昔时乘着政策东风涌入市场的长租公寓，已往一年履历荆棘和行业洗牌，中小品牌公司驻足愈发难题，行业乱象也频发。

长租公寓行业在2019年泛起显著的分化状态，既有青客公寓成为行业内上市第一股，紧随其后蛋壳也在今年年初上岸资源市场，但更多的小公寓企业却遭遇资金链断裂危急。

一场突如其来的疫情，也成了长租公寓的“试金石”，在这场大考下，险些没有一家企业能通过。上市的青客、蛋壳也好，行业规模第一的自若也罢，都将自己置于舆论的声讨中，无一幸免。

乱象频发

“我还在世”，是去年11月刚从纳斯达克敲完钟的青客公寓CEO金光杰见到偕行说的第一句话。那时青客公寓花了大价钱打入资源市场，可现在股价连续下坡，谋划也陷入危急。

景晖智库首席经济学家、中国房产经纪公义团结会主席胡景晖曾言，根据青客年每年5亿多的亏损速率，约莫能撑半年时间。

一语成谶，近期有房东接到上海房管局电话，称青客公寓已被约谈，谁也无法保证青客能继续存活。

在疫情肆虐的这段时间，青客公寓更是和房东与租户玩起了“猫鼠游戏”，强行解约、拖欠房东租金等操作将自己推上风口浪尖。

“青客从去年11月起就拖欠水电费，12月起拖欠租金。”近期，多名上海青客公寓房东向一条君，“疫情时代，青客以此为由一面向租客索要房租，另一面却不把租金支付给房东。”

据一条君领会，今年1月28日起，陆续有自称青客员工的职员致电房东，要求其免租2至3个月，遭多番拒绝后，青客方示意若不赞成，房东可能无法收到后续的季付房租。

随后，青客面向房东推出三个方案：免去半个月租金；仅支付一个月房租，剩余两个月在条约到期后支付；季付改为月付。但有房东示意，即便自己选择了“季付改为月付”，仍然没有收到房费。

另有部门房东则履历了“看得见，摸不着”的无奈。据领会，青客公寓平时给房东交租时有两种方式，其一是直接银行转账，其二就是通过青客宝APP。

青客宝是青客公寓旗下的租后生涯平台，主要功能有查询、支付房租、水电费、宽带帐单等。但现在，青客汇入青客宝的钱只停留在数字层面，无法提现，形同空设。

维权一直在举行，上海方女士克日已经向嘉定税务局实名举报青客拖欠房租和偷税漏税情形，准备起诉。

方女士告诉一条君，“就我自己而言，我的条约金额是4550元，月度得手4441.67元，其中差额是108.33元，青客见告我交税了，但我去税务局查过，我名下没有这笔税收。”

今后，一条君致电嘉定税务局，对方示意正在努力观察。

除了房东外，租客也是直接受害者。青客租客程先生向一条君反映，自己和青客签了两年的条约，贷款贷了26个月，今年11月到期。现在退房流程一直无法举行，押金也无法退还。

和房东、租客玩“猫鼠游戏”的不止青客，最近刚上市的蛋壳公寓也如出一辙。

疫情时代，北京、广州、深圳等多地蛋壳要求房东减免房租三个月，但另一边却只给租客免租一个月。这波操作下，蛋壳“单方修改电子条约违约责任条款”等细节也逐渐露出，随后深圳蛋壳公寓相关负责人被深圳市住建局约谈。 

另一家头部企业自若也未能幸免于这场舆论诛讨。2月10日，自若涨价高达30%的话题冲上微博热搜榜，引发租客的团体声讨。有媒体统计，自若在疫情时代各地续租租金上涨10%至30%左右，有的甚至上涨38.3%。

在整个行业中，像青客这类创业类公司以较低的门槛进入市场，以利润换规模，问题涌现时缺乏退出机制，钱烧完了只能狼狈退市。

自若这类拥有中介靠山的公司，获房成本、获客成本和运营成本相对较低，且具有自然的二次转化能力，在行业内驻足更为稳扎。

随着开发商入局，长租公寓依托房地产开发的履历，在资金、运营等方面突显出优势。

现在，海内规模前百房企中布局长租公寓的占四分之一，去年在行业规模排行榜上，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓位列前三。

在这次疫情时代，没有壮大资金实力支持的长租公寓企业险些都陷入了更深的舆论漩涡。

在黑猫投诉平台上，针对自若的投诉有1300多条，针对青客的跨越2000条，针对蛋壳的投诉高达7655条。但依托开发商的长租公寓遭到投诉的却少少。

亟须规制的“蓝海”

回顾已往五年，从2015年国家鼎力支持住房租赁市场、努力推进房地产投资信托基金试点最先，住房租赁行业融资进入高峰期，且单轮融资金额大，以万万量级居多，并泛起亿级单轮投资。

次年，国家出台多项政策，包罗税收优惠、租赁住房供应等，扶持并规范长租公寓行业及住房租赁市场。

2017年7月，住建部称将立法明确“租售同权”：明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，确立稳固租期和租金等方面的制度，逐步使租房住民在基本公共服务方面与买房住民享有同守候遇。

