接到北京自若生涯资产治理有限公司（以下简称为“自若”）管家要求降租四分之一的电话后，邱阳一下懵了。

“管家和我们说，若是不降租金就解约，我们还得赔他们装修和家具的用度。”8月17日，邱阳在电话中示意：“自若违约，应该赔付我们违约金，怎么反倒成了我们赔偿他们。”

接到同样的电话的房东不止邱阳一个，从2019年底以来，北京自若的部门房东们就陆续接到管家要求降低租金的电话。租金降幅少则五六百，多则跨越千元，不降租则面临解约、赔偿装修家居的风险。

接到降租通知的也不仅仅是北京的房东，武汉、深圳、杭州等地的部门房东们也接到了同样的降租要求‘。房东接到的也不仅仅是自若要求降租，部门都市的房东们也接到蛋壳等其他长租公寓运营商的降租要求。

在这一次长达8个月之久的连续较量中，一部门降幅较小的业主选择了接受，“一来是受不了管家电话，一天好几个电话；二来也明白疫情影响下他们的难处。”一位北京自若的房东告诉经济观察报。

但更多的房东们选择坚守，“最先说我们屋子有质量问题，要求降租，找来物业查，又说不出哪有质量问题。”一位武汉的自若房东示意：“要求降租也不是没得商议，但你不能用这种方式。”

谈起降租的事，长租公寓运营方也是一肚子苦水。自若一位人士告诉经济观察报，疫情发生以来，由于出租率和租金下降，企业蒙受较大的压力，“降租金也是不得已选择，否则我们忧郁自己也抗不过去呀！”

其进一步示意，这一次降租金的多数为亏损的房源，由于这部门房源比例较小，在平时可以通过内部周转抵消影响；然则由于疫情影响，无论租金水平照样出租率均泛起下降，“这部门亏损房源带来的影响就大了，现实即是疫情把这个因素带来的影响放大了。”

降租四分之一

8月中旬，邱阳第一次接到自若管家电话，要求把月租金从现在的4300元降到3200元。若是邱阳不能降租金，那么就只能解约，而一旦解约，邱阳需要赔付自若装修和家具的用度。

邱阳的屋子位于北京通州，2017年9月，双方签署了《资产治理服务条约》，约定委托服务期限为5年零5个月。委托期内，第一年月租金为4100元，从第二个治理期最先每年上浮3%。

凭据双方约定，第一个治理期的前60天为空置期，主要为衡宇装修、设置家具等预留时间；此外，每一个治理期内另有25天的自然空置期。自若质押一个月的房租给邱阳作为押金。

邱阳的屋子原为两居室毛坯房，自若拿到房源后，举行了装修，并设置响应家具。在附件《标的资产信息及所有权证实》中，标明的衡宇为三居室。“那时我们也知道他们做了间隔。”邱阳示意。

接到自若管家降租金电话后，邱阳感到很恼火。在他看来，可以明白疫情对长租公寓运营企业带来的影响，降租金也有商议余地，但一下降了四分之一的租金，而且一旦解约要求赔付装修和家具用度，他心理上没法接受。

今后，管家每隔一段时间给他打一个电话，有时刻一天好几个电话，都是要求降租的事，这让他不厌其烦。

他一度想解约，自若管家也给他发了电子版的《<资产治理服务条约>解约协议》，然则他要求自若提供交接清单、解约赔偿明细等解约的详细情形。而且须明确，自若违约在先，以是不赔偿装修和家具用度。

8月17日，邱阳通过12315反映了自若降租的情形。8月19日，一位自称是自若专门卖力对接降租事宜的人打电话给邱阳称，降租是公司统一运营目标，并不会由于邱阳一人改变。“我们给到照样原来管家的方案，若是不能接受降租，我们后续也会商谈解约的事，现阶段只是和你商讨。”自若人士在电话中告诉邱阳。

据邱阳透露，事后，自若方面再一次给他打电话，对原来的降租方案举行修正，将原来降租1100元/月，修改为400元/月或500元/月，“他们说以这两种方案向公司申请，批准哪个就根据谁人执行。”邱阳示意可以思量。

