近一个月以来，团结办公陆续传来了好消息：纳什空间再获老股东远洋资源增持，并示意在2020年预期实现周全盈利；优客工厂5周年之际，创始人毛大庆正式对外披露去年首次扭亏为盈，净利300万元。比起之前一直由于空置率居高不下而带来的行业黯淡差别，团结办公总算盼到了自己的春天。

除了头部品牌最先苏醒的信号之外，行业其他的品牌现在的生计状态若何，他们是否已经从疫情的影响中逐步最先恢复，或是仍处于后续影响之中，照样依旧挣扎在生死线上？

有的品牌最先盈利了

克日，行业泛起了盈利的团结办公空间——优客工厂。

2020年4月18日，优客工厂建立五周年。创始人毛大庆正式对外披露，优客工厂去年首次扭亏为盈，实现收入3780万元、同比增进191%，净利300万元。

看法地产网对于这笔300万元的剖析很到位，对于动辄融资千万元起步的团结办公行业，300万元的净利说高不高；对于连年亏损的优客工厂，这300万元来之不易——赚了多少钱还没有那么主要；主要的是，终于赚钱了；对于投资人来说，这是一个新的信号与故事卖点：黎明已来，曙光将至。

据优客工厂于去年12月递交的纳斯达克上市招股书披露，从2017年到2019年前三季度，优客工厂总净营收分别为1.67亿元、4.49亿元、8.75亿元，对应运营亏损3.99亿元、4.57亿元、5.61亿元。由此，看法地产网推算出，优客工厂第四季度至少实现了5个多亿的新增营业收入。

不外，优客工厂并未披露完整的2019财年数据。但毛大庆在五周年战略宣布会上提到了一家由优客工厂和省广股份配合投资孵化的新兴整合营销公司——省广众烁。他强调，优客工厂2019年精准营销营业实现收入约5亿元。

公然资料显示，省广众烁主要提供数字整合营销服务。省广众烁的详细营业收入并未对外宣布，按优客工厂2019年营销营业收入5亿元盘算，该笔投资算起来很可观——于2018年11月，优客工厂向省广众烁投资近1.5亿元，投资回报率高达233%。

另一方面，优客工厂的“二房东”模式并未实现真正意义上的盈利。由于在2019年前三季，优客工厂会员营业收入4.2亿元、亏损1.77亿元，对总营收的占比由2018年的88%降至48%，说明优客工厂增添、运营办公空间数目的成本仍大于租金水平。

另外，刚刚获得融资的纳什空间也是放出了“2020年实现周全盈利”的宣言。但同样的，也有业内人士在Proptech的采访中指出，纳什的商业模子受疫情打击较为严重，能否盈利，照样要看实绩。

另一位行业人士以为，若是不思量纳什空间之前提议的ABS到期还款，纳什空间若是想实现整年盈利也不是没有可能，但一定是以大幅削减规模为价值。好比清退经营不善、空置率较高的门店，甚至说拖欠一些账款等等。

以是行业最先盈利是个好事，然则在实现主营营业的盈利之前，需要战胜的难题也另有不少。

有的空间仍然在空置

另一方面，更多的团结办公还难以将盈利二字摆在台面上公然说。他们有更棘手的问题需要解决——空置率问题。

疫情时代，迈点研究院宣布《2020中国办公行业疫情应对及诉求剖析讲述》，讲述显示，原本办公租赁营业中续租客户占比平均会跨越70%，但由于疫情爆发在春节时代，不少企业用户租期已满、刚刚退租，空置出来的空间或工位在短期内将无法快速被市场消化，42.86%的老租户已经选择了不再续租或是缩短租期。仅有不到两成的品牌因提前满租而不影响现有租赁营业。

与此同时，在受访办公空间品牌中，有80.95%的新租客户因返工延后而影响实地看房。这么一来，就形成了“老租户退场，新租户难进场”的局势。有媒体近期走访了北京多个空间，其中不乏在国贸CBD区域的项目，可以看到有大量工位闲置，出租率很多未跨越50%。毛大庆也在2月10日的“中小企业纾困之道”论坛中示意，现在优客工厂深圳办公区的到岗率约为50%，北京办公区的到岗率约为30%。

为何这些空间会被空置？缘故原由主要有以下2点：

01 私密性及卫生条件受到质疑

第一太平戴维斯剖析以为，团结办公是受挫比较严重的写字楼细分市场。由于团结办公的私密性和卫生条件令租客担忧。

对于头部办公空间而言，这样的担忧是多余的。以梦想加北京望京科创空间为例，除了要丈量体温顺提供出行纪录，还要在客用洗手消毒区域清洁，随后由工作职员率领，才气进入牢固的会客区域。另外，工作职员还会频频嘱咐来客，要削减在公共空间的停留时间，梦想加智能办公系统也会纪录访客进入与脱离时间，以及是否使用了公共设施。

02 中小型企业客户的流失

受疫情影响，中小企业面临生计危急，导致团结办公行业客户削减，有的企业已经最先顶不住了。《逐日经济新闻》前往北京市房山区长阳四周的一个团结办公区域，招租职员黄灵告诉记者：“由于现在受疫情影响，我们报出的都是最低价钱，现在大面积空间空出的比较多。”

