潮水退去后，团结办公行业已迎来至暗时刻。

近期，界面新闻从多个自力信源处确认，中骏团体旗下的团结办公品牌FUNWORK已住手运营，也许在4月份就关闭了所有办公空间。FUNWORK成为首批没有扛过疫情的团结办公企业之一，“中骏少帅”黄韬的5年创业梦也就此破灭。

一家头部团结办公企业高层对界面新闻透露：“FUNWORK亏损严重，若是没有疫情发生，另有可能被更大的团结办公企业收购，做一个提升盈利水平的久远规划，但在现在这种情形下，人人很难并购一个自己不盈利的品牌。”

从整个行业看，突如其来的疫情使团结办公行业雪上加霜，若何获得“重生”成为当务之急。

FUNWORK倒下

FUNWORK倒在了其建立的第6个年头，现在还未对外界正式揭晓任何“遗言”。

创始人黄涛是闽系房企中骏团体主席黄向阳次子，2011年从外洋留学回国后加入了中骏团体，在房地产行业历练了近5年。

在先后考察了美国、以色列等地的团结办公案例后，黄涛看到海内团结办公市场的远景，决议脱离中骏团体，和多年密友徐浩洋一同开启了创业之路。据悉，黄涛开办团结办公品牌的想法最初并没获得黄向阳的支持，需要靠自己去找钱。

黄涛初期见了不少投资者，最终拿到7000万元的融资，并于2015年9月正式开办了FUNWORK。这一年正是团结办公的兴起之年，前万科副总裁毛大庆开办了优客工厂，前亚洲投资副总裁刘彦燊开办了WE 酷窝，SOHO推出了SOHO3Q。

公然数据显示，团结办公品牌数目从2016年的234家上升到2018年的395家，增幅高达68%，是团结办公增速最快的一段时间。只管团结办公品牌遍地开花，但盈利能力却普遍遭到质疑。

对于若何提升盈利能力的问题，黄涛曾对外界透露过自己的思索。他以为FUNWORK必须先做出规模跟品牌，只有这样之后，公司新增项目在装修、设计、采购上的成本才会响应降低，才有条件给客户提供性价对照高的价钱。

黄涛给FUNWORK定下了一个“3年进入10个都会，做80个项目，最终打造中国最好的创业办公生态圈”的目的。基于此，黄涛留给FUNWORK“做精”的时间并不多，他希望在建立第二年后就最先快速地在天下范围内扩张。

2017年FUNWORK被中骏团体纳入上市系统中,作为团体构建的“FUN 幸福生活生态圈”的一部分，但其运营主体上海方沃实业有限公司仍保持自力的股权。一直到2019年，中骏团体才收购了乐享空间团体（上海方沃实业的现实控股公司）25%股权，另外75%仍由黄涛持有。

然而，2018年下半年之后，团结办公进入资源隆冬，行业生长的扩张之势显著放缓。停止2019年上半年，FUNWORK共进入北京、上海、广州、深圳、杭州等9个都会，只结构了24个项目。

与大部分团结办公不一样，FUNWORK的项目主要位于都会CBD商务办公区域的甲级写字楼。在黄涛看来，一个好的地理位置不仅仅可以给公司提升品牌的影响力，同时可以降低员工的交通成本跟时间成本。

然而，甲级写字楼往往意味着更高的租赁成本。一位团结办公运营商以为，团结办公应该更多在乙级写字楼或产业园设点，通过革新以及服务来提升物业的价值，现在还没看到在甲级写字楼大规模扩张的乐成案例。

广州珠江新城CBD内的超甲级写字楼天盈广场是FUNWORK设点的最后一个项目，其租赁的56、57层总面积达5622平方米，内设自力办公室88间，于去年7月开业。一位中介透露，该项目的入驻率不是很高，一直都有特价房源推出。

某头部团结办公品牌高层指出，现在团结办公的目的客户对甲级写字楼的接受水平一样平常，这直接导致了FUNWORK的运营难题，另外，FUNWORK装修气概对照奢华，成本控制能力并不强。

“撤掉所有营业是公司总部的决议，很突然，我们都不是很清晰详细缘故原由”，FUNWORK深圳都会公司原市场总监示意，所有员工去职都有一段时间了。界面新闻记者拨打FUNWORK官方电话也被提醒，该号码已住手使用。

至暗时刻

FUNWORK的撤离是当下整个团结办公行业生计逆境的一个缩影。据界面新闻领会，疫情之后，广州至少有6个团结办公品牌退租，包罗FUNWORK、WEWORK、WE 酷窝、世服宏图、德培利左巢、BEE 等。

受疫情影响，一线都会写字楼空置率维持在较高水平。戴德梁行公布讲述显示，今年一季度北京、上海、深圳甲级写字楼空置率划分上升至13.8%、21%、24.6%，环比划分增添0.3、1.4、4.6个百分点，广州微降0.3个百分点至5.2%。

除换租或扩租办公室的企业显著削减之外，一些企业的租金预算也大幅降低。一位资深写字楼中介示意，为了吸引客户，不少写字楼大幅调低租金，以珠江新城的保利中央为例，其推出多个特惠办公室的月租金只要88元/平方米或99元/平方米，而最贵的望江办公室也只要165元/平方米，远低于去年239元/平方米月租金参考价。

广州百联地产市场总监陈星透露，一些传统二房东为了抢租户，给出的租金价钱简直可以用“低得离谱”来形容。此外，点点租市场司理张伟鹏坦言，不少小业主的报价甚至比2015年的市场报价还要低。

