一季报的陆续公布，让人们加倍真实地感受到疫情对于各行业的影响。

旅游、旅店行业更是大受打击，如金茂旅店，2020年一季度3437间运营房间累计入住率为25.1%，去年同期为75.6%，同比下降66.9%；累计平均房价为1408元，同比下降7.5%；累计每间房收益为353元，去年同期为990元，同比下降64.4%。

而在一季报中，金茂旅店也不掩饰对于形势的郑重与消极，预计二季度旅游业、旅店旅游业消费同比依然大幅下降，甚至整个上半年旅店入住率亦将蒙受更大压力。

曾在金茂旅店后一度也谋划上市的碧桂园旅店营业，近期也动态不少。

早前4月11日，传出碧桂园都会花园大旅店资产即佛山禅城希尔顿旅店将整体出售。上交所4月16日通告则显示，碧桂园十里银滩旅店资产支持专项设计已获审批通过，拟刊行金额为5亿。

而在4月20日，碧桂园公布最新消息称，焦点同盟企业凤悦旅店及度假村正式宣布确立，组织治理全球逾500亿元旅店资产。

几番动作下，碧桂园旅店营业的疆土似乎已可以也许摹仿出来。

500亿旅店“新宠”

似乎很少有人关注一家房地产销冠企业的旅店营业。

事实上，以住宅开发为主业的碧桂园在上市前便最先了旅店营业生长。2000年元旦，随着“顺德碧桂园度假村”正式对外试业，碧桂园旅店团体最先探索自己的旅店品牌和产物线。

2007年上市后的第一份年报显示，碧桂园继续拓展旅店营业，扩阔了非住宅项目营业的经常性收入泉源，使得物业收入组合加倍多元化。

停止2007年12月31日，碧桂园已有2家五星级旅店、5家五星级尺度旅店及1家四星级旅店开业，尚有4家5星级尺度旅店在建设中，即包罗谋划及筹建中的旅店共12家；收益方面，旅店及其服务共录得2.15亿元。

之所以在上市之初就有小规模的旅店营业生长，是因为这些旅店物业基本为配套住宅项目开发而成。年报中称，碧桂园大多数旅店均位于旗下物业生长项目内，确立初衷主要是对房产销售起到促进作用，为提升地产项目附加值和影响力而存在。

可以看到，随着规模扩张后住宅项目的增进，碧桂园旅店贮备数目也一直以每年十个左右的速率平稳增进。

据看法地产新媒体领会，彼时碧桂园不仅会在公司简介、杨国强主席讲述及营业讨论中提及旅店营业生长情形，也会详细枚举出在营及建设中的旅店项目，包罗房间数目、拟开业时间等等。

到了2011年，碧桂园已运营及筹备旅店数41间，比上一年增添了5家，收益大涨69.8%，主要归因于所治理的累计总修建面积增添。昔时，碧桂园凤凰城、韶关碧桂园、沐日半岛-清远、碧桂园·银河城等物业均完工及交付。

数据泉源：企业财报、看法指数整理

过大的旅店资产包也给碧桂园带来一些压力。2017年，碧桂园旅店数目首次出现下滑，从2016年底的62个旅店贮备项目锐减到了48个，同时收益下跌了2%至16.74亿元。对此，碧桂园示意是由于处置了部门旅店。

2017年最先，正是碧桂园规模高速扩张的时刻，从1000亿到3000亿到5500亿，直至坐上销冠。

这一时期，碧桂园选择将旅店营业举行了瘦身。

尔后在2018年，旅店营业最先淡出碧桂园的年报，不再显而易见地自力出现，而是并在了“包罗物业投资、分拆上市前的物业治理、旅店履历及其他其他分部”内里，在营及筹备开业的旅店明细也被去掉。

仔细翻阅，仅能获悉昔时旅店分部收入为25.5亿远，同比增进52.3%。

到了2019年底，碧桂园旅店营业释放出一个新的生长信号——轻资产输出。10月，碧桂园旅店团体副总裁张勇在流动中示意，碧桂园旅店正设计最先做轻资产输出。

其称，已往20年，碧桂园旅店大多数时间是用于服务地产营业，没有想过对外输出旅店品牌。从5月最先，碧桂园对旗下整体旅店品牌做了梳理，在原有品牌举行升级同时，还确立了几个新品牌，未来会在旅店营业上打造品牌矩阵。

最新消息则是，2020年4月20日，碧桂园官方民众号发文称，碧桂园焦点同盟企业凤悦旅店及度假村正式宣布确立。

凤悦旅店及度假村定位为高品质旅店资产运营商，现在治理全球逾500亿元旅店资产，为跨越100家高品质旅店提供运营和资产治理服务。

这家新确立企业旗下运营治理着碧桂园凤凰、碧桂园沐日、凤悦、凤颐、凤悦轻尚、碧熙、碧岚、凤祺等八大各具特色的旅店和公寓品牌，拥有客房总数达30000余间，笼罩中国及外洋50多个都会。

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从凤悦治理的旅店和公寓品牌看，都是以碧桂园自己的经典品牌为主，且与现在碧桂园旅店官网披露的“现在谋划及筹建中的旅店100余家，客房总数约25000间”数据基本相近，可以大致推算出，这个新平台治理的500亿资产，对应的也许就是碧桂园旅店营业。

