当美股遭遇了玄色星期一，股票市场履历昏暗之后，SOHO中国却在开盘后短线极速上涨，并于当天上午短暂停牌。逆势上涨，SOHO中国的动态让人疑惑。随即马上有相关新闻传出，SOHO股价的转变，或与近期黑石团体正与SOHO中国，就后者私有化进行谈判，买卖价值40亿美元。

这一动作，不由让人想问个问题，若是潘石屹真设计处置SOHO中国，那么原本的SOHO 3Q又该咋办？

SOHO或将私有化

潘石屹设计“跑了”？

继3月10日SOHO中国短暂停牌之后，3月11日，SOHO中国股票继续停牌。随着这家公司在股市上面的SOHO中国这样的动作让人对这则新闻越来越信赖：黑石团体正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，买卖价值40亿美元。

这并不是空穴来风。路透社援引知情人士透露，黑石团体于今年二月初与SOHO中国进行了独家谈判。黑石团体向SOHO中国提出的私有化报价为每股6港元（合0.77美元），这一价钱较SOHO中国1月份3.03港元的均价溢价近100％。这笔生意的最终敲定，据相关媒体援引两位新闻人士称，有关买卖细节预计将在未来几周内决议。

对于SOHO中国董事长潘石屹而言，若是本次私有化收购完成，或将套现近200亿港元，折合人民币约178.85亿元。还真应上了任志强对他的一句评价，“潘石屹卖东西很厉害，是天生的二道贩子。”

但这次让人人更为关注的并不是他可以通过私有化拿到多少钱，而是潘石屹是否真的设计“跑了”。究竟这则听说并不是暂且而起，早在2019年随着潘石屹将矜持的资产逐步出售之后，就陆续有“潘石屹要跑路”的新闻传出。对于这个问题，多家媒体给出了差别的谜底，有的媒体以为是黑石在重仓中国房地产，有的媒体以为潘石屹是在清仓跑路。

作为我们，更为好奇的是，在潘石屹多重身份中包租公的产物——SOHO 3Q接下来会何去何从？

SOHO 3Q的“一生”

上市的梦想终归是落了空

SOHO 3Q的名字很有辨识度，一听就知道是SOHO中国旗下产物。在这个产物推出之前，潘石屹高高兴兴地任由外界给自己安上了一个“包租公”的身份。2012年8月16日，潘石屹在香港宣布公司营业模式将从开发销售型物业，转型为矜持型物业租赁。简单点明白，公司的收入将从建房卖房，酿成矜持物业收租。

那时，潘石屹对外高调道出企业转型的缘由：“矜持物业比持有人民币更好。”然则对于转型的预期已往乐观，由于随着公司物业产物库存去化殆尽，收入较绚烂期缩水严重。

以是从2014年最先，潘石屹就一再与互联网天下接触，他造访了小米公司、Facebook、苹果公司，现身昔时的乌镇天下互联网大会。

这一系列动作的用意，直到2015年2月才揭晓——SOHO 3Q营业在北京正式启动。在潘石屹看来，这项营业，有着深远的意义——通过互联网来改变传统房地产行业，而且也被视为SOHO中国的第二次转型。

对于这个营业，用SOHO中国首席财政官倪葵阳的话来说，就是“左兜掏右兜，自己租给自己”。由于SOHO中国手中大量的矜持物业，是推进3Q营业的先天优势。加上昔时共享经济正值风口，潘石屹对外声称，“公司正全面向一个互联网公司转变”。

为此，潘石屹在多个新开业的SOHO 3Q空间站台，举行“潘谈会”：到了南京，找孟非聊聊“异常屹见”；到了古北，和季琦探探“玩美主义”；到了深圳，与王传福讨论“造车、造房、造梦”…李开复、王功权、冯仑、任志强、雷军、俞敏洪、刘强东、姚明、刘益谦、白岩松、袁岳等人都曾做客SOHO 3Q。比起3Q这个产物，每次新空间落地的潘谈会似乎更具造势能力。

也许收益于共享经济的火热，也可能是潘谈会的影响不小。在2017年终，3Q 团结办公营业已在运营19个中央，工位1.7万个，平均出租率87%。以是潘石屹在这之后决议，SOHO 3Q不再局限于在矜持写字楼里开展共享营业，最先从第三方开发商手里租赁办公楼，正式“走出家门”。

这一步是乐成的，由于到了2018年终，公司的共享办公室营业范围，已走出北京、上海（楼盘），在中国7个都会拥有31个中央，工位跨越3万个。而潘石屹也在多个场所提到，要将3Q项目在2019年分拆上市。

然而，随着共享单车等共享经济产物从神坛跌落，这个风口的风变小，已经无法再蒙受太多的营业了，SOHO 3Q也最先逐渐落下。

在2018年股东大会上，就有股东直接怼上来，请求3Q项目别烧太多钱。公司则示意，2019年的设计是让3Q营业做得不亏损，并调整了主要客户工具，由原本的创业型企业向中大型企业转变。

