近期，海内最大的企业住宿运营商安歆团体动作频仍，先后战略并购易企租、入股杭州本土品牌诺巢故寓，并与建信住房互助打造“CCB建融家园·普坤社区”。

在被安歆团体收购前，易企租在上海拥有13家门店，床位数超2500张。与安歆团体天下超200家门店，超10万张床位数的规模相比，易企租还不算很大。

安歆公寓为何要收购这家名不见经传的“二房东”？

安歆团体首创人兼CEO徐早霞示意，之以是收购易企租主要看重首创人的初心以及运营理念，项目的规模以及盈利情形并不是安歆主要思量的因素。

贝壳研究院数据显示，上半年头部长租公寓企业放缓了拓展趋势，新开店率远低于去年水平；其中，TOP10品牌公寓上半年新开门店共93家，新开店率为8.2%。

而安歆团体上半年净新增了30家门店，重新开门店数目上来看，安歆一家机构的占比靠近三分之一。

安歆团体首创人兼CEO徐早霞示意，逆势扩张不仅仅是背后投资人提出的建议，也是安歆首创团队自己的想法。

徐早霞透露，安歆在下半年另有对照大的动作，一方面是由于现在市场竞争没那么猛烈，另一方面，安歆所服务的大型企业从4月份最先营业泛起恢复和反弹，安歆将追随客户的扩张脚步去扩张自己的项目规模。

那么，安歆团体在筛选项目的时刻主要会思量哪些因素？去年底凯雷的加入，对安歆的营业生长又有哪些辅助？安歆团体又是若何看待偕行的？

为领会开心中的疑惑，PropTech研习社独家对话安歆团体首创人兼CEO徐早霞。

聊并购

不思量有严重负面的项目

上半年净新增30家门店

1、并购易企租、入股诺巢故寓，战略互助建信住房，这几笔买卖是疫情时代敲定的吗？ 

徐早霞：着实我们在去年年底就最先接触易企租和诺巢故寓，由于这也是安歆并购如家旗下逗号公寓以后的又一次动作，以是我们会加倍（周全）郑重一些。

这一次的并购比如说易企租，我们几乎是把他的股权所有收过来，我们在领会它的首创人靠山，包罗所有项目的历史沿革，着实应该很早之前就close了，厥后由于碰到了疫情以是耽误了一些时间。若是没有这次疫情，我估量早就宣布了吧。

诺巢故寓也是去年就最先接触了，然则那时我们对于诺巢故寓没有完全想好，由于着实诺巢故寓旗下照样有一些其他的项目，厥后双方聊了挺久，到最后决议先以入股的方式互助，后续我们可能还会有一些动作。诺巢故寓我们是入股，对方照样有股份在的，我们是希望通过1-2个标杆项目的互助，在对相互的理念有更深融入以后，后面的并购会变得加倍的顺畅。

对于建信住房而言，着实我们去年就跟建信住房签订了战略互助意向书，我们也是建信住房第一批的首选运营商。我们跟建信已经有过白领项目的互助，这次宣布的富阳项目是我们互助的第一个关于员工宿舍的项目，而且是在产业园区。

2、安歆团体为何选择了知名度并不算高的易企租、诺巢故寓？

徐早霞：着实找他们（易企租、诺巢故寓）的人许多，他们没有拿过融资，但这两家都是专心做产物的企业。

对于产物型和运营驱动型的公司，我们一直是心心相惜，我们要的不仅仅是物业，另有配合的理念，由于我以为互助是要历久举行下去。而易企租和诺巢首创人的初心稀奇正，在做整个产物的历程当中，客户对他们的评价也不错，他们的员工也确确实实希望能够在这个行业扎根下去。我以为并购不仅仅是资源上的协同，更多是需要有一些认同这个行业的人一起深耕下去，以是这是我们选择标的一个很主要的缘故原由。

固然了这两个项目的首创人跟我也都是熟悉许多年的同伙，人人相互之间很领会。着实最主要的是这两个首创人都知道一旦被安歆接手，他们原有的公司、他们的员工一定是能够获得更好的生长，他们的客户也一定可以获得更好的服务。他们原有的这些资源的沉淀是可以在未来获得很好的溢价，而不仅仅说在于当下并购的一个价钱，由于人人照样会有一些久远的互助。

3、在挑选并购标的时，安歆团体主要思量哪些指标？在地段、体量、产权、租约，衡宇质量等方面，有没有一些异常明确的要求？

徐早霞：首先我们收购的这家企业不能有太大的负面。若是我收来的企业价值观稀奇不正，我们要花稀奇多的精神去矫正，而且客户体验着实也并不好。

第二，住宿行业安全是第一位的，合规谋划是第一位的，以是我们会把合规的要求放在最高的位置。

第三是项目的面积1500平到2万平，那些面积太小的，我们可能也不会要，由于运营的效率不太高，面积太大的我们也不会要，由于我们一直以为太大的项目是有运营风险的。

此外，自己就有异常大的瑕疵的房源我们也是不会要的，我说的瑕疵不仅仅是合规上的瑕疵，还包罗消防上的瑕疵、暗房的比例过高等，我们一直以为安歆的项目暗房率不能跨越20%，暗房率太高对客户的体验是异常差的。

