披露2020年中期业绩事后的第一个工作日，中国奥园马不停蹄地召开了业绩说明会。

一如2019年网络业绩会与股东周年大会，出席现场的领导层仍以主席郭梓文、行政总裁郭梓宁、副总裁陈嘉扬、营运总裁马军、首席财政官陈志斌五人为主。8月17日，身着或蓝色或玄色正装的管理层准时亮相于镜头前，背景墙是自家公司的大型logo。

只管新冠疫情致使今年前4个月销售增速均录得倒退，但5月与6月带动了中国奥园销售业绩的回正：前6月未经审核的物业条约销售额累计录得508.7亿元，完成整年目的1320亿元的38.54%，跨越35%的原定目的；已签约未确认的物业条约销售1800亿元，将于未来2年逐步确认。最新数据还显示，7月中国奥园实现条约销售金额约95.5亿元，同比增进43%；1-7月累计销售约604.2亿元，跨越去年同期。

上半年，中国奥园实现毛利润82.8亿元，同比增进18%，毛利润率29.3%；焦点净利润28.3亿元，同比增进14%，焦点净利润率10%；股东应占焦点净利润24.5亿元，同比增进21%，股东应占焦点净利润率8.7%。

体贴中国奥园增进速率的小股东们暂时舒了一口气。

回首中国奥园的上半年，终止百年人寿收购事项、分拆中国文旅团体上市、入股京汉股份等系列大事项一度吸引了市场与投资者的关注。同时，互助与拿地也是频仍进场的关键词。

上半年营收同比增19% 分拆文旅拟上市

据通告披露，停止6月30日，中国奥园上半年录得营业额282.4亿元，同比增进19%，实现了正增进。

于条约销售方面，华南区域虽是中国奥园的主战场，但其占比从去年同期的42%降至25%；华东、中西部占比划分升至31%、37%，实现了对华南区域的反超。

这与今年上半年中西部和华东区域的可售货值对照大、复工复产早等不无相关。同时，虽然条约销售均价在2020年上半年从万元关口小退至9953元/平方米，不外中国奥园方面示意，公司于个体楼盘有优惠流动，但并未举行大面积的降价促销流动。

于融资方面，中国奥园在上半年内完成两轮共2.8亿美元三年期境外银团贷款，年利率为HIBOR/LIBOR加4.3%；刊行1.88亿美元363天4.8%境外债，并定时偿还了4.25亿美元债及21亿元公司债。

与地产偕行相似的是，中国奥园在扩张的同时也带来了欠债的增进。停止2020年6月30日，中国奥园的资产欠债率由2019年年终的84.8%升至85.9%，净欠债率亦上升了近5个百分点至79.8%。

据看法地产新媒体统计，中国奥园的欠债率已经延续上涨5年。其中，净欠债率的增幅较为显著——从2016年的50.7%增进至2020上半年的79.8%。

泉源：企业通告，看法指数整理

对此，首席财政官陈志斌回复称，公司内部对欠债率并无明确指标要求，现在资产欠债率均在90%以下，是对照康健的水平。

另于短期债务方面，中国奥园同样显示得颇有自信：2020年下半年预计将有200多亿元债务到期，而公司现金贮备694.4亿元、授信逾900亿元，压力并不大。

于互助方面，中国奥园拉来了许多“小伙伴”。从去年最先，奥园团结部门品牌房企、偕行以及当地龙头企业杀青互助，互助方包罗融创、世茂、金科、中原幸福、大发、海尔。

在今年年内，据看法地产新媒体不完全统计，中国奥园已与古兜控股有限公司、青岛经济技术开发区投资控股团体有限公司、河南国控团体、合生创展、弘阳团体、名堂年等多家公司杀青项目互助，以都会更新项目为主，局限涉及大湾区、青岛和郑州。

于收并购方面，百年人寿与京汉股份包揽了中国奥园的头条——前者于2018年启动，再于2020年1月份正式宣布终止；后者于2020年4月正式对外披露，再于5月完成股权转让签约。

中国奥园虽然没有获得保险金融牌照，但有失也有得。通过11.2亿元入股京汉股份，其撬动了位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东省及河北省等地的18个项目和约124万平方米总可售建筑面积。