而到了2019年中报里，公司已没有对3Q项目的形貌了。现在，SOHO 3Q已经成为听说中的待售资产，分拆上市已鲜有提及。

据搜狐财经在2019年底探访北京市内所有的SOHO 3Q项目，其中大量项目处于空置状态，部门租金呈断崖式下降。

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“近几年团结办公不太好做，以是现在转向大客户整租的模式。”三里屯SOHO一位客户经理对此示意。现在，望京SOHO、中关村SOHO内的3Q团结办公多整租给大客户，一改此前“共享”的租赁性子。

上市这个梦想，终归是落了空。而原本已经上市的SOHO中国也有可能即将私有化。然则SOHO 3Q没想到的大概是，完不成上市的梦想，却还要面临被出售的了局。

房企系团结办公的归宿

出售？消逝？

在2019年10月尾，有新闻传出SOHO 3Q已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星，现在已经最先进入条约审批流程。对此，筑梦之星内部员工示意确有此事。新闻中援引筑梦之星内部人士称，筑梦之星是以市场价钱收购的，且本次收购使用的所有是自有资金，收购的11个项目位于北京和上海。

看起来，潘石屹已经在2019年就为SOHO 3Q找好了归宿。实在3Q的营业，就像他曾说过的一句话，“许多创业公司拿到融资之后最先烧钱扩张，赚钱盈利的基本问题没有解决，这种方式就像从院子里捡一束鲜花插在瓶子里，虽然会有短暂的鲜艳，但最终照样会衰败。”

差别的是，作为房企系多元化营业生长的3Q有显著的优势：物业不愁，资金不愁。但最终也照样被盈利能力这个关卡难住。鼎盛时期的SOHO 3Q曾经遍布7个都会，现在在SOHO 3Q的官网上只剩下上海和杭州两个都会。

SOHO 3Q的归宿并不是房企系团结办公的孤影，而是象征着一类地产巨头入足团结办公行业的了局——被收购，或者逐渐淡化营业并收尾。缘故原由诸多，但无外乎以下4点：

影响上市企业的谋划数据

2018年整年，SOHO中国录得毛利率74.69%，相对于行业内其他商业地产而言，这一毛利率偏低。“正常的物业出租毛利应该是在85%左右，我们的毛利去年为什么会低一点？是由于我们孕育了3Q。”SOHO中国示意，3Q成本比较高、毛利比较低，因而拉低了整体的毛利率。

同样的场景也发生在地产系长租公寓身上，由于影响上市地产企业的谋划数据，影响盈利，引发股东有所不满，以是朗诗就将旗下长租公寓产物朗诗寓剥离。

行业尚未找到盈利模式

实际上，近两年，团结办公市场迎来了大发作，越来越多的企业介入到这个行业当中，一方面，这个行业的竞争逐渐加大，另一方面当下的共享经济行业还未找到适当的盈利模式。

由于门槛太低，做的人许多，以是整体市场呈现出一种无序化的竞争状态。从结构这个行业的企业来看，人人都还在烧钱的阶段，烧钱带来的效果就是拿项目的时刻异常贵，企业需要支出异常高的租金，然则往外卖的时刻人人在打压价钱，以是整个市场不是一个正常竞争的市场。

生长目的虚高

以SOHO 3Q为例，潘石屹就曾示意3Q要成为“海内最大的写字楼综合服务商”的目的。之后还提出了要将SOHO 3Q分拆上市，要知道，在那时并没有团结办公企业提出要上市。就像一些地产系长租公寓品牌会在产物尚未推出之前，示意要实现数目或是品牌方面的远大目的。

过高的定位，反而成为后期生长的阻力。这一点，地产系租赁产物可以向创业系与中介系学习，稍微过得低调一点。

自主定位误差

类似WeWork和SOHO 3Q的这种互联网头脑，就是把一个地产企业包装成一个科技企业，这样的定位是有所误差的。地产照样地产，地产就是要赚钱，并不是说地产企业包装成科技企业，这商业模式就走得通的，实在照样走不通的。

坦白说，在全球经济放缓，一线都会写字楼空置率连续提升的当下，SOHO中国出售手中连续亏损的项目，成为其最优的解决方式，而私有化也是一种自保资产的手段。

据戴德梁行的统计数据显示，2019年前三季度，北京全市和五大焦点商圈写字楼的净吸纳量划分为23.9万平米和4.1万平米，较2018年同期划分下降了40.9%和20.6%；有用净租金亦划分同比下降了3.7%和2.0%。

SOHO 3Q只是SOHO中国的营业板块之一，对于这样的处置，财经剖析人士张化东则直接讥讽道：“按原理说，所有服务于B端客户的商业模式，若是不赚钱所有都是耍流氓”。

同样的原理，放在潘石屹的身上同样可以明白。他是个商人，需要投机。即便他真的要离场了，也需要为自己赢得更多的利益。选择一个有实力的买家，实在是对自己的企业卖力。

至于潘石屹麋集注册外洋公司，热衷于购置外洋物业，其宗子潘瑞成立了Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目，其中包罗首个由华人主导的英国公寓品牌UNINN。那又将是一个新的资产故事了，故事的劈头或有可能是本次SOHO中国的私有化吧。

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