并非个案

与邱阳同样遭遇降租的另有李默，8月7日，李默收到了自若发来的《补充协议》，要求将原条约中约定的月租金8800元降至7300元，补充协议从8月自若支付给李默的租金算起。4天后，李默的银行账户收到了7300元租金。

李默告诉经济观察报，作为房主他并没有在补充协议上签字，签字的是平时卖力辅助他搭理衡宇的代理人。“最差的效果也就这样了，我们照样要争取一下。”这一次，李默的月租金一次性降了1500元。

李默是在2017年头将自己的三居室交由自若，服务期限为4月零5个月。凭据双方签署的《资产治理服务条约》约定，初始租金为8100元/月，从第二年最先，每年递增3%。空置期第一年为70天，从第二年最先，每年空置期为25天。

对于李默来说，由于代理人已经在补充协议签字，意味着已经赞成降租，他照样希望争取一下。由于条约即将到期，即便最后争取不成功，对李默整体的损失也并不大。

上述武汉房东示意，最初自若以衡宇存在质量问题为由要求降租，“要求降1000元，这个太离谱了，厥后我们找物业过来，管家也说出到底那里有质量问题。你降租可以，我们明白，但不能通过这种方式。”

不仅仅是自若，深圳一位房东示意，2018年9月，他将位于南山的一套三居室出租给蛋壳公寓，今年6月，蛋壳公寓工作人员打电话给他，要求降租，否则解约。“我们投诉到住建局，厥后蛋壳找到我，说了许多难处，最后我也赞成把房租降了1000元。”

最让自若房东忧郁的是双方条约中对装修和家具赔付约定。在电子版条约中约定，在条约期内，只有房东违约才需要回购装修和家具、家电，若是自若违约，房东则无需回购；但双方签署的纸质版条约中则约定，要中途解约，业主就需要赔付或回购装修、家具和家电。对于双方违约主体则并没有明确约定。

房东们忧郁，现在是自若违约，若是双方解约，凭据纸质版条约，房东们有可能需要回购或赔付装修和家具家电。

上述自若人士示意，当初制定该条款主要是为了防止房东中途泛起卖房等因素导致解约。而现实情形中，“我们违约，不能能让房东来赔付装修和家具、家电用度。”

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另一层意义在于，由于自若违约，凭据约定，自若需要赔付业主两个月租金，“我想管家在谈的过程中，也是尽最大努力削减我们的损失，就是说，我们不用房东赔偿装修和家具、家电的用度，房东也别让我们赔付两个月租金了，必竟现在市场形势对照严重。”上述自若人士示意。

降租尺度

从建立以来，自若一直处于急速扩张中，到2019年，其治理服务的房源跨越百万间，成为全球最大的长租公寓运营企业。

从2019年底最先，自若暂时住手了规模扩张，最先提升盈利能力。2015年-2017年，自若合计亏损跨越10亿元。上述自若人士示意，近两年自若也没有盈利，依旧处于亏损中。

提升盈利能力的主要方式，除了继续探索全新的商业和盈利模式外，自若的一个主要行动就是对其治理服务下的房源举行梳理，一些不赚钱或算不过账的房源，优先被列入调整行列。

自若凭据房源的亏损比例设定了差别幅度的降租指标。对于一些亏损比例较小的房源，通常要求房东降租幅度在500元/月左右，而这个幅度通常在房东的接受范围内。

然则，对于一些亏损较为严重的房源，上述自若人士坦言，若是房东能够接受大幅度调整租金，可以继续履约；然则若是房东不接受的话，解约最好。“即便是解约，我们也要只管降低损失。”

据其透露，在自若上百万房源中，需要降租房源的比例在“个位数”，通常情形下主要分为四类。

第一类是质量存在问题的房源，在降租房源中占比靠近一半，“许多屋子我们租的时刻没事，等过两年最先漏水，有的还泛起阳台沉降，导致投诉率高，换租率也高。”

第二类是随着都市产业调整，商圈发生转移的房源。好比中关村区域，原本是人气较为兴旺的商圈，随着电子批发城的疏解和搬迁，原有的商圈不复存在，周边的房源也在降租之列。

第三类是交通不便的房源，“我们拿房的时刻，预期是在一两年内可以通地铁的，效果一直没有实现，另有就是自己距离地铁站对照远的房源，平时还好，这个时刻出租就很难。”上述自若人士示意。