最后，我们希望租约要长一些，剩下的合约至少应该在8年以上。市面上许多项目我们还得花第二笔资金去做一些革新和优化提升。若是租约太短，我们可能很难去cover掉投资用度。

4、安歆团体在当下这个节点做扩张能谈到一个对照好的价钱吗？

徐早霞：着实对于并购来说，价钱只是一部分，我也不以为在当下若是被并购的标的已经对照艰难了，你还一味压低它的价钱。我以为双方之间一定会有一个公允价钱，双方的预期都可以接受，没有绝对的最低，也没有绝对的最高，而是双方在最终并购当中认可相互的价值，最后杀青的一个价钱。

以是我们也不会由于今年疫情的情形就一味的去压价，你把价钱压得稀奇低，人家也未必会成交。

5、现在安歆团体治理的项目大部分位于南方，安歆接下来的收购可能会重点思量哪些都市？为什么是这几个都市？

徐早霞：我们重点思量北京、上海、杭州和深圳这四个都市。我们选择这几个都市，第一照样跟市场容量有关，由于这四个都市我们服务的企业客户的基数都是最大的，这四个都市我们没有被知足的客户许多，我们照样凭据我们的营业来的，我们以为客户需要我们在那里，我们就会泛起在那里。

第二，这四个都市现在由于房价的关系，它的剪刀差相对会大一些。财政模子是静态的，市场需求和竞争款式是动态的，以是我们更多的是市场先行，接下来才是通过我们自己的运营能力，不停的去优化我们的财政模子。

6、安歆上半年净新增了若干家门店？与上年同期相比，这个扩张速率是加速了吗？

徐早霞：上半年我们净新增了30家门店，整年预期新开70-100家门店，这个速率应该是行业最快的了。

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2019年上半年，着实我们没有扩张的这么快，由于2018年许多企业都在盲目扩张，把整个租金的价钱炒得很高，而且在谁人阶段我们以为拿许多项目着实不相符财政模子，以是我们那时有意控制了生长速率，我们在做内部人才的贮备，同时我们也去找一些合适的项目。

现在安歆的扩张速率着实是对照快的，这也相符我们今年的整体战略生长。此外，我们现在的营收和规模都是创新高的。

聊融资&上市

每周都市跟凯雷交流，上市天真烂漫

7、安歆团体于2019年底引入了战略投资人凯雷投资，凯雷的加入，对安歆的营业有哪些辅助？

徐早霞：凯雷团队每周跟我们的公司团队都市有一次思想上的交流，我以为不是单次的这种相同带给我们辅助，而是这种每周一次的review给到我们从资源视野上对于营业的思索以及这种深度的陪同，他们能够清晰的通过他们投资的各种企业感知到经济的转变，感知到行业的机遇以及行业可能存在的一些危急。

凯雷着实在中国投资的企业没有一家是失败的，他们对于商业逻辑，对于增进，包罗单店模子，若何去看待效率、若何去看待质量，着实对安歆是异常有辅助的。而且凯雷背后投资的一些企业，跟安歆可以形成很好的上下游之间的互补。

这种深度的陪同不是显性的给你钱，给你几个项目，给你几个客户能带来的，我以为愿意在你身上花时间的（投资人）一定是最珍贵的。

8、今年疫情发作后，凯雷有给安歆提一些建议吗？逆势扩张的建议是凯雷提出的吗？

徐早霞：逆势扩张不仅仅是凯雷团队，也是我们背后投资人给到我们的建议，固然我们自己的首创团队也是这么想的，只能说我们的想法是不约而同的。

我们确着实今年会有一些对照大的收购，不仅仅是由于在这个阶段市场竞争小一些，而是由于并不是所有人在保证营业节奏的情形下，还能够保证资金节奏。在这方面安歆一直做的还不错，可能我们是可以抓到一些契机，这是第一。

第二，安歆服务的都是大型企业，他们在疫情之后恢复也是最快的。我们也发现从4月份最先他们也在连续扩张，我们也会随着我们客户的扩张脚步去扩张我们自己的项目规模，以是下半年也会是安歆动作对照大的半年。

9、安歆团体的融资能力远远领先于偕行，安歆获得资源青睐的缘故原由是什么？

徐早霞：我以为基于以下几点：第一，我们公司从第一天最先就稀奇合规，我以为这种合规性是投资人所喜欢的。

第二，我们的运营理念所带来的康健增进，我信赖投资人是能够看到团队的稳健以及我们背后的思索，他们不光认同我们的价值，也认同我们的团队。 

第三，我们的高管团队异常互补，既有来自菜鸟的CFO，来自58同城的CMO，来自微软的CTO，来自小辉哥的CHO，另有我们的营业卖力人全都是铂涛早期的焦点主干，异常有狼性，也异常职业化。

