奥园入股之后，将景点及旅店咨询、治理服务的营业，迅速注入恩平金绚烂。该平台文旅营业的生长车轮，也随之而加速转动。

2018年起，恩平金绚烂最先发力收并购，现在已经拥有广州金绚烂、安徽青禾、开平青禾、金绚烂（小镇旅游）、金绚烂（旅店）、广东泉林等平台。

2018年10月23日，中国文旅团体有限公司在开曼群岛注册建立，成为了恩平金绚烂对外对接的主体。在招股书中，中国文旅示意“拟加入奥园团体以共同生长及拓展文化旅游营业”；字里行间，似乎已转达出完全归附奥园之意。

现在的中国文旅，已经刻上了许多奥园的印迹。

治理层中，执行董事、主席及提名委员会主席林锦堂，曾于2008年12月至2012年5月，在奥园担任首席财政官兼公司秘书，后因“小我私家事业生长”去职。听说，他任职时代，曾辅助奥园脱手北京长安8号这个犹如“烫手山芋”的项目，郭梓文对其大为赞赏。

2017年，在奥园入股冠基的时刻，林锦堂的身影也突然闪现，以0.225亿元突击入局；隔年10月，他加入了中国文旅，并在不到一年的时间内成为执行董事、团体主席。速率之快让人咋舌。

而此前泛起在股权更改“线条”中的程耀，现在已担任中国文旅的首席营运官（文化旅游）。他与中国奥园也颇有渊源。

程耀自2016年8月至2018年12月，于广东奥园文化旅游团体有限公司担任团体总裁；今后，他升任奥园团体副总裁。2018年8月份，程耀曾公然示意，公司设计于一年后拆分文旅板块上市。

除此之外，中国文旅首席财政官江永标，现在也同时任奥园团体（广州）有限公司团体计谋投资中央总监助理；非执董阮永曦，则同时任奥园团体总裁助理兼团体计谋投资中央总监。

80%收入靠卖房

中国奥园向来有结构文旅的野心。早在2017年，奥园治理层就提出，设计用三年时间将奥园文旅的营业额规模增添至100亿元。话音未落，该公司就于年底入局了中国文旅。

现在，中国文旅招股书的披露，让外界得以一睹这个文旅资产包的成色。

于2020年2月，中国文旅的组合由18个度假物业生长项目组成，其中包罗8个已完工度假物业、4个生长中度假物业、6幅持作未来生长的土地。

除持作未来生长的一幅土地位于安徽省歙县外，它所有的度假物业均位于广东；当中绝大部分位于恩平泉林黄金小镇，而开平及清远也各有一个相关项目。

中国文旅自我界说为“文化旅游物业开发商”，同时从事一系列文化旅游营业，如提供文化旅游胜地相关服务（包罗旅店服务、景点咨询服务以及景点治理服务）、旅店咨询及治理服务及旅游署理服务。

换而言之，中国文旅照样靠着卖文旅物业做支持的。自2015年起，中国文旅延续完成八个位于恩平泉林黄金小镇的度假物业，即华侨公馆、悦湖湾、泉林旅店别墅区与水禾田泉天下、悦泉湾、印象泉林商业街、御山湖、悦公馆及御珑湾低层洋房。

2017年至2019年时代，中国文旅划分收入1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元，其中销售度假物业的营收比例较大，期内占比为99.8%、79.8%、80.7%。

中国文旅赴港IPO：80%收入靠卖

而在旅游营业中，除了泉林黄金小镇，中国文旅旗下物业还包罗奥园英德巧克力王国，其就奥园英德巧克力王国的计划、设计及生长提供一站式景点咨询服务。这是中国奥园入股之后，对它的营业输入。

盈利方面，2017年至2019年，中国文旅净利润划分为4454.7万元、7260.5万元、1.04亿元；毛利润为6559万元、1.50亿元、3.18亿元。2019年，其毛利率为43.3%、净利率为14.13%，并无泛起大的更改。

从数据里可以看到中国文旅近几年规模的快速生长；但与此同时，它的资产流动性却不是很强。2017年至2019年，中国文旅银行结余及现金虽达5160万元、2.6亿元及4.89亿元，但直至2019年，其流动比率仅为1，速动比率仅为0.4。

于2020年2月29日，中国文旅土地储备总建筑面积约为160万平方米，其中持作未来生长的建筑面积约110万平方米，占总土地储备约69.6%。这将成为中国文旅未来续航的基础。

以恩平泉林黄金小镇为主要资产的中国文旅，其成为中国奥园“囊中之物”已是不争的事实。中国奥园最近在圈内颇为高调，前不久，它以11.6亿收购京汉股份29.99%股权，就曾引发业内对其文旅板块上市的种种料想。

京汉股份在文旅营业上有着一定规模的结构。据其官微披露，该公司的文旅小镇主要结构在北上广及雄安新区、重庆、武汉、南京、成都等一二线及重点都会周边，并与产业、文化、旅游、养老、社区等功能举行有用叠加。

若是中国文旅能乐成上岸港交所，未来，奥园是否会将京汉股份旗下的文旅资产装入中国文旅，这给市场留下了想象空间。

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