第四类是原有计划没有实现区域的房源，部门都市的部门区域，凭据计划原本为未来新兴区域，但由于种种原因，推进较慢。导致现实与预期泛起较大差距，房源租金也会泛起回落的情形。

据一位长租公寓从业人士透露，拆除间隔也是长租公寓运营企业降租的主要原因之一。一样平常情形下，房东的租金支出占到长租公寓成本的8成左右，一旦间隔被拆除，即是“这套屋子就不赚钱了”。

以邱阳的房源为例，原本是一套两居室，自若拿房成本为4300元/月，改造成三居室后，主卧租金2300元/月左右，次卧租金2100元/月左右，客厅间隔间的租金1800元/左右。

若是间隔间可以出租，这套房每月租金差收益在1800元左右，加上服务费，利差跨越2000元。若是间隔被拆除，自若的支付给房东的租金和出租收益基本相当，加上运营等成本，现实处于亏损中。

李默告诉经济观察报，他专门咨询过小区四周的几家中介，他所在小区同样户型、同样楼层和同样面积的屋子，租金在9500元/月-1.2万元/月左右，“我们给自若价钱本来就低于市场价的，不给涨就算了，还降了1500元。”

博弈背后的租赁市场

上述自若人士透露，自2月疫情发生以来，多数都市的出租率最先下滑，尤其是2、3月，新增租客较少，由于疫情阻隔，租金收缴率也最先恶化。

一个是长租变短租，部门到期的租客，由于没有现实栖身，以是在续租过程中将长租变为短租，“短租价钱比长租的高，包罗服务费也高，由于租客没有住，只能根据原价举行续短租。”该自若人士示意。

另一个是出租率下降，由于部门租客回老家，没有现实栖身，以是到期后不再续租，“然则租客也没办法回来迁居，这个时刻，我们就会和租客商议，让他联系好地方，我们卖力打包、迁居。”该自若人士示意，到期的租客搬走后，没有新租客，造成短期出租率下降。

一位自若迁居的工作人员透露，春节事后至今，他基本没有休息过，有时刻需要工作到夜里12点左右。“今年迁居是最忙的，比原来任何一年都忙。”

另有一个就是今年以来租金违约率最先抬升。启信宝信息显示，停止8月20日，从事房租贷营业的北京贝壳小额贷款有限公司累计有156起涉诉通告，其中绝大多数以贝壳小额贷为原告的乞贷条约纠纷。其中2018年开庭的2起，2019年开庭的14起，而2020年开庭的达到了130起。

通常情形下，自若在一二线都市出租率在80%-90%左右，出租周期在25天左右。“那段时间，出租率一下就下来了，一方面我们得继续支付房东的租金，另一方面我们没有租金收入，这样亏下去谁也受不了。”上述自若人士示意。

据其透露，出租率下降最为严重的是北京和武汉两个都市。到了4月，随着复工复产的举行，自若的出租率最先恢复，5月基本恢复到正常水平。但到了6月又最先泛起下滑，一直到7月又最先恢复。

时代，为了保证出租率，自若出台多种促销流动，包罗免租两个月、五折到九折租金优惠、毕业生免押金等，“由于我们出租率是硬性指标，租金少收点，最少还能少亏点，出租率一定要保证。”上述自若人士示意。

8月18日，北京通州区自若的一位管家告诉经济观察报，在通州某小区，自若有约莫300间衡宇，现在在租的约莫有50多间。据此盘算，自若在该小区的空置率在16%-20%之间。

这名管家示意，今年是其从业以来业绩最差的一年，时代有几个月是零业绩，“现在只要能租出去，我们都市想法想法的辅助租客多申请优惠，包罗申请优惠券，服务费也可以减免，原来跨越3000元的单间，优惠后差不多2500元左右。”

贝壳研究院讲述显示，8月首周（8月3日-8月9日）天下租赁成交环比下降2.6%，租金环比下跌1.1%，同比下跌9.2%；第二周（8月10日-8月16日）成交环比上升6.9%，租金环比和同比降幅分别为0.2%和6.5%。（应受访者要求，邱阳、李默均为假名）

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