“房产中介第一股”、房产经纪行业“千年老二”、链家强有力的竞争对手我爱我家公布了完成重组后的第二份财报。

停止4月30日收盘，我爱我家的市值约为80亿元，较资产重组刚完成时已经跌去40%以上。

2019年，我爱我家实现营业收入112.11亿元，同比增进4.86%，实现扣除非经常性损益后归属母公司所有者净利润7.35亿元，同比增进12.28%。

乍一看这份成绩单还算令人满意，在房产政策趋严、趋紧的靠山下，我爱我家超额完成第二年业绩对赌答应。然而，我爱我家在2018年制订的小目的并没有完成若干。

根据我爱我家此前制订的未来三年生长战略：未来三年，我爱我家实现营业笼罩海内主要大中都市 70 座，门店达 1 万家，经纪人数目达 10 万人，衡宇资产治理规模达 100 万套

停止2019年底，我爱我家仅拓展至海内 19个都市，门店总数跨越3400家，拥有员工近5万人。 而在2018年，我爱我家已拓展至海内 18个都市，拥有门店 3200 余家。

一年过去了，我爱我家的线下门店数目仅较2018年底增加了200余家。

反观竞争对手链家，现在链家在天下28座都市拥有跨越8000家线下门店，13万经纪人。

2018年，我爱我家房地产综合服务涉及的资发生意规模GMV值约4000亿元，而2019年财报中并没有披露相关数据。

我爱我家2019年没有忙着实现“小目的”，究竟在忙些什么？PropTech研习社花了点时间翻阅了我爱我家的财报。

PropTech研习社发现，我爱我家这一年在忙着生长新居营业，进军商办和家装VR领域，投入大几万万打造数据中台、确立数据资产系统。同时，对于增速放缓的经纪营业和盈利能力堪忧的长租公寓营业，我爱我家毫不留情的执行“裁员 关店”战略，相寓整年削减了2.7万套，销售职员整年削减了3400多人。

财报具体分析如下：

新居营业已达二手房营业1/3

相寓整年累计削减2.7万套

我爱我家现在主要有房地产经纪、衡宇资产治理和商业资产治理三大营业板块。其中，房地产经纪营业包罗二手房营业、新居营业和外洋营业。

分营业来看，2019年我爱我家二手房营业实现收入57.19亿元，同比增进4.3%，新居营业实现收入19亿元，同比增进16.5%，二手房营业和新居营业划分占营业收入的51.01%和16.99%。

值得关注的是，我爱我家新居营业不仅增速远超二手房营业，而且新居营业整年收入已经到达二手房营业的1/3。

在2019年上半年，我爱我家新居营业收入7.52亿元，可见，2019年下半年，我爱我家新居营业收入达11.48亿元。

财报显示，我爱我家六成以上的都市新居收入实现同比提升，月均可售项目数目跨越2000个，笼罩天下重点开发商。

另有一组数字也值得我们关注：2019年，二手房生意客单均价约5万元，同比增进14%；二手房营业月度人均业绩1.53万元，同比增进12.20%；新居渠道营业客单价5.23万元，同比增进15.76%。

从毛利率来看，我爱我家新居营业的毛利率远不及经纪营业，2019年经纪营业的毛利率高达34.26%，而新居营业仅为19.75%。

外洋营业方面，停止2019年，我爱我家已开设外洋都市公司6家，外洋营业笼罩美国、加拿大、阿联酋、日本、马来西亚、越南等。从我爱我家财报单独列示外洋营业足以看出其对外洋市场的重视。但外洋营业因现在占整体营业的比重较低，财报并没有单独披露外洋营业的收入情形。

除了传统的房地产经纪营业，我爱我家最近几年一直竭尽全力地推动衡宇资产治理营业。而衡宇资产治理营业对应的正是我爱我家的长租公寓营业线。

停止2019年底，“相寓”天下在管规模27.6万套，实现收入18.72亿元，同比增进13.1%，天下整年平均出租率达95%，整年平均出房周期12.6天，其中2019年第四季度平均销控期同比缩短17%。

“相寓”的谋划显示真的如财报披露的这么好吗？

对比以往财报数据，PropTech研习社发现2019年“相寓”规模一直在缩减。

大略盘算，2019年上半年，“相寓”规模缩减了约莫一万套，到了下半年“相寓”规模继续缩减了1.64万套，2019年整年，“相寓”累计削减了2.7万套。而在2018年，“相寓”规模可是净增 4.8 万套。

我爱我家在最新的一期财报中并没有“相寓”的营收和净利润情形，而在2018 年，“相寓”天下委托收益 16.54 亿元，同比 2017 年净增 5.57 亿元，增进 50.78%。

5.6亿元收购蓝海购

进军商办领域和家装VR

我爱我家的商业资产治理营业主要依托于零售商业品牌“昆百大”以及新收购公司“蓝海购”。

其中，商业资产运营品牌 “ 昆百大” 专注于大型购物中心的运营治理，运营项目7个，治理面积约40万平方米，矜持面积约24万平方米，治理商业项目品牌包罗昆明百货大楼新纪元店、新天地、新西南、新都市、国际派、大理泰业、昆明走廊等。

为了结构商业疆土，2019年内，我爱我家还以5.6亿元人民币为对价收购了湖南蓝海购企业谋划有限公司100%股权。

我爱我家为何要斥巨资收购蓝海购？5.6亿元的收购价款相当于我爱我家2019年扣非净利润的70%。

财报显示，蓝海购为国家级高新手艺企业、双软企业，涵盖房地产租售、商业地产运营、星级旅店连锁等营业板块。“蓝海购”是社区商业及商业公寓销售运营专业服务商，蓝海购的加入使公司商业地产营销及运营营业获得有用弥补，为公司在商业地产领域的未来生长奠基基础。

