凭据克而瑞数据统计，万科2019年权益销售额4103亿，同比（2018年4248亿）增进-3.5%。

也就是说，万科权益销售，不升反降。

而同期，权益销售口径下，融创同比增进17.5%。

（2019年3834亿，2018年3262亿）。

只需一年，融创或许就能跨越了万科。

TOP3的压力

未来三年，TOP10的最大看点，就是谁将占有第3名的位置。

现在的万科应该压力越来越大，由于恒大和碧桂园越跑越远，融创越追越近，后面的绿地还虎视眈眈。

万科还能保住现在的位置吗？

从2019年的权益销售额来看，万科是第二梯队的领头羊，而不是第一梯队的铁三角。

万科4103亿，多卖30%都追不上碧桂园的5478亿。以万科的都会结构和稳健特点，三年内取代碧桂园的可能性也不是很大。

恒大碧桂园基于三四线重大的人口基数，和薄利多销的商业模式，从土地贮备、销售数据、运营效率和资产负债率来看，掉下去的可能性不是很高。

2019年，

恒大同比增进10%（2019年5782亿，2018年5241亿）；

碧桂园同比增进5%（2019年5478亿， 2018年5203亿）；

也比万科增进显著。

以绿地下沉三四线的趋势，三年内多卖20%再次跨越万科，也是有可的。

中海一年来较为勇猛，频频使出特长的逆周期操作。若是一鼓作气势如虎，财大气粗，3年追上万科也不是不可能的。

固然，以万科的战略迅速和组织效能，它也不会束手就擒的。

危机感

万科的优势在于稳健谋划。

2018年下半年，万科开启了“活下去”的防御战略。比许多房企早了半年以上，这半年给万科更充实的时间去守护现金流。

6300亿回款，控制亏损的长租公寓项目，削减拿地，组织架构调整。应对2019年的艰难时间，万科相对从容了许多。

2019年，万科新增土地1610亿，比2018年上升22%，比碧桂园保利的增幅都高许多。

手握大量现金，逆周期拿地的利润空间相对更大。

万科一直保持相对对照平衡的全周期拿地。近三年恒大、碧桂园、融创，都在削减拿地，降低负债率，然则万科相对对照平衡。

同时，万科接纳低贮备计谋，在土地贮备只够22个月，较低的负债率，较高的利润空间。

孙宏斌曾经测算过，若是每年土地增值不到20%，很可能就是亏损的。

以是，头部房企的土储计谋，也都在降低仓位水平线，纷纷撤到36个月以内。

现在来看，万科做的相对更好。

国企般的稳健

上一轮的周期下，万科履历了股权纷争和管理层更改，披上了更强的国企靠山。

2020年，是十四五开局之年，国央企们都要做5年计划了。

这个十四五计划，不仅仅是一个面向未来的计划，更是一个面向已往的总结。

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万科的净负债率已经向中海看齐了。他们长的越来越像。这是何等壮大资金实力。

稳健谋划，逆周期操作是万科和中海的配合特点。

低负债率是优势，也是约束。机遇来暂且，他们的爆发力往往不是那么强。

绿地、保利、中海，都有国企央企靠山，上一轮周期中，都有从TOP3的绚烂下滑的履历。

带着镣铐舞蹈，往往更难。

权益占比65%，已经不能再低了。除非代建，互助越多越容易出品质问题。

售楼均价1.5W，重点结构一二三线焦点都会。恒大碧桂园结构4-6线都会，万科往往下不去。

相比之下，在高杠杆的支持下，融创的土地贮备和权益都比万科高，下沉的都会级更深。机遇来暂且，爆发力会更强。

对于民企来说，既然确定了规模导向，无非就是加大互助杠杆、加大财政杠杆、加大投资杠杆、加大运营杠杆。行业玩家基本都明了怎么回做。

然则对于国企来说，更多的链条约束和平安思量。

市场热了

2月尾，在跟一位战略总聊，估量拿地窗口期也就1个月，然后就最先肉搏了。

3月，二手房迎来成交岑岭。

4月，新居量价齐涨。

5月，土拍形式最先火热

6月，追涨者高位站岗。

这不，疫情还没过，土地市场眨眼就热起来了。

周全复工刚刚2周，北京、上海、深圳、温州、福州等地楼市已经火热起来。局部地区的土拍市场，动辄竞拍几十轮上百轮。

1-2月份，绿城、华润、绿地等房企已经率先起步抢地。他们要么国央企靠山，财大气粗，要么具有很强的规模诉求。

管理层稳固之后，万科、中海、华润、绿城，都有很强发力谋划的感动，追赶势头很猛。

行业普遍预期，疫情之后收并购的机遇普遍存在。或许，万科、中海们已经最先周全收割中小房企。

只是这些还没有对照宏观的数据统计而已。

地产新周期

种种迹象表明，地产行业新的一轮上行周期最先了。

三股强劲的气流在推动。

第一，延续降准，M2上行，动员房价预期上行。

第二，疫情之后，各地楼市政策溘然转向。50余城出台了各种松绑政策。可以想见，市场买卖、开发节奏、投融资都得到了松绑和刺激。

第三，建设用地审批权限下放，新一轮的城镇化热潮正在路上。

新的行业周期，新的竞争起跑线。

万科现在管理层稳固，谋划稳健，手握巨量现金。

准备了这么久，只等这一天。

万科还能保住TOP3的位置吗？还能重回TOP1吗？

【*泉源：微信民众号“地产大运营”（ID“dcdyy2020”）；作者：姜皓天】

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