长租公寓暴雷问题原本由来已久，但今年疫情则让整个行业雪上加霜。据不完全统计，近几个月，已累计泛起20多家长租公寓接连爆雷。随后，多地羁系部门及住建部紧要下发增强住房租赁市场羁系的文件，稀奇是针对“租金贷”问题已经明确叫停，长租公寓的羁系迎来一个新的岑岭。作为“长租公寓第一股“青客公寓自然无法独善其身。若何”活下去“？或许是以青客为主的公寓运营商面临的最大问题。

“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”两年前，时任我爱我家副总裁胡景晖如是说。现在一场疫情，长租公寓资源盛宴背后信仰的模式正像多米朵骨牌一样倒下，接连暴雷的长租公寓，也验证了胡景晖的话。

据不完全统计，近几个月，已累计泛起20多家长租公寓接连爆雷。成都、重庆、合肥、郑州、杭州、上海……衡宇租赁行业的雷声在全国各地炸响，从小微企业到上市公司均有涉及——长租公寓的“暗雷”，“高进低出、长收短付“模式的租金贷风险在疫情的催化下终于被引爆。

虽然现在羁系排查已经进一步睁开，但衡宇租赁的雷潮还远未竣事。上市仅半年的青客公寓也无法独善其身。作为“长租公寓第一股”的青客公寓，自去年在美股上市后就一直备受关注。在年头陆续传出租金贷问题、资金链危急以及一再被传出倒闭跑路等负面新闻，现在在政策高压下，青客能否安然渡过这个隆冬？

流血上市的青客

青客公寓建立于2012年，属于长租公寓行业起步较早的那一批。从建立之初，青客公寓便最先借力资源，上市前青客公寓股权融资累计已超1亿美元。

2019年10月7日，青客向美国证券交易委员会递交了招股书，申请在纳斯达克上市并募资近1亿美元。乐成IPO之后，相比于被传出赴美上市设计的自若和已经提交招股书的蛋壳公寓，青客公寓乐成“抢跑”，被誉为“长租公寓第一股”。

这并不是一个上市的好时机。

青客的争先上岸美股被认为是“流血上市”，招股书显示，青客公寓长期以来一直处于亏损状态，2017财年至2019财年已经延续3年净亏损，划分亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。而上市不到一个月，多名房东就示意青客公寓已拖欠房租数月。

而由于青客在规模及增速上不及蛋壳，而招股书公布后的认购情形也不理想，公司忧郁若是上市时间与蛋壳靠近，会影响到上市的乐成与否，“高层达成了共识，上市是第一目的，募资可以适当调低”。

11月2日，青客更新了招股文件，将IPO规模由原本的520万股ADS（美国存托股票）下调至270万股，募资金额也由1亿美元下调至不到5000万美元，募资目的大幅下调后，青客在三天内完成了上市。

过分依赖租金贷

青客公寓的运作模式与市场上大多长租公寓无异。

一方面以优惠为由吸引租客签约租金贷，另一方面通过租客贷款获取银行机构的资金，来用以规模扩张。

在青客模式中，租金贷的职位毋庸置疑，通过一次租金贷合约签署，青客就可以从银行端一次性获取一年的租金，以此作为新房源拓展及装修的资金，再将新房源以租金贷方式出租，形成快速的资金循环。

凭据青客公寓年报，2019年，青客公寓共与11家金融机构建立了互助，其中包罗华瑞银行、网商银行等民营银行，贷款年利率在4.35%到8.60%之间，未归还本金为7.567亿元。

青客公寓方面示意，通过折扣等方式激励租客解决“租金贷”来支付租金预付款，以便从互助的金融机构处获得整个条约期内租金的一次性付款，这些租金预付款是青客公寓一样平常运营的主要资金泉源，也是其流动欠债的主要组成部门，若是租户提前退租，青客公寓需承担一次性退还贷款的责任。

2019财年，青客公寓与已终止租赁租户的平均锁定期为11.3个月，仅有5.5%租户会选择到期续租。在青客已终止租赁条约的租户中，有48.4%租户在预付款所涵盖租赁期内终止条约，被没收1〜2个月租金。