10、安歆团体有上市时间表吗？ 

徐早霞：确切的说我们没有上市时间表。我以为上市是水到渠成的事情，若是安歆的营业生长相符上市的条件，我们不排挤，然则若是为了上市去调整我们整个营业的进度，我以为是得不偿失的。

尽快上市无非也是为了融资，然则若是不上市也有许多机构坚定的跟我在一起，我也有融资的渠道，我为什么就一定要上市。以是我以为对于上市这件事情的目的，人人着实要想清晰。第一上市是为了实现多渠道融资，第二成为民众公司可以获取更多的资源。安歆现在的生长需要资金，但我以为当我们康健生长，我们价值驱动，我们是不乏这样的资源和资金的。但我们也要对我们的股东卖力，我们也希望成为民众公司获取更多更优质的资源，有一定的公信力，以是我们照样会以营业的康健度和节奏来确定我们是不是上市。

聊行业

这是一个微利的行业

跨越10个点以上的资金我们会异常郑重

11、若何看待疫情时代不少头部涣散式公寓被曝出与房东、房客的合约纠纷？涣散式公寓房源涣散、房东数目众多，以是相同成本相比集中式公寓或者蓝领公寓更高，以是泛起了这样的问题？ 

徐早霞：涣散式公寓也有在疫情阶段口碑不错的，也有口碑稀奇差的，集中式公寓也有在疫情时代负面许多的，以是我以为本质上不是集中式和涣散式模式上的区别。

我以为更多的照样各家企业在应对这样的疫情之下给员工通报的价值观，包罗给到员工的谈判底线，包罗是不是有专项小组，是不是真正的从公司层面自上而下的去推动这个事情，而不是把这个事情完完全全交给一个销售员，由于销售员的款式、谈判能力和高度，是不能能有公司从上而下的推动那么彻底的。以是我们在做这件事情时，我们是开了无数的专项会，我们会找最合适的人去跟业主相同，我可以告诉人人安歆所有都是总监级别的人出头来谈这件事，甚至是到我这个级别。 

以是我以为这个事情着实是公司的机制、公司的价值观和预期治理之间的问题。若是你的预期治理很高，你以为别人都是应该的，这个时刻着实你就已经偏了，由于你的预期决议了你谈判的计谋和你对别人的包容度，以是这是我看到我们当中的一些区别。

12、若何看待市面上不少长租公寓使用租金贷？安歆团体有涉及租金贷吗？

徐早霞：我们公司没有去做任何一笔租金贷。我不会去提前透支客户未来一年的租金来作为我们的贷款。但着实我稀奇明白许多公寓会使用租金贷，由于对于一个新兴的、又属于轻资产的行业，着实我们是蛮难从银行拿到贷款的，第一我们没有信用的主体，第二我们没有太多的固定资产，第三我们又没有抵押物，以是着实长租公寓融资是挺难的。而这个行业又要靠快速生长去融资，若是你自己的财政模子不够好，融资也会受阻，以是它一定是要多渠道的去拿到资金来生长的。

对我们来说，康健的资金来源和低成本的资金，我以为都很主要。着实租金贷的成本都挺高的，安歆另有一条底线，跨越10个点以上的资金我们是不要的。我们原本就是一个微利的行业，若是你拿来的资金成本是15-20%，原本利润率就没有那么高，借来的钱都是要还的，你怎么还的起呢。

以是这是我们的思索，就是太高成本的钱我也是不拿的，我情愿慢一点，以是我要的是康健高于增进。由于我信赖增进不是靠规模推动，真的是靠人推动的，当我有人了我就能增进得很快，而且我的爬坡期就可以变得很短，我的资金流就可以变得很好。我以为底层的器械一定要思量清晰，优先的是什么，其次是什么，最后是什么，不能倒过来走。

13、市面上泛起问题的长租公寓是由于行业整体不成熟，照样跟首创人的基因、品性以及首创人自己的价值观有很大的关系？

徐早霞：我以为一家企业的基因本质上就是首创人的基因，首创人的靠山、首创人做这家企业的初心，就已经决议了这家企业的整体战略规划、产物价值以及对营业的思索。

以是对于一些泛起负面的长租公寓我不评价，然则我一直以为第一这是一个民生的行业，它原本就是微利的行业，它需要你耐得住寥寂，受得了委屈，由于行业很不成熟。我们作为先行者，一定不能成为先驱者，然则作为先行者，我们必须要牺牲我们自己的许多器械去成就这个行业，我以为这是所有行业人必须要做的事情。

尾声

徐早霞告诉PropTech研习社，安歆之以是走到今天，是由于安歆预期蓝领公寓就不是一个短平快，不是一个指数性和发作性增进的行业，它归根到底是要回归到人的痛点和社会的痛点。

“日本和美国的租赁市场走过了这么多年，中国的租赁市场着实真正起来不外6年，以是我们有更长的耐心去打磨我们的产物，去服务我们的人群，我以为这可能是我们跟行业里其他企业都不太一样的落脚点。”

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