3月11日晚间，针对日前被曝正在与黑石团体就私有化举行谈判一事，SOHO中国发布公告回应，承认在与外洋金融投资者洽谈，以探讨举行战略互助的可能性，其可能导致也可能不会导致就公司的所有已刊行股份作出周全要约。

SOHO中国强调，现在尚未就是否举行潜在买卖作出决定，而且并未与任何一方订立实行潜在买卖的正式协议。

传言致股价大涨

3月10日，SOHO中国股价大涨，盘中飙涨近40%后暂且停牌。停止停牌前，SOHO中国上涨37.58%报4.1港元，最高价为4.17港元，创52周新高，最新总市值213亿港元。

上述股价显示源于有新闻称，黑石团体正与SOHO中国就后者私有化举行谈判，对后者的报价为每股6港元，买卖价值约40亿美元。此外，黑石还将接受SOHO中国的债务。停止2019年6月尾，SOHO中国欠债为326.8亿元（约合47亿美元），投资资产价值为87.8亿美元。

这一报价较SOHO中国1月份平均收盘价溢价近100%，而在新闻传出的前一日，SOHO中国的收盘价则为2.98港元。

100%的溢价在高力国际中国区资源市场董事总经理汪蓓看来，意味着黑石看到了SOHO中国的价值。对于中国市场的结构，黑石更多的倾向于项目收益导向以及项目未来趋势导向，相较于在港上市的“内房企”主营营业多为住宅开发，专注于商业地产开发和运营的SOHO中国更像其中的“非主流”。汪蓓还示意，历久以来，SOHO中国的股价偏低。

SOHO中国的股价显示简直让董事长潘石屹不满，他曾多次在公开场合示意，股价远没有反映公司的价值。

有SOHO中海内部人士向《国际金融报》记者示意对于这一希望并不意外，除了股价历久被低估，老潘也不设计继续做商业物业开发与运营了。“摄影、木匠，做包子，他兴趣许多，没多少心思在公司这块”。

年报显示，停止2019上半年，SOHO中国账面净资产为362亿元，而公司现在市值只有120亿港元（约合人民币100亿元），这意味着，公司股价仅相当于每股净资产的三折。

估值偏低是不少内房企面临的难题。有行业人士直言，SOHO中国股价显示不佳，在于错失行业生长时机后规模落伍严重。2019上半年，SOHO营业额仅8.89亿元，跌落行业百强，和SOHO中国统一年上市的碧桂园半年营收就到达2020亿元。除了规模上的鸿沟无法逾越外，SOHO中国还面临着净利润的不停“缩水”。

与此同时，潘石屹还不止一次示意过，当资金成本大于租金回报率时，生意很难做，他举例称：“在北京这样的都会，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，这意味着整年的物业谋划仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”

据报道，此次SOHO中国大甩卖的潜在买家之一黑石团体，是全世界最大的自力另类资产治理机构。除此之外，其另有一个低调的身份——房地产公司。房地产板块作为黑石旗下四大营业之一，2019年基金资管规模达1536亿美元，持有房地产物业面积超1亿平方米，不动产投资组合包罗办公、商业、旅店、住宅和物流地产。与传统房地产开发公司差别，黑石的房地产营业不做地产开发，只做存量谋划。此前，其曾以15亿美元收购上海长泰广场。

值得一提的是，在外界看来，黑石与SOHO中国的结缘或离不开其亚洲房地产部董事总经理阎岩。加盟黑石前，阎岩曾任SOHO中国总裁。

买卖方式转变

老潘的每一次离场，似乎都能动员一波SOHO中国股价的上涨。

SOHO上一次股价暴涨是2019年10月尾。彼时有新闻称，SOHO中国正思量出售其所持有的大部门商业地产，买卖价值可能高达80亿美元。北京和上海至少有8座办公大楼在销售设计中，现在第一批价值高达30亿美元的项目正在出售中。受此新闻影响，当日SOHO中国盘中涨幅27%。