另于4月17日，中国奥园旗下文旅板块（中国文旅团体有限公司）向港交所递交招股书。于2020年2月29日，中国文旅团体持有18个度假物业生长项目组合，土地贮备总建筑面积约为160万平方米，含持作未来生长的建筑面积约110万平方米。

至此，中国奥园旗下已有多个资源平台，包罗地产、物业，以及入股的京汉股份。另据市场新闻，奥买家亦将于2020年上市。

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多家研究机构对中国奥园表达了“看好”态度。因1800亿元未结转销售额和较高的毛利率水平，中金研报将中国奥园今明两年的盈利展望调高4.4%、3.2%；富瑞、野村则给出了“买入”评级。华创证券则在给出“强推”评级的同时，提醒中国奥园或有业绩拓展不及预期、人工成本上升导致利润率下行风险。

都会更新项目2020年可转化634亿

土地贮备是房企的生长基本。短短半年时间，中国奥园的土储总货值由2019年年终的6000多亿暴涨至现在的11602亿元，最新并表的京汉股份孝敬了其中很大一部门气力。

据中国奥园披露，上半年公司新增项目44个，新增可开发建筑面积约695万平方米（收并购项目占63%），新增可售货值约832亿元；都会更新项目超50个，预计分外孝敬可售资源约6587亿元。

至此，中国奥园土储总建筑面积约4874万平方米，权益占比78%；计入都会更新项目后的总货值约11602亿元，95%位于大湾区，知足未来四至五年的生长。

土地贮备是中国奥园生长的痛点之一，也是这家区域型地产开发商举行天下化结构的主要手段。

根据看法指数统计，继2017年、2018年的大肆拿地后，奥园的拿地速率于今年上半年实现了升温。停止6月30日，奥园新增土储为557.9万平方米，对2019年整年的726万平方米占比已达76.8%。

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管理层示意，虽然现在土储总货值可以知足公司未来四至五年的生长要求，然则其中包含了6587亿元的旧改土储货值，而旧改项目周期长、更改因素多，公司仍存在一定的拿地需求。

在业绩会的公然资料上，中国奥园为都会更新项目做了一份未来的转化测算：除去上半年已经转化的4个项目、可售资源51亿元外，2020年可转化634亿元，2021-2022年可转化1687亿元，2023年及以后预期转化4266亿元。

详细到拿地金额上，中国奥园并不设计更改预算——“今年将会控制在350-400亿元”。同时，在意向都会上，大湾区主要都会广州、深圳、佛山、东莞、珠海和中西部焦点都会仍是中国奥园的拿地重心。

详细到拿地方式上，他进一步透露，现在都会更新及其他拿地方式占比7%，下半年将上调至15%左右；招拍挂拿地方式上半年占比30%，将会进一步降低；收并购拿地上半年占比63%。

据看法地产新媒体此前报道，中国奥园此前的拿地方式以收并购为主，近三年占比均在80%左右，现在2020年上半年63%还与这一数字有所差距。

这是否会代表着，中国奥园在下半年还会有收并购设计？副总裁陈嘉扬示意，中国奥园自上市以来收购了320个项目，收并购获取的项目占68%，招拍挂占29%，都会更新以及其他占3%，接下来会继续施展收并购传统的优势。

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“信赖未来2-3年项目会翻一番，货值也会翻一番。”对此，中国奥园称将不排挤和更多的优异开发商互助，尤其是在大湾区上的互助。

然则，据管理层强调，互助的项目自己应属于优质项目，中国奥园不会用自身在大湾区的好项目去追求外部互助。

进入后千亿时代，中国奥园今年的销售目的是完成同比增进12%，预计约1320亿元。其中，下半年的预计进度为65%。

进一步拆分总目的后，中国奥园又对区域公司提出了两个子目的：一是以区域公司为据点连续深耕所在都会群，进一步提升一二线重点都会占比，更多都会进入当地销售TOP10/TOP20；二是实现30个区域公司每家完成年销售50亿元或以上。

停止2020年7月，中国奥园的最新销售完成度为46%。进入8月中旬，离地产销售的“金九银十”越来越近，而留给中国奥园等地产开发商们的时间越来越紧迫了。

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