熟悉碧桂园的人士也对看法地产新媒体指出，该平台更多是自力于碧桂园之外的第三方机构，由原碧桂园旅店团体焦点治理团队成员建立，虽现在接手的多是碧桂园旅店，但之后会探索更多的市场化运营。

减重与盘活术

一方面是对旗下整体旅店品牌做梳理、自力运营平台，另一方面，碧桂园也在对重大的旅店资产包举行盘活。

对住宅开发商而言，旅店营业自然存在着不少“瑕玷”：物业造价成本高、连续投入与维护、回报周期长等，加倍需要精致的运营。

然而，对于开发商而言，旅店往往是配合住宅开发而建设的。如碧桂园，由于旗下住宅营业漫衍及大盘开发特点，旅店所处地段、位置往往并不是焦点区，也会响应地影响入住率、收益等。

更进一步说，这在一定水平也对碧桂园团体自身的资金、盈利带来挑战，如2008年团体毛利率下降时，便提到主要由于修建装饰和旅店谋划毛利率均下降了9个百分点。

对这个或许多达500亿的旅店资产包，碧桂园并没有选择固执己见或放任自由。

出售应该是减轻重资产肩负的方式之一，就如2017年处置旅店资产一样，从2019年最先碧桂园也在准备出售一些旅店资产，如碧桂园三亚郡·云海旅店整体资产、佛山碧桂园美爵旅店、茂名碧桂园凤凰旅店等。

近期，碧桂园还筹备将都会花园大旅店资产整体出售，该综合体项目总修建面积到达74万平方米，其中拟出让的国际五星级旅店为希尔顿互助旅店。

但在减轻肩负、回流资金的同时，实在也减少了旗下投资性物业资产，使得资产包面临缩水。加之在“住宅 旅店开发”模式下，寻找更为有用的方式或许才是长久之计。

看法地产新媒体获悉，通过盘活资产、撬动资金是碧桂园近年来在旅店营业上的探索方式之一。

早在2015年时，碧桂园就曾追求通过打包旅店营业上市来对接资源市场，盘活存量资产。

2015年是碧桂园旅店营业备受关注的一年。年头，时任碧桂园首席财政官的吴建斌对外称，公司设计分拆旅店营业上市，但仍未研究选择内地或香港上市。

吴建斌在公开场合还曾透露，碧桂园那时旅店营业市值约200多亿元，占团体总市值4%。

值得一提的是，在2014年6月19日，彼时尚未更名的方兴地产乐成分拆旗下旅店营业赴港上市，上市资产包罗上海金茂君悦大旅店、金茂北京威斯汀大饭店等6间已营运旅店，客房数跨越3400套，2013年度旅店谋划营业实现收入20.61亿港元。

而根据2014年半年报，碧桂园凤凰团体已有39家五星级旅店或五星级尺度旅店及2家四星级旅店开业，共拥有客房11670间，收入仅为4.13亿元。从客房数和收入举行对比的话，碧桂园旅店营业的盈利能力并不算强。

碧桂园曾在年报中这样表述：纵然旅店营业板块所带来的收入孝敬占团体总收入比例很小，然则物业内五星级尺度旅店的确立为销售起到促进作用，提升了地产项目的附加值。

不外，之后碧桂园旅店分拆营业似乎不了了之，上市设计被弃捐了起来。

一级市场行不通，碧桂园转而在二级市场以金融化方式对沉淀资产举行价值施展，让“死资产”变活。

2017年7月，“中信-金石-碧桂园旅店专项设计”在上交所乐成设立，总规模为35.1亿元。项目底层资产为碧桂园下属十四家旅店，划分位于珠三角、中南、华东等区域。该资产证券化产物刊行时，以上述十四家旅店未来谋划收入作为现金流泉源，通过“ABS 基金”架构实现资金端与资产端的对接。

这是碧桂园盘活旅店资产的一次乐成实验，厥后，碧桂园最先选择以单体项目举行打包融资。

去年12月，碧桂园谋划刊行“碧桂园十里银滩旅店资产支持专项设计”，拟刊行金额5.25亿元，承销商/治理人为南方资源治理有限公司。

该旅店属于综合体十里银滩项目，位于广东惠州惠东县亚婆角滨海旅游区，是碧桂园打造的首个集商、住、休闲旅游配套和五星级旅店于一体的滨海度假项目，整体占地面积144万平方米，预计10年分期开发。

其中，旅店部门楼高26层、共336间房，所有客房均为海景客房，以及拥有10间差别规格的多功能会议厅等，旅店整体于2012年开业。

相比碧桂园其他多与住宅营业捆绑的旅店项目，十里银滩旅店有着度假旅店观点，加之处于惠州巽寮湾板块，不管是入住率照样收益率都有一定保障。换而言之，这个旅店项目加倍以自身地段及资源为主打，而不是依附于住宅。

2020年4月16日，该笔旅店ABS正式获得通过，不外刊行金额从此前5.25亿元缩减到了5亿元。对此，有业内人士称，疫情影响旅店项目未来长达半年以上的收益，融资金额打了折扣是正常的。

“疫情的影响下，能够将这些沉淀资产举行盘活也是条‘生路’，否则就得卖了。”

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