此次收购，双方也签订了对赌协议：蓝海购2019年、2020年和2011年实现扣除非经常性损益后的合并报表口径下归属于母公司股东的累积净利润划分不低于7000万元、1.5亿元及2.4亿元。若蓝海购无法兑现业绩答应，则蓝海购要向我爱我家举行抵偿。

2019年度，蓝海购实现扣非归母净利润8735万元，跨越7000万元的业绩要求，顺利完成第一年业绩答应。

此外，我爱我家于2019年9月正式进军商业办公领域，我爱我家官网上线了商业办公频道，现在写字楼租赁营业已拓展至北京、杭州、南京、上海、成都、青岛六个都市，上架商办房源23000余套。

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我爱我家商办频道  泉源 / 我爱我家官网

在商办领域，我爱我家选择牵手中国排名靠前的商办中介远行地产。

2019年9月，PropTech研习社发现，我爱我家携手远行地产建立合资公司“我爱远行”，并在我爱我家官网推出了全新的“商业办公频道”。彼时我爱我家的商办营业仅笼罩北京、上海、杭州、南京四个都市。

我爱我家与远行地产杀青战略互助   泉源 / 我爱我家官网

而在我爱我家推出商办频道半年多前，我爱我家的竞争对手贝壳找房早已上线了“商业办公频道”。

除了纷纷杀入商办领域，两位竞争对手都不约而同盯上家装领域。

财报显示，2019年，我爱我家着力结构 VR 手艺及其衍生应用场景，整年累计制作完成VR房源24.2万套，其中16.1万套配备了VR装修效果展示。我爱我家网“ VR 看房方案”于2018年6月首次上线；2019年6月，在“ VR 看房方案”基础上升级的“一键换装”功能在公司官网和移动端上线。

而在贝壳找房2周岁生日上，贝壳找房公布家装品牌“被窝”，这标志着贝壳找房正式进军家装行业。

贝壳找房家装品牌“被窝”  泉源 / 贝壳找房官网

整年在58赶集广告投放超2亿

研发投入近8000万

2018年6月，我爱我家引入58 团体作为战略投资者。58 团体以支付现金10.68亿元的方式，获得我爱我家8.28%的股权。

但我爱我家和58团体的关系并不只是公司与持股股东那么简朴。财报显示，58团体延续两年连任我爱我家第一大供应商。

2018年、2019年，我爱我家在58赶集官网划分投放了约1.5亿元和1.2亿元的广告，在好租官网划分投放了约1.2亿元和1亿元的广告，而好租系58同城内部孵化的商办租赁平台。总的来说，我爱我家延续两年在58系平台投放的广告金额均跨越2亿元。

2019年，我爱我家研发投入总金额高达7933万元，较2018年同期增进27%。停止2019年底，我爱我家拥有341位研发职员，较2018年削减了18人，研发职员占比仅为0.7%。

反观竞争对手贝壳找房，产物和研发职员占平台专业线整体职员数目跨越57.03%

我爱我家研发情形   泉源 / 公司公告

我爱我家一年大几万万的研发用度都投哪儿了?

财报显示，这钱花在了打造数据中台，确立数据资产系统。

2019年，我爱我家从云盘算、大数据、人工智能和物联网等手艺出发，以“ 云上爱家”和“ 数据爱家” 为基础支持，鼎力强化房客源、员工与产业生态三大数字化转型。

我爱我家的中后台治理线上化局限进一步扩大，现已建设电子签章系统，引入左券锁电子签章平台，搭建招聘系统和“ 繁星学习平台”。此外，我爱我家夹杂云框架已搭建成型。

那这笔投资短期内能发生立竿见影的效果吗？

从用户增进来看这笔钱花的并不冤。

财报显示，我爱我家网2019年整年日均活跃用户数（ DAU）为 28.1万，同比上升16.4%。移动端（ APP WAP）的DAU为 20.6万，占总量的73%，较去年同期增进4%。我爱我家官网佣金孝敬率在2019年9月到达18.1%，首次跨越外部线上渠道的孝敬总和，2019年12月，官网佣金孝敬率占比进一步提高到19.2%。

整体裁员9%

本科以上学历占比1/10

停止2019年底，我爱我家旗下在职员工47864人，其中，销售职员39857人，销售职员占比跨越80%。而在2018年底，我爱我家旗下在职员工52415名（销售职员43332人），也就是说2019年整年，我爱我家的员工人数削减了4551人，整体裁员比例约为9%；销售职员较2018年底削减3475人，销售职员裁员比例约为8%。

从学历条理来看，我爱我家47864名员工中，本科及以上学历的人数达5246人，占比约为1/10。

我爱我家员工情形  泉源 / 公司财报

值得关注的是，我爱我家在财报中还披露了劳务外包情形，2019年劳务外包支付的待遇总额约为5.04亿元，劳务外包的工时总数约为2048.6万小时，大略盘算，每位外包员工的时薪约为24.6元。

而在2018年，我爱我家劳务外包支付的待遇总额和劳务外包的工时总数划分为2.79亿元和1586.5万小时，每位外包员工的时薪约为17.6元。这么看，我爱我家外包员工的时薪在2019年提升了约40%。

我爱我家在2019年财报中提到了公司的生长战略：公司以二手房营业为压舱石，以相寓营业为护城河，以新居营业为战略机遇窗口，以房后衍生营业为增值服务价值提升点，形成了相对完整、稳固的营业结构。

从我爱我家的战略规划中，不难看出我爱我家多元化生长的刻意与勇气。

跟在老大哥链家死后的我爱我家，在经纪营业上，已经被老大哥越甩越远，在其他赛道追求突破的我爱我家照样链家的竞争对手吗？

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