在2017年底最先关注外洋置业以来，宅东创始人周元凯辗转过东南亚、美国、英国，但都逐一否决。

缘故原由在于，那时东南亚的房价已经涨得比较高，而且生长中国家存在较大的政治风险；当他把视线转向发达国家时，他以为英、美的投资优势也不足够——距离太远，中西方文化差异较大，还面临着外交关系不确定的风险。 

他最终看中了日本。

在1989年房产泡沫以来，日本房价一起下跌，直至2005年跌至谷底，其间数次回弹上扬，却又遭遇了2008年的金融危机和2011年的福岛地震，“连跌三次，三次的谷底都在一条线上，这条线在我看来就是一个异常平安的平安垫。”

日本是一个好机遇。然则新冠肺炎席卷全球以来，宅东的主营营业，地产投资和民宿运营均受到了差别水平的袭击。

“从天堂到地狱”，日本民宿的收益对外国游客的依赖水平较高，有业内人士云云评价2020年开年以来的日本民宿业。

据日本旅行厅4月30日公布的《宿泊旅行统计调查》，3月入住日本旅馆·旅店的外国人数118万人次，与上一年同期同比削减85.9%。

在迎来营业额暴跌之后，一些现金流重要、还贷压力大的房东最先退却，有数据显示，停止2020年4月民宿营业的撤出件数约为4100件，到达2018年11月民宿新法实行不久时的（约200件）的约20倍。

不外，同样也有不少从业者迅速转换经营计谋，以期待渡过这一关。

有人增添“钟点房”和“中、长租”的选项增添现金流；有人免费在疫情严重时代把手里的民宿提供给滞留在日本的游客，只收取水电费来拉点人气举行宣传；有人在停摆时代抓紧时间改善屋内环境，希望提高之后的出租率。

经历过投资热潮和疫情影响之后的日本民宿业，照样一门好生意吗？现在的局中人，真的有那么惨吗？

“开源”自救

李阳在日本做不动产公司，手里有50栋位于大阪的一户建用于做民宿，其中有四十多栋都是客户在他手上买了房之后委托他治理的。民宿的最后一批客人，是2月中旬左右脱离的，李阳也最先着手准备口罩等防疫物资。

他给锌财经算了一笔账，没人住的情况下，一栋一户建每个月的网费、电费、税费等约莫需要1000人民币，“现在民宿就不用谈收益了，只是控制损失。”

他控制损失的设施，就是在发微博约请那时因飞机停运而滞留大阪的游客来免费住，只需要交水电费，“虽然杯水车薪，但闲置着不如帮我拉点人气，若是他们自觉点帮我维护一下卫生，我还省了人工去打扫卫生。”

开源、节省，这是险些所有在日本民宿行业从业者在疫情时代削减损失的所必须的动作。

3月的时刻，宅东的民宿入住率还能堪堪维持在30%左右，但一进入4月，就直接掉到了5%以下，直到转变运营计谋，目的客户从外洋游客转向为日本海内，改为15天以上的中长租，价钱上打了6折，才使得入住率在近期恢复到90%以上。

虽说折后的实际收入远远比不上原来的水平，不外，宅东创始人周元凯告诉锌财经，二房东模式的民宿在歇业状态下还要继续付房租，对现金流的压力很大，相当于连续亏损；而宅东和自己的投资人们买下的日本屋子拥有永远产权，只需要去协调项目和人工成本就可以渡过这一关。

相比于民宿营业，地产投资营业的停摆更让他焦灼。

投资人去不了日本，线上外洋看房的成交难度很大，周元凯在日本的销售团队相当于全军尽没，他爽性砍掉了80%以上的销售营业。此外，宅东通过节约人工成本的方式来维持康健的现金流，不拖累生长节奏。

值得一提的是，团队的高管们在疫情时代没有收入，没有客户，却始终没有闲着。

一边煎熬、一边绞尽脑汁思索怎么推进事情，例如销售团队天天拉着周元凯去录制喜马拉雅的课程，或者在抖音上做资讯分享——宅东所做的日本投资和运营的事情并不面向重大的人群，因此也并没有对播放数目有要求。

不外，在系列产品问世之后，通过其背书性，出乎意料地提高了销售转化率。

置业热潮

在不少文章中，给疫情下的日本民宿业盖上了“毁灭性袭击”的标签，不外，据锌财经领会，在黑天鹅事宜引发的洗牌期中被镌汰的投资者大致有三大类：供过于求又缺乏特点的公寓式民宿，付不起房租的二房东，孤注一掷甚至加杠杆押注民宿的狂热投资者。

这一轮日本房产投资热潮，最早还要追溯到2012年。

2012年，日本引入“安倍经济学”政策，日元贬值，对于外洋投资者来说，购入日本房产更为廉价划算。而随着2013年东京乐成赢得2020年奥运会和残奥会举行权，投资者们对日本房产的信心进一步提升。

