作为房企从增量资产转型存量资产的战略落地址，住房租赁成为房企纷纷加码结构的主要赛道。

　　但在住房租赁市场快速生长的同时，产物品类或细分市场的生长并不平衡。例如随着都会中产阶级、商游客群的壮大，以及大量外资企业的引入，具备较高栖身品质的服务式公寓不停释放市场需求，而此类产物历久被雅诗阁、辉盛等国际着名服务式公寓品牌占有主导，国民品牌仍然有较大的生长空间。

　　高门槛的服务式公寓市场

 　　阳光城为何敢于结构?

　　不可否认，服务式公寓的确是一个搭建客群生态，塑造品牌形象的细分产物。但由于服务式公寓讲求产物与服务并重，物业选址门槛高，运营难度大等因素，这个看上去很美的营业，对于不擅运营的房企而言，实则是一块烫手山芋，鲜有人进入该市场。

　　而阳光城，就是少数敢于实验这一营业的房企之一，于2018年底公布了首个服务式公寓项目——阳光城·睿湾上海碧云服务公寓，并将公寓营业视为转型存量资产的主要战略。阳光城团体上海区域公司上海都会公司总经理张翼示意，“该项目体现了阳光城团体在一线都会转型存量资产的战略，而且通过创新的融资模式，为未来存量资产开疆扩土。”

　　今年4月，阳光城一宗8亿元小公募住房租赁公司债券获得深交所反馈。据悉，阳光城本次债券刊行总额不跨越8亿元，其中5.60亿元拟用于住房租赁项目，从中能够显著看出阳光城连续加码住房租赁营业的信心和远景。而由前段时间阳光城团体变卖深圳首个长租公寓项目所引发的阳光城准备退出公寓市场的不实新闻也随之不攻自破。实际上，该项目只是在正常时间点以正常价钱举行的资产变现操作。

　　阳光城·睿湾上海碧云服务公寓

　　矜持物业、重资源打造

　　阳光城·睿湾如何用产物语言?

　　抛去外在的不实传言，行业最关注的仍然是阳光城服务式公寓的产物自己，尤其是对于重资源投入的服务式公寓，家私选材、空间设计，抑或周边配套等细节能够直接体现其品牌实力和调性，以及产物打造能力。而作为服务式公寓最主要的居家舒适性和服务体验，甚至需要品牌方让渡一部分坪效来实现。而在业内鲜有发声的阳光城又是如何用产物语言的呢?

　　作为对标高净值人群的中高端服务式公寓，阳光城·睿湾的产物起点即是为商旅人士打造家外之家，同时知足其便捷生涯需求和高端栖身享受。以阳光城·睿湾上海碧云服务公寓、阳光城·睿湾上海静安服务公寓为例，两个项目均位于荣华商圈焦点，匹配完善服务，均已进入运营成熟期。

万豪酒店：漫长而缓慢的复苏风险

　　碧云项目位于浦东新区碧云国际社区焦点位置，周边国际学校、三甲医院、天下500强企业云集，地段优势显著。项目包罗公寓、别墅等差别修建形态，可提供四大房型的180套多样化衡宇类型，知足差别类型客户的安居需求。由于项目周边外企遍布，公寓90%客户均为外籍人士，且家庭居多，以是该项目在产物打造、一样平常服务上也有所偏重和改良。例如为迎合日本籍客户喜好泡澡的需求，大多数房型的浴室均配备浴缸及双台盆。

　　阳光城·睿湾上海碧云服务公寓浴室

　　此外，一些细节上也能够看出阳光城对于产物的专心，房门均接纳较高造价的静音门把手，免去开关门的打扰，以及在两居室以上户型配备多人全套餐具。在人性化服务方面，考虑到客户到周边医院就医需求，公寓服务人员可为其提供能力范围内的辅助。

　　阳光城·睿湾上海静安服务公寓卧室

　　而阳光城·睿湾上海静安服务公寓位于静安区焦点地段，在产物上房型加倍多样，体量更大，拥有六大房型的200余套客房。多数房型为一居室，适合独身或伉俪栖身。房间配备智能窗帘、智能魔镜等智能家电、家居，为住户提供智能、康健的栖身新体验。在疫情时代，项目服务人员积极响应政府、街道的防疫要求，向客户赠予口罩、消毒水等防疫物资，并提供快递、外卖消毒服务，还提议弥补VC流动，关切客户身体康健，以多项行动保障公寓的平安栖身环境。

　　从物业获取来看，阳光城以上两个服务式公寓项目均为早年收购的矜持物业，其作为房企所具备的优质项目储备量，和资源配置能力可见一斑。2018年，阳光城首期12.1亿长租公寓REITs乐成刊行，就是得益于碧云服务式公寓的优质底层资产。

　　除底层设计的产物基础外，运营更是房企系公寓品牌需要突破的一道难关。差别于房企销售型产物的赚快钱模式，服务式公寓的运营涉及了产物订价、调价机制，一样平常服务流程SOP等诸多环节，前期投入伟大，而回本周期长，这些都是摆在阳光城眼前的难题。在借鉴国际旅店式公寓成熟运营系统的基础上，阳光城公寓团队也逐渐试探出一套适合自身生长的运营系统。例如优化价钱调整系统，以较为天真的价钱机制顺应市场更改。

　　住房租赁市场中的“非典型选手”

　　地产系是住房租赁市场中一支举足轻重的派系，“龙生九子，各有差别。”有人激进，也有人理性郑重，阳光城就属于后者。不像大多数地产系公寓品牌时常活在聚光灯下，阳光城的话题量不多，但却算得上一个与众差别的“非典型选手”。

　　首个项目公布于2018年，作为较晚进场的房企品牌，阳光城有了更理性的思索。接纳重资产模式的阳光城看到了存量时代下住房租赁市场的历久远景，以及这项创新营业带来的稳固现金流收益，和恒久的品牌形象提升。在细分市场的选择上，阳光城避开了青年白领公寓市场这片红海，另辟蹊径切入都会中高端租赁人群，结构“阳光城·睿湾 Le Ville Residence”服务式公寓和“Yango ”青年公寓两条产物线，以较为高端的差异化产物获得市场青睐，同时厚实自身产业生态。

　　在2017-2018年的长租公寓疯狂期，大多数公寓品牌因盲目赛马圈地，而忽视了项目收益和产物品质时，阳光城则选择结构少而精的优质物业，投入巨资举行产物革新，把单个项目的盈利能力和品质放在规模等尺度之上。

　　现在，阳光城·睿湾的生长措施依旧稳健，除上海两个已开业的成熟项目外，阳光城·睿湾在西安和厦门也有项目相继面市，其深耕一二线都会中高端租赁市场的态度可见一二。

腾邦国际回复年报问询函，会计师质疑交易价格公允性