相关政策要求，到2022年底，长租公寓应确保通过“租金贷”这类分期付款方式获得的租金收入在总租金收入中的占比不跨越30%。而停止2019年终，青客租户中使用“租金贷”支付的租金比例为62.6%，跨越最低标准的两倍之多。

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此外，凭据住建部最新公布的《住房租赁条例（征求意见稿）》，《条例》稀奇明确，住房租赁企业及其从业职员不得违规提供金融产物和服务、行使租户或者房东名义套取信贷资金、克扣或者延迟返还租金押金。住房租赁企业不得以遮盖、诱骗、强迫等方式要求租户使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导租户使用住房租金贷款，不得在住房租赁条约中包罗租金贷款相关内容。

这些划定，无疑将对青客公寓的租金贷营业造成伟大的袭击。

模式存隐患

此外，一旦青客公寓资金承压，那么租金贷的风险就会被引爆。回看青客公寓2019年11月赴纳斯达克上市的情景，更像是资金承压下追求资源市场背书的一次背水一战。

2017年至2019年6月，青客公寓净亏损累计达14亿元。按2019年6月30日为止97621家租户盘算，青客公寓每租出一间房平均亏损3821元，只管与2018年每间房亏损5469元相比，亏损幅度有所收窄，但离营收平衡还很遥远。

在延续亏损的前提下，青客不得不放慢了它的扩张速率。

青客公寓建立运营的第一年（停止2012年12月31日），其可供出租的房间数为940间，且所有位于上海；停止2018年12月31日，其运营笼罩的6座都会共有91234间房间，复合年增进率为114.4%。

这种爆发式增进到了2019年已悄然放缓。停止2019年6月30日，青客公寓披露供应97621间房，增进率仅为7%，扩张乏力。

这些数据背后反映的，是青客公寓运作模式的不能连续。

近年来，长租公寓运营模式问题不停，而融资与规模之间的掣肘，催生了许多转嫁风险至房东与租客的操作模式。一位市场研究职员示意，“模式上，长租公寓还没等到规模下盈利的时间节点，春节后因疫情职员流动削减，整个行业都面临很大现金流压力。当下长租公寓企业过分依赖资源运作来获取资金，看似资金大进大出，实则处于高成本、低发展的两难田地，资金链任何一个环节泛起问题都将是难以填补的破绽。”

造血能力不足

和其他长租公寓运营商一样，青客公寓做的照样“二房东”的生意，其商业模式为赚取房租差。就是以一定价钱从房东手中拿到房源，再通过装修提升栖身条件，以更高的价钱分租出去，赚到的是差价。 

招股书显示，2017财年、2018财年及2019年6月30日的前九个月，青客公寓的入住率划分为89%、91.6%和90.6%。 上述时代，青客公寓的平均月租金（打折后）划分为1160元、1180元和1075元；青客公寓获得的折扣后租金差比例划分为26%、25.3%和20%。

停止2019年6月30日，单间折扣后月租金差额约为215元。考虑到青客公寓较低的衡宇租金及高昂的运营成本，其利润空间并不大。

长租公寓的装修成本险些占到总成本的17%，极大地磨练企业的现金流。2018年8月，青客公寓引入了融资租赁模式，与一家国有银行拥有的租赁服务公司互助，举行公寓的采购和装修。

同时，在一座都会扩张的初期，平台可能会继续发生前期装修成本以及其他运营成本和用度，而不会发生响应的净收入。

再说到造血能力，同多数涣散式长租公寓企业一样，青客公寓的营收来自租赁及增值服务。其中，租赁是主要收入泉源，划分占2017财年、2018财年、停止2019年6月30日止9个月营收的97.4%、89.6%、88.3%。

据招股书显示，2017财年和2018财年，青客公寓的租金收入（打折后）划分为5.09亿元、7.97亿元，停止2019年6月30日的前9个月，青客公寓的租金收入为7.93亿元。

由于过于依赖租金收入，若是不能实时、低成本地吸引或留住足够的租户，或者房间空置期比预期长，可能会给谋划业绩带来晦气影响。

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