突如其来的新冠肺炎疫情，将隐于幕后的物业公司推上C位，抗疫先锋、资源宠儿……“最后一百米”价值凸显，物管行业迎来高光时刻。而这份荣耀成色几何？随着年报季渐入尾声，上市物业公司纷纷亮出家底，接受投资者磨练。

停止现在，除南都物业、招商积余外，已有24家上市物管公司宣布去年业绩，其中超七成取得30%以上营收增进，部门企业业绩增幅甚至达100%以上。背靠地产行业，当开发商已触及增进天花板，物业公司营收增幅大大跨越地产母公司

不外在这片万亿蓝海中，“弱肉强食”的森林规则依旧。依附收并购和市场化拓展，龙头企业加速赛马圈地，在管规模最高的彩生涯(01778.HK)是尾部公司兴业物联(09916.HK)的150倍；当碧桂园服务(06098.HK)录得近百亿营收时，兴业物联去年营收还不到2亿。

多位受访者以为，物管行业的商业逻辑还处在变化早期，“大行业 小龙头”竞争款式下，加速扩张占领市场仍是企业诉求。不外，由于物业费难涨价、增值服务处于培育期，一些头部企业已触及盈利瓶颈，“规模为王”的时代逐渐逝去，营收能力正成为行业主要竞争指标。

增进好于地产母公司

已往一年，物业公司到底取得了哪些成就？

据克而瑞物管统计，去年24家上市物管公司取得44%的平均营收增幅，高于上年5个百分点。营收位于前线的为碧桂园服务、绿城服务(02869.HK)、保利物业(06049.HK)、雅生涯服务(03319.HK)、中海物业(02669.HK)，划分达97.03亿、85.87亿、59.67亿、51.3亿、49.55亿。

背靠地产母公司，物业公司普遍录得高增进。期内碧桂园服务、永升生涯服务(01995.HK)、新城悦服务(01755.HK)涨幅位于前线，营收增进率划分高达107.44%、78.89%、78.73%。

从净利润角度看，碧桂园服务和雅生涯服务以16.7亿、12.3亿的绝对值拔得头筹，佳兆业美妙(02168.HK)以203.2%的净利润增进率夺得冠军。增进率位居厥后的为永升生涯服务、奥园康健(03662.HK)、碧桂园服务，划分高达203.2%、122.68%、80.97%。

借助收购港联不动产等7家公司，碧桂园增添4000万平米条约治理面积，成为“最赚钱”物业公司，期内实现营收96.45亿，同比增进106.3%，归母净利润16.7亿，同比增进81%；物业治理服务收入58.17亿，同比上升68.8%，为2015年来最高涨幅。

这一增幅，甚至跨越其地产母公司的显示。2019年，碧桂园(02007.HK)总收入约4859.1亿，同比增进28.2%；归属公司股东焦点净利润约401.2亿，同比增进17.6%。鉴于地产龙头的高基数，碧桂园此番增幅已属不易，但物管行业龙头市占率低，增进空间更为丰裕。

雅生涯也是云云。去年该公司收入51.27亿，同比增进51.8%；归母净利润12.31亿元，同比增添53.7%。而其母公司雅居乐团体(03383.HK)期内营收602.4亿元，同比增进7.3%；归属股东净利润75.12亿元，同比仅增5.4%，是该团体2016年以来增速的最慢的一年。

盈利规模与治理体量直接相关。已往一年，除了彩生涯，所有上市物管公司在管面积均取得增进。据克而瑞物管统计，22家披露在管面积数据的物管公司2019年平均取得36.2%的在管规模增进，在管面积均值9036万平米，在管面积净增值为2114万平米。

张旭卸任后 王海武履新万科执行副总裁、首席运营官

龙头企业仍占绝对优势。去年治理规模5000万平方米以上的企业中，增进规模最大的为雅生涯服务、碧桂园服务、保利物业，均于年内取得近1亿平方米在管面积增量。上述企业每年新增的物业治理体量，相当于海内现有一家TOP20的物业公司的体量。

“上市物业公司基本都在扩大规模，否则很难形成规模效应，降低标准化治理成本。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉以为，物业公司一方面承接地产母公司的在管面积，同时第三方拓展占有市场；另一方面，海内商品房销售规模高位倘佯多年，并逐渐进入完工交付期，由此助推物业公司实现高增进。

龙头遭遇瓶颈

规模扩张、营收高增、股价飙涨，近年物业行业“光环”不停，但绝对增进之下，企业成色各异，一些头部公司甚至遭遇增进瓶颈。

去年，银城生涯服务、浦江中国、和泓服务净利润划分仅0.33亿、0.18亿 、0.14 亿；绿城服务、和泓服务、浦江中国、烨星团体净利润增幅甚至为负，划分为-1.22%、-18.32%、-29.93%、-30%。

去年排在营收规模首位的绿城服务，2019年增速不敌碧桂园服务，位于第二；“物业第一股”彩生涯营收增速最低，仅增6.4%；在规模拓展上显示不佳的中海物业（HK.02669），去年营业收入49.87亿元，同比增速30.8%，先后被碧桂园服务、雅生涯反超。

野村揭晓研究报告称，绿城服务去年业绩略逊于该行预期，在新冠状肺炎疫情下，该行对其家庭署理及教育营业并不乐观，信赖公司今、明两年纯利率将连续受压，维持其“中性”评级，并下调目标价4%，由9.3元降至8.9元。

而彩生涯去年多个焦点财务指标创新低，归母净利润同比仅增2.8%，是其自上市以来取得的最低增速，毛利率也创下最低水平。期末，彩生涯服务面积由2018年的11.22亿平方米增添至12.11亿平方米，增速仅7.88%，同样为上市以来最低速率。

李宇嘉以为，当下物业公司人工成本快速攀升，但提高物业收费较为难题，一些头部公司泛起盈利疲态。新冠肺炎疫情事后，社区物业治理成为综合治理的主要抓手，物业公司主要性展现，后续物业治理费收缴率有望突破。

在2020“拥抱未来”丁祖昱评楼市公布会中，丁祖昱预言，随着不动产谋划时代开启，物业治理行业将迎来伟大生长时机，到2030年天下物业治理行业规模会靠近500亿平方米，基础物业服务市场规模将跨越 2 万亿，房地产开发依然是行业提升的主要推动力。

但经由40多年生长后，物管行业已不再注重单纯面积扩张，而是追求综合服务能力，促使企业物业“治理”向物业“服务”角色转变。对物管公司而言，自身高收益项目组合、创新性营业组合至关主要。

“现在行业生长还处于异常粗放的阶段，大量中小企业治理服务水平堪忧。对优秀企业而言，行业未来整合速率会进一步加速。”银城生涯服务总裁李春玲以为，现在资源市场板块主要是以房地产作为母公司的企业，但实际上，仅有这么几十家企业远远不够。

在她看来，基于物业抗周期性特质、受经济影响较小、拥有稳固现金流和增进预期，该行业会逐渐生长成地产之外的自力行业。而奥园康健执行董事陶宇以为，物业治理不应定位成清洁安保类公司，应上升到资产治理高度，给地产、业主带来资产增值。

而随着疫情暴发，业内普遍以为，基础物业收费的机制和收缴率有望获得改善；其次，疫情时代，有46%的受调业主通过物业渠道例如物业APP、业主群举行一样平常物资采买，社区增值服务的时机悄然而至，海内物业公司正迎来变化窗口。

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