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这一年也被称作“租赁元年”，随后长租公寓依附低门槛迅速铺展开来。2017年， YOU 、魔方、泊寓、冠寓、优客逸家、包租婆、自若友家、蛋壳、窝趣以及红璞成为年度品牌前十名。

但长期以来拿着租金贷的钱赛马圈地，长租公寓行业乱象频出。前有甲醛、偷拍、租金贷、群租房等问题，现有涨租、拖欠租金、单方解约等争议。

对此，国家与地方政府宣布多项政策规制行业。

去年年底，六部门团结印发《关于整理规范住房租赁市场秩序的意见》，旨在增强长租公寓行业的治理。

今年疫情之下，杭州于2月13日宣布《关于进一步增强疫情防控时代住房租赁企业治理的通知》，要求住房租赁企业在疫情时代保持住房租金水平的稳固。

2月19日，上海市房管局张立新示意，租赁企业要本着左券精神，和房东增强相同，把租赁企业现在存在的难题，努力地跟房东对接。

从政策扶持到规制，长租公寓也履历了一轮一轮的洗牌。

昔时，一众企业跳进这片“蓝海”，但真正能畅游的越来越少，长租公寓企业遭遇资金链危急时并不比P2P行业好若干。

2019年就有多达45家长租公寓因资金链断裂而脱离，曾经在风口处的鼎家、寓见、爱公寓、优租客、乐伽、悦如、德寓等先后发作危急，从风口走向雷口仅一年多。

去年，成立于上海的青客公寓一马当先，成为长租公寓上市首股。蛋壳公寓紧随其后，在今年年初也上岸资源平台。

良币驱逐劣币，随着行业生长，长租公寓逐渐形成两头独大，中央细长的“哑铃状”，两极分化愈加严重。

不外，即便行业被诟病颇多，分化逐渐加重，胡景晖仍看好长租公寓未来生长。他示意，一系列政策利好即将或正在落地，且资源在疯狂事后，以客户为本的运营逻辑在逐步回归，企业运营成本或降低。

去年7月，财政部、住建部宣布第一批16个入选2019年中央财政支持住房租赁市场生长试点都会，中央财政将在3年试点期内拨款402亿元，对树模都会给予奖补资金支持。

今年1月16日，杭州人民政府办公厅推出了租赁政策，这对长租公寓暴雷集中的杭州市场算是一个利好新闻。

广州为了分流和保障部门住房需求，则在1月17日颁发了《广州市生长政策性租赁住房试点方案》，成为天下首个出台政策性租赁住房政策的都会。

2月16日，财政部部长刘昆揭晓《努力的财政政策要鼎力提质增效》，指出将深入开展中央财政支持住房租赁市场生长试点等事情。

胡景晖建议，未来长租公寓生长应该跟中介相结合，降低成本、有用运用资源，在租客和业主间实现二次转化。

租售同权不能丢

一个成熟的房地产市场，一定是住房和租赁并重的市场。昔时提出的租售同权，正是对住房租赁市场前景的看好，也是对长租公寓赋予的使命。

从租售同权提出，到试点12个都会，长租公寓成为住房租赁市场的代表，肩负着推动租售同权向前生长的责任。但政策推出仅两年多，一场疫情又将其打回真相。

2月的最后一天，从东北返京事情的小范被北京朝阳区常营民族家园物业拒之门外，辗转无果，最后只能投奔了同伙。

小范并非个例，疫情时代，北京、杭州、南京、苏州等多个都会都泛起了“租客禁入”的事宜。其中，力度最大的是昔时住建部宣布的12大租售同权试点都会之一杭州。

摆在民众眼前的，是租客、房东、长租公寓之间的多方角力。可谁都没有经受住磨练，宽大租客成了都会中尴尬的身影，长租公寓和租售同权团体被舆论诛讨。

即便如此，长租公寓都将是推动租售同权和海内租赁市场良性向前的主要一笔，只是现在需要完善和成熟。

就现在海内住房租赁市场来看，仍有大片空缺守候填补。

在日本，租赁衡宇有八成以上是由专业机构统一运营治理。而美国大部门地区衡宇租赁企业占整体住房出租比例都在35%以上。现在，我国租赁企业渗透率仅为2%，远低于发达国家水平。

据住建部数据，现阶段一、二线都会租房比例已达到50%以上，而规模化住房租赁企业市场份额仅2%，品牌租赁机构更是寥若晨星，衡宇租赁市场生长空间伟大。

上海易居研究院智库中央也展望，未来十年将是住房租赁市场快速生长的阶段，预计2027年天下城镇将形成54亿平方米的有用租赁需求。

无论是长租公寓，照样租售同权，都有很长的路要走。在填补空缺时，长租公寓行业必须不停追求降低成本、精致运营、提高品质服务的方式，推动整个租赁市场良性生长。

【*泉源：微信民众号“地产一条”(ID“dichanyitiao”)；作者：一条君】

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