9月24日，WeWork中国通过官微公布新闻称“WeWork中国获挚信资源2亿美元追加投资，挚信资源运营合伙人姜悦平出任WeWork中国署理CEO”。

9月17日，创业板上市委员会审核通过了德必文化IPO申请，标志着创业板将迎来第一家办公空间细分企业。据悉，德必文化此次IPO拟募资5.7亿元人民币，用于园区智慧精装一体化升级项目、星光德必易园项目、德必岳麓WE"项目，以及研发中央建设和流动资金的弥补。

行业备受鼓舞的背后，是一众办公空间品牌今年的“换挡、变道”。

换挡，WeWork本土化

WeWork中国新融资的新闻有递进的意味，一则WeWok又拿钱了，和以往差别，自与软银“和平分手”后，拿到了中国资源的；二则WeWork换将了，姜悦平出任署理CEO。中国资源、中国高管，可以说WeWork实现了在中国市场的本土化运营。营业层面、谋划理念层面都有本土化的演进，更是“重仓中国”。

2016年7月，WeWork首项目在上海开业。厥后的5年间（停止2020年9月），进入大中华区的10个都会，运营83个办公空间。不只在一线都会的北上广深，更进入了杭州、成都、南京、苏州、西安等新一线都会。此外，另有香港与台北。

大刀阔斧的结构背后，离不开运营，公司与资源的收益也源于此。产物与谋划端的本土化“换挡”正在进行。

产物端1、“移动工位”，2、“牢固工位”，3、“专属办公室”，4、“大企业入驻”。是WeWork的4条产物线，1—3可看作“标配”产物，划分匹配创业团队、初创公司和中小企业，租金自然也是由低到高递增。“大企业入驻”，针对“大企业，定制增建服务”。增建，指整体的设计装修，特色落在公共区域。

定制也是本土化，兼顾企业主、员工的“体面”，更有社交、服务、社群的“里子”。不只WeWork，优客工厂、氪空间、梦想加等海内头部办公品牌均试水“定制”，更将其视为“战略转型”的要害一步。

产物背靠谋划模式，轻资产或是良方。2019年，WeWork于苏州工业园项目开业。据悉，其互助就是轻资产模式，园区拿出物业，WeWork输出品牌与治理展。进入2020年，WeWork的轻资产模式，即所谓“特许谋划模式”已在印度市场已经最先实验。此番融资，有知情人士指出“WeWork中国营业未来的运作模式或接纳特许谋划模式。”

变道，德必文化资源化

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德必文化的IPO之路有迹可循，凭据迈点研究院的“办公空间品牌生长讲述”监测，2020年2月与3月，德必文化划分“宣布向深交所披露规模5.71亿元人民币的IPO”；“宣布进入长沙市场，首项目名为‘德必文化岳麓WE’总建面17900平方米”。

招股书披露，其营业收入连年上涨，延续两年净利润突破5000万元人民币。2016年以来，德必文化营业收入划分为5亿元人民币、6亿元人民币、7.7亿元人民币、6.7亿元人民币（停止2019年9月）。讲述期内，毛利率划分为32.84%、30.92%、29.28%及30.05%。2018年度净利润达5516万元人民币，停止2019年9月30日，2019年净利润为7439万元。

据悉，德必文化的营业收入由租赁服务、会员服务和其他服务3部门组成，租赁服务收入稳固占比80%，会员服务与其他服务收入保持20%的比例。

德必文化主要以“承租运营”的模式谋划其办公空间，即与物业产权方签署历久租赁条约，德必文化卖力设计、革新、招商和运营，通常租赁期限为10-20年。以此方式运营的文创园共计40个。

此外，只介入设计、装修、招商等前期服务的“受托运营”和与物业产权方配合出资设立园区运营公司，获取投资收益的“参股运营”。这2类“轻资产”模式，也在德必文化的部门项目试水。

办公空间资源化赛道异常火爆，前有WeWrok、优客工厂在美股的前仆后继。更有聚焦海内市场的德必文化（创业板IPO）、创富港（二次上市）等为行业注入新的活力。

2020年，办公空间行业进入“品牌化第五年”。甚至可以说，是较2019年“更深刻的调整期”，头部品牌，不再醉心于“激进式扩张”。2020年，优客工厂3月宣布2019年“扭亏为盈”，创富港9月宣布“2020年上半年盈利”。信心与希望的背后是小转变。

行业走到今天，优客工厂“下沉”到乌鲁木齐开立新空间，ATLAS寰图温顺丰跨界打造办公项目，梦想加坚持科技办公，氪空间着眼改变一线都会CBD生态……

下沉市场、跨界协作、智慧办公、楼宇生态、产业融合、商业跨界、都会更新等。品牌小转变或成为行业大趋势。换挡、变道，一定是为了逆势加速。

正如高瓴资源创始人兼CEO张磊，在其《价值》一书所言“价值投资者只有在久远问题上想清晰，在行业塑造、价值缔造的维度上想清晰，才气经得起时间的磨练。”

诚然，办公空间的每个品牌，既是行业历久价值的塑造者，更是受益者。祝愿品牌及行业的明天会更好！

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