对于空置办公区域，黄灵解释道，“我们这里科技型的创业团队比较多，人人的规模都不是稀奇大，来来回回的也很正常。”

加上一些中小企业为了节省爽性退租了办公室或直接在家办公；也有企业由于裁员、倒闭，纷纷退租；而远程在线办公等新办公方式，也给了这个行业不小的打击。重重因素的叠加，使得团结办公现在的空置率到达了一个新高点。

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有的空间三年未曾涨价

《逐日经济新闻》在探访北京的团结办公过程中，谈及价钱，招租职员示意，“价钱上是没有办法再优惠了，我们这里每个工位800元，包罗水费电费和一些需要的办公耗材，已经3年都没有涨过价了。”

另有一些空间下调了工位租金。一位专做办公空间出租中介的女士示意，已有团结办公品牌将单个工位的月租金下调了200元，少赚一点或少亏一点。“现在免租期也好谈，长达半个月至一个月，去年只给一个星期。”她说道。

所谓“免租期”，即企业在起租后获得的免费入住时长。疫情时代，中介与品牌在免租期方面有更多商议的余地。

为什么不涨价？为什么又有空间愿意在现在降价？

对于当下租金的转变，36氪、氪空间、鲸准创始人兼董事长刘成城以为，“团结办公行业处于调整期。”由于现在团结办公的两头租金都在下降，一方面业主端向品牌方收取的租金是在下降，尤其是一些国有物业下降显著；另一方面，品牌偏向租户企业的收取的租金也响应在下降。

至于不涨价的缘故原由，我们预测一方面是签约物业价钱稳固，另一方面是空间出租率不是很理想，随意更改租金价钱可能会影响出租率。

裸游者现身

轻资产能不能成为“遮羞的底裤”？

实在生长到现在，团结办公已经履历了多轮洗牌和退潮。仅以北京团结办公市场为例，戴德梁行首席政策剖析专家魏东示意，2018年团结办公在北京写字楼整体市场的成交占比差不多是17%，而2019年只有2%了。

另据业内人士剖析，本次疫情对商业办公是一个伟大挑战，其一体现在办公楼运营、物业保洁、平安维护等物业治理上，无论是矜持照样轻资产运营，投入成本增大；其二体现在部门疫情严控区域的政府管控措施上，即推迟开工日期、限制写字楼复工人数、暂停大规模群集流动等，这必将导致部门行业难以真正复工复产，并致使团结办公的租金收入下滑。

就像一位曾供职于团结办公空间的员工说的那样，“一最先创业，人人都是有时做的，厥后的创业浪潮让二房东转变成了团结办公楷模，再厥后经济下滑，裸泳的都现身了。”

此时，找到“遮羞的底裤”就非常主要。于是，轻资产最先被行业重视。

打造轻资产空间的优势很显著：由业主负担大部门的资金成本，知足品牌以低成本的方式扩大规模的需求。2019年最先，多家团结办公已经最先重视轻资产运营板块：氪空间宣布从“团结办公”向“综合办公服务 新型资产治理”升级，试图以轻资产运营方式破局；优客工厂决议举行“战略转型”，在接下来办公空间拓展模式上，将追求轻资产运营，并计划在2020年到达约100个轻资产项目，轻重比例约1：1。

这样的转变对于空间而言，是有利的。仅从优客工厂去年底公然的招股书中示意，到了2019年前三季度，优客工厂办公空间会员服务的收入和非空间收入均跨越了4亿元，并示意轻资产模式是其主要增进动力之一。停止现在，优客工厂品牌输出项目到达36个。

然则这样成就的背后，是优客工厂从2017年就最先的轻资产模式探索始于2017年。

对此，一家大型团结办公品牌的高管评价说，这意味着优客工厂不再主要生长“二房东”模式。“这不是退路，而是整个行业生长的正确偏向。”

无疑，空间经济是一场磨练耐力的马拉松，是战略眼光、服务能力、运营能力的综合考量。稀奇是履历2019年行业洗牌后，团结办公行业逐渐由“空间赋能”向“服务赋能”升级，逐渐转入精细化竞争阶段。未来团结办公的头部品牌，将不再见选择繁重的资产矜持，而是会选择合理的扩张界限与写字楼形成配合友好生态，以高品质空间为平台，行使新技术，连系生态康健理念，轻型化、精细化、智能化地增强情景体验，优化办公体验。

看起来，轻资产实在不像是行业“遮羞的底裤”，更像是早已经藏在了海平面之下的潜艇。或许有一天，这个行业可能会有一些品牌，依附轻资产拓展的气力，实现规模的拓展，占有更大的市场空间，成为新的行业独角兽。

参考资料

逐日经济新闻丨实探北京共享办公:空置率攀升 有的3年没有涨过价

中国经营报丨优客工厂迎来“最艰难时刻” ：估值跌落、IPO弃捐、营业转向

乐居网丨一季度上海写字楼租金环比下跌 团结办公受挫严重

中国经营报丨团结办公运营商 空置率蓦地上升

看法地产网 | 共享艰难 毛大庆与孙正义的“愿景”

中原时报丨疫情下空荡荡的共享办公：旧客无归期 新客进不来，观点炒不动另有生路吗？

优客工场盈利，真意味着联合办公模式走通了么？