现在，4个月已往，潘石屹的离场方式由出售焦点资产变为上市公司私有化。在香颂资源执行董事沈萌看来，二者差异在于“一个是出售部门资产、一个是打包出售所有资产，后者对潘石屹张欣而言更有利于价值最大化。”

西安民宿从业者的“忧”与“盼”

对于此次黑石与SOHO中国选择举行私有化买卖的缘故原由，安信融投资治理（北京）有限公司总经理杨水师直言：“相较而言，买公司更合适。”杨水师对《国际金融报》记者解释道：“未私有化的前提下出售焦点资产，所出售的属于上市公司资产，接纳的现金也属于上市公司，需要思量后续投资及分红等问题，且若项目涉及债权债务部门，处置起来相对贫苦。此外，增值税、企业所得税等税费方面也需要思量，对于黑石而言，买股权相比买项目来说，不仅用度更低，也更易操作。”

沈萌则以为，潘石屹张欣配偶多年前就最先对SOHO的营业举行转型，包罗从开发转向物业。与此同时，外资以为中国物业资产的价钱靠近谷底，双方具有谈判的基础。

现在，这场耗时数月的买卖似乎正在进入要害阶段，在杨水师看来，或有多重因素促成了这一时间节点。

杨水师示意，去年以来，受经济下行影响，写字楼空置率上升，租金水平下降，今年由于疫情影响，市场或更不乐观。而SOHO中国近年来业绩并不理想，盈利能力下滑，其相当一部门利润来自于投资物业的公允价值更改，因此受外部环境影响，今年SOHO中国业绩预期或将进一步下降。此外，在错失地产生长时机后，潘石屹曾对SOHO 3Q（共享办公）寄予厚望，3Q一度承载着SOHO的未来，但随着创业热潮退去，共享办公生长受挫，潘石屹去年底洒泪甩卖了11个SOHO 3Q项目，新营业折戟某种程度上或促使私有化。

汪蓓则以为，黑石是一家优异的投资治理公司，对获取标的有较高挑选要求，这是一个买卖该有的时间和该有的历程，大环境对其历程起催化作用的可能性不高。

对于今年商办写字楼市场的生长，汪蓓坦言，去年以来受经济下行和全球贸易关系改变，海内扩产异常郑重，今年初随着第一阶段经贸协议的签署，若是没有疫情，市场将比去年乐观，原先被压制的需求或将释放，但现在疫情蔓延至全球，多方拉扯的情况下很难评估。

另有业内人士预测：“双方此前可能在买卖作价上有分歧，大环境的不乐观很可能缩小了这一差距，促成互助进一步举行。”

退与进

上述业内人士示意，“私有化退市后，不清扫SOHO中国会择机出售或签署回购条款选择合适的上市地重新上市。”

杨水师则以为，即便重新上市，短期大环境恐难转变，加之债权债务的处置需要时间，时代历程不会短。

“SOHO中国的焦点资产是物业，属于历久稳固收入种别，不具成长性，再上市的可能性不大，加之潘张心意已决。”在沈萌看来，“私有化退出一样平常谋划，或是最好的效果。”

汪蓓也以为，私有化退市没什么欠好，可以更专注于自身营业，而不用被资源市场所羁绊。

实在种种征兆下，潘石屹退场的传言早已甚嚣尘上。

2012年以来，据不完全统计，SOHO中国卖掉了约300亿元的资产，虽然潘石屹称自己“跑不了”，但甩卖的措施丝毫未停。

与此同时，潘石屹最先麋集注册外洋公司。天眼查显示，2019年12月18日至2020年1月中旬，潘石屹一个月内注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资源从150万元至2亿元不等。

与不停出售内地项目形成对比的，另有潘石屹张欣配偶在外洋的大肆投资。

早在2011年，潘张配偶二人便斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局远程巴士站办公大楼，还破费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，2013年，其又以7亿美元团结巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

SOHO中国似乎正在迎来它故事的最终篇章。

【*泉源：地产深度报道；作者：孙婉秋】

如果潘石屹真“跑了”，SOHO 3Q咋办？