东京房价最先上涨，日本不动产研究所的数据显示，2013年东京区域的房价同比增长了 5.07%，2014年同比增长了4.69%，2015年9月同比增长了4.12%。

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在2018年宅东进入之前，房地产市场最先回暖，相比谷底时上扬了20%-25%，不外依旧是30年前房价的2/5。

这个数字放在中国是难以想象的，周元凯还记得2002年自己家里在上海买房时房价是6000元一平方，现在已经涨到了九万块，涨了15倍。

经济生长周期、东京奥运会邻近的旅游风口、日本民宿商业洗牌期，对于宅东来说，这三个小风口，缺一不可。

周元凯也见证了这些年来日本地产投资的疯狂。

日本开发楼盘的门槛很低，来自中国的开发商蜂拥而至恶性竞争，在设计竣事之后就提前最先在海内售卖、收全款。

由于信息误差，中国的投资人往往意识不到开发商在其中牟利之狠。大把中国开发的楼盘单价卖到了9万块，而劈面日本开发商开发的楼盘才6万块一平，据领会，一些开发商给到海内金融公司的渠道费就可以到达10%-12%。

可以说，狂热时期的中国开发商富得流油。

实际上，出于投资角度，海内的炒房观点放在日本置业并不适用，在奥运会前后的房价颠簸属于短期的市场颠簸。对于日本这样一个镇定的市场来说，房价趋势最终会回归到日本经济生长中。

奥运对于民宿行业来说，能助其房价翻数倍，但对于投资房产这样一个追求历久收益的机遇来说，其对于日本房地产的溢价影响有限，2025年的世博也同样难以助力大阪成为下一个上海。

想要在日本炒出海内的回报率，生怕并不容易。

突发的全球性疫情没有对日本民宿行业造成“灭顶之灾”，但或许能为一时脑热的狂热投资者浇上一盆冷水。

浮躁褪去

原定于7月23日开幕东京奥运会和残奥会，受新冠病毒疫情影响被推迟一年，不少日本民宿最先卖身回血，但对于另一部门现金流足够的投资人来说，又增添了一次抄底加码的机遇。

周元凯称自己在日本的民宿是越做越“平民”，而这种回归生意本质的做法也让其在今年的疫情之中，成为了站到最后的人。

在日本民宿业摇摇欲坠的几个月里，宅东一共买了4栋楼，走上了疯狂“买买买”的门路。

这个速率相比于去年一整年购入的近20栋来说，算不上快，然则在不少企业抛售资产的现状下，购入价钱异常廉价。周元凯告诉锌财经，他购入的价钱相当于去年同期价钱的八到九折左右，而且是三四百方的大物件，“原本我们都遇不到这种物件”。

周元凯给出的解法，是最简朴的做生意的逻辑，“赚钱”。

在入局之初搭建财政模子时，周元凯曾经犹豫过一番：做特色的中高端民宿，照样削减投入做高频次？不多久，宅东选择了后一条门路，前者民宿的消费频次必定会削减，而且前来日本投资地产的客户也大多不会去买大体量、昂贵的楼。

这种思绪与其他赴日房地产投资者截然差别。

周元凯告诉锌财经，他在日本置业完全是为了商业回报率，他在2018年民宿法推出的时刻，花了1000多万投了两栋楼，运营初期就做到了87%的入住率，“我感受我坐在金库上面。”

盘算之后，发现年回报率可以到达13%-15%。“日本置业哪怕再失败，以后亏损也只有20%-25%，在海内是很有可能拦腰砍断。”

矜持的两三百方的物件改出约10个房间，给出一个平实的价钱，客厅和卫生间公用，厥后，宅东又实验做了上下铺，生意也同样不错。“也不用稀奇高端，那就没人来住了，去日本玩的年轻人照样异常价钱敏感型的。”

好的生意，最简朴的逻辑就是“低买高卖”，与之形成鲜明对比的，是原先过分扩张的赴日投资的民宿行业玩家在这场战争中纷纷落败。

现金流为王，这句话比以往任何适合都适用。

不外，做“生意”的宅东躲过了疫情，但也并非没有苦恼。

原先在海内顺应了互联网行业高速生长的周元凯，发现日本的产业趋于稳定和成熟，节奏很慢、流程按部就班，很难有幂指函数一样的发展机遇。在原先，周元凯的计划是在今年6月份之前生长50个项目，但现在的现实却是，全力狂奔但也只完成了一半。

“今年以来，宅东已经进入了2.0版本，在海内做品牌规模，把日本看成大后方，做资产落地的保值、增值。”他也不得不认可，与海内的高速生长相比，日本整体的产业节奏和生长速率太慢了。

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