9月7日，住房和城乡建设部公布关于《住房租赁条例（征求意见稿）》。条例在维护出租人与承租人权益的同时。还重点关注租赁行业上游的供应“，国家激励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，行使整幢既有衡宇用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增添租赁住房供应”。

“新增用地专门建设租赁住房”，就是增添住宅租赁用地，增添租赁物业。

现在，我国住宅租赁用地主要有2类供地形式，即国有经营性用地的招拍挂租赁住房用地和团体土地建设租赁住房。前者，凭据介入开发企业的矜持比例差别，进一步细分为租赁住宅用地即R4地块和含矜持比例宅地。总面积、市场显示、关注水平等，R4地块远超矜持。

北京首宗，上海活跃

R4地块，即“四类栖身用地”。其意义也在发生演进，从1997年以前的“墟落栖身自留用地” 到1997年以后的，“原农村居民住宅用地”，再到2016年后，R4地块以“只租不售”也就是“纯租赁用地”的形式普遍泛起，与租赁住房变的更为亲切。

2016年9月，北京在天下率先出让位于海淀区和大兴区的4宗纯租赁用地，即R4地块。2017年上海7月，上海区域首宗租赁地块成交。今后，上海区域租赁土地交易活跃。

2017年上海成交21宗租赁住房用地，2018年上海成交35宗租赁住房用地，2019年，上海共33宗租赁住房用地成交，其中29宗为纯租赁住房用地、4宗为含租赁住房的夹杂用地。

资料整理：迈点空间租赁

从上表可以看出，2017年至2019年，天下10个重点都会成交租赁用地超1000万平方米。其中，上海市租赁用地的面积、成交与开工幅数均跃升天下首位，杭州、广州、南京、成都等地努力追赶。

同时，租赁用地供应的区域不平衡显著，主要集中在长三角与珠三角区域，且已开工幅数 差距伟大。甚至可以说，只有上海在成交与建设上“两条腿走路”。究其原因，一则与上海近年来“重租赁”的土地供应偏重相关。再则是政府指导下，租赁市场的市场化显示活跃，这也为包罗国企、房企、品牌公寓在内的市场气力提供了时机。

多方协作，做大R4“蛋糕”

R4地块的入市产物是租赁住房，即集中式长租公寓。上海市的“模式”可分为2阶段。

1、国企打前站，压舱石

2017年9月和11月，上海地产团体2次共拍得9宗R4地块，大手笔背后是上海对租赁民生的信心与高效。

早在2017年，上海市就公布了《关于加速培育和生长本市住房租赁市场的实行意见》明确提出：要注重施展国资国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用。

落地方式简朴而直接，零溢价。保证了租赁土地低廉的成交价钱，也就是保障了企业在长租公寓入市后的利润。

据统计，上海地产拍得的那9宗租赁用地，面积总计66.6万平方米，平均楼板价仅8079元/平方米，且均为零溢价成交。据机构测算，这9宗租赁用地的租金回报率将能跨越5%。

国企打前站，政府看重的是履约能力。

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停止2020年8月，上海地产旗下城方公寓已入市“城方超级社区·华山路店”等共计5个R4与存量革新的租赁项目。

不只在上海，杭州市首宗R4地块自2017年由杭州国企“城东新城建设投资有限公司”拍得，2018年公示计划，建成后将由“宁巢”长租品牌运营，共有1000 套租赁房源。

2、房企入局，加速R4品牌化

2020年3月，旭辉领寓乐成获得上海首个R4地块（2017年由张江高科拍得）委托治理互助项目，与张江高科团体携手，计划项目体量993套。同期，旭辉领寓与郑州本土开放商杀青委托治理互助，运营治理柚米寓郑重中天苑项目，项目体量达2318套。

国企开发建设，品牌公寓运营治理。正成为品牌长租公寓“轻资产”模式中的新路。

未来，R4“大社区”更精彩

我国的住宅用地最高出让年限为70年，多数R4持有期内住房不能销售，只能出租，很显著国家就是要指导房企进入租赁住房市场，尤其是长租市场，并担任主角。国家或希望房企能够成为“70年 100%矜持不能销售 只能出租”的超级大房东。

近期，天下多地传出租赁用地的利好新闻，长租公寓的“历久主义”可以更久远。

1、奖补政策

9月7日，北京市住建委、市财政局团结印发《北京市生长住房租赁市场财政专项资金治理暂行办法》，明确团体土地建设租赁住房项目的建设单位可以申请专项资金，津贴尺度为成套住房4.5万元/套，非成套住房3万元/间，团体宿舍5万元/间。要求首期租金不得高于或变相高于周边同类衡宇的均价。

真金白银，给企业信心。

2、人才公寓

8月19日，杭州市5.96亿元出让5宗人才专项租赁住房用地 总面积9.16万平方米。由杭州望浪潮开发、杭州滨江城建等5家企业竞得。该地块住宅部门要求作为人才专项租赁住房。地块所建租赁住房物业严酷根据“只租不售”模式治理，仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并连续出租运营。

据悉，杭州人才公寓项目，由政府搭台建设，企业介入运营的即将逐渐入市。保利公寓就是一例。政策助力、“包租”企业大租户等优势，也给品牌公寓介入“吃了定心丸”。

3、大社区

2020年4月，北京通州区张家湾镇南火垡村R4土地租赁住房项目公布了引进投资人公开招标通告，与多数租赁项目差别。"大型租赁社区，配建中小学与幼儿园"成了关注的亮点。

“学区公寓”，配套势必有利于入住率的提高，无独有偶，广州等地计划的R4大型租赁社区的配建清单中，除了中小学，甚至另有农贸市场，绿地、跑道等。

R4租赁用地，在现实中，虽然有漫衍不均、开工不足、项目爬坡期长、运营难度大等问题。然则，随着租赁立法推进、政策深化、市场成熟，势必给长租品牌带来掘金“蓝海”。瞻仰品牌公寓们的顺势腾飞。

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