首旅集团旗下四个上市平台亏损严重 频繁增持子公司股权

在这场“价钱战”中团结办公也没有缺席。据界面新闻领会，位于广州周大福金融中央（东塔）的德事商务中央近期推出了100人以内的特价单元，单月租金低至2000元/人，要知道其以往的市场均价到达约4000元/人。

另外，位于广州天盈广场的Cohesion目林团结办公将单月租金价钱从以往的3000多元/人下调至近2000元/人。张伟鹏示意，从现在来看广州的团结办公空间基本会有一个20%以上的租金降幅。

不外“价钱战”并非每一家团结办公品牌都有能力介入。大部分团结办公品牌实质上都是充当着“二房东”的角色，主要收入照样靠租金差价，前几年往往也由于高额的装修以及运营投入而难以盈利，基于此，降价则意味着更高额的亏损，资金链难以维持。

换言之，受成本限制，团结办公的降价幅度有限，跟传统写字楼相比很难有价钱吸引力。以雅居乐中央为例，该大厦传统写字楼现在的月租金也许为120-240元/平方米，按每人5平方米的办公面积算，则一小我私家的最高月租金也只要1200元/月，而位于该大厦的团结办公品牌寰图的单月价钱至少约2000元/人。

陈星指出，其公司租赁的传统办公室位于广州天河中央区的乙级写字楼三新大厦，现在月租金是1.2万元左右，可容纳20小我私家办公，若换租成团结办公空间，月租金至少会需要2万多，这对于他们来说是并不划算的。

优客工厂首席运营官体贴坦言，相比传统办公室，团结办公的租金确实会更高一些，这主要由于团结办公空间无论是在租期照样租赁门槛上都加倍天真，而且会笼罩许多服务。“这就导致了团结办公的租金不可能更低，更低的话这个行业实在就不在了。”

体贴透露，为了削减损失，不少团结办公品牌都关闭了亏损严重的项目，只保留一些整体招商情形对照好的项目。

据界面新闻领会，除了关闭在广州的两个网点外，今年3月WE 酷窝在上海五角场创智天地的一个项目也住手运营了。一位写字楼中介称，WE 酷窝在运营商泛起了问题，听说天下的营业都撤掉。

对此，界面新闻多次致电WE 酷窝创始人刘彦燊，但均未接通。

若何“重生”

事实上，受经济环境影响，原本备受追捧的团结办公已进入“红海”阶段，2018年底以来增速放缓显著。艾媒咨询提供数据显示，2019年团结办公市场规模到达1267.2亿元，同比增进109.1%，比2018年增速削减50.2个百分点。

前瞻产业研究院剖析指出，2015年-2018年团结办公行业加速生长，行业入局者众多，竞争加剧，但随着行业盈利能力遭质疑，Wework、优客工厂上市被否、估值下降，亏损连续扩大等影响下，资源回归理性。

数据显示，2019年，团结办公行业的融资大幅削减，共计仅有4起、14亿元 的融资。2020年，团结办公行业更是进入资源“隆冬”，停止现在，仅有纳什空间获得远洋资源1亿元的融资。

在此靠山下，各家团结办公品牌显著放缓规模扩张的措施，将更多的精神转移到“修炼内功”上去，希望通过转变商业模式、提升运营能力、新增收入泉源等方式来走出逆境。

然而，突如其来的疫情让不少正处于“自我修正”初期的团结办公品牌措施不及，加速了行业整体的洗牌历程。体贴示意：“各大团结办公品牌一定要有一个异常明确的生长路径，现在的市场环境已经不允许人人再犹豫或者做其它的考量了。”

随着行业竞争不停加剧，团结办公行业逐渐转入控成本扩盈利的精细化运营阶段。莱坊高级董事及中国区研究及咨询部主管陈铁东以为，当前团结办公的主要收入就是租金差，所以对运营方的成本控制能力要求很高，包罗拿房成本、装修成本等。

寰图方面亦示意，团结办公行业在成本管控确实需要稀奇注意，例如，寰图就有收购一些下游的办公家具企业，这样公司在办公家具的采购成本上就可以有较大的优势。

除提升收益率外，向轻资产运营模式转型也成为多家团结办公品牌的主要行动。

今年4月，优客工厂在建立5周年之际就对外披露了“轻资产、重赋能”战略转型偏向，并提出要在2020年设计实现100个轻资产项目，轻重比达约1：1；从3月最先，Distrii办伴的轻资产运营治理营业也正式驶入快车道。

在团结办公领域，重资产运营模式一向是主流。无论通过购置照样租赁的方式获取目的园地的使用权都可以明白成重资产运营模式，团结办公企业方在前期需要投入高额的用度，回报周期平均到达3-5年。

与重资产模式差别，轻资产模式下，团结办公品牌主要输出品牌服务，并提供空间设计、制作以及以及标准化运营治理服务等，而物业主负担大部分的前期投入。

体贴透露，优客工厂实在从2018年最先就涉及轻资产运营的营业了，这次疫情可以说是让公司加倍坚定了走这条路的刻意，暂时不会再拿重资产项目了。

虽然久远来看，轻资产模式更具有规模效应，运营效率也更高，但这并非所有团结办公品牌都可以走的一条路。多位业内人士指出，轻资产运营模式的门槛较高，不仅需要运营方有较强的品牌号召力，还得有天下化结构网络以及健全的标准化治理流程。

澳门前四个月，酒店及公寓的客房平均入住率为34.8%，同比下降57%