2018年，“支持生长”是住房租赁市场的主旋律。

长租公寓凭此发作增进。昔时一级市场融资93亿元，同比增进81%；拉动一、二线都市房租暴涨，北上广深等地平均涨幅跨越20%，深圳区域最高涨幅达30%。

2019年，随着政策的收紧和房租价钱的下降，不少长租公寓运营商资金链断裂，频仍“爆雷”。青客公寓、蛋壳公寓为了续命，与时间赛跑“流血上市”，不到一年，股价下挫逾60%。一级市场投资数目锐减50%，资源趋于理性，更多地流向大平台。

2020年头，一场疫情，更是将已然松动的长租公寓行情直接击穿。近期，从杭州友客，到巢客，再到广州城璞，集中“爆雷”，牵连租客、房东逾万人，涉及资金超亿元。

这是继甲醛、涨租金问题后，长租公寓在中国4.5万亿租赁市场中投下的第三枚“炸弹”，牵动着近2.2亿租赁人口的敏感神经。

自若，继贝壳后，左晖力推上市的下一个目的。作为海内长租公寓“一哥”，虽然坐拥百万租客，但日子比外界想象的艰难许多。面临腥风血雨，自若能否撑到最后？

被熟知的A面——可靠、房源多、装修睦

小林，27岁，IT公司需求分析师，2016年大学毕业后便开启租房生涯。

小林向亿欧示意，自己租住自若已有4年，虽然问题照样许多，有时刻也会去投诉，甚至投诉无果，然则已经比许多中介要好。“我也住过房东直租的，许多事情真的没办法实时相同解决，照样图省心吧。”

“省心”是年轻人租房的刚需，对于备受生涯糙磨和租房毒打的年轻人来说，自若的“相对最好”，成了他们最后的强硬。为此，他们愿意支付高于市场平均水平的房租。

在亿欧提议的一项调研中，租客选择自若的前三大原因是可靠、房源多、装修睦。

回忆十年前的租房模式，沿街的小广告、黑中介、信息网，构建出一个粗放且无序的租房市场大环境。照片与现实不符、假房源、套路租等征象司空见惯，租客通常要支出伟大的精神和时间成本，都未必能敲定一个满足的住处。

自若的泛起，作为一个相对透明的中介，较大水平解决了租客面临的信息不对称问题。亿欧新消费研究副总监李庆山以为，长租公寓履历了数十年的生长，在大都市，基本将“投机倒把”的作坊式中介镌汰出局，剩下的企业已经在走品质化、个性化门路。

租客通过线上筛选，线下看房，不出意外的话，基本可以一天内找到满足的屋子。

小方在租房时，会以事情地址为中央，以三十分钟通勤距离为半径，在地铁站、公交站等交通利便的区域开端圈定备选小区，然后约管家看房。

“自若的房源照样对照多的，就算自己现实看房后，一一排除了前期确定的选项，管家基本可以凭据我的形貌，在小区四周找到让我以为还不错的屋子。”小方告诉亿欧。

在北京、上海、武汉、成都等地商圈四周，自若的房源不仅普遍较我爱我家、麦田要多，装修气概也依附“简练”、“明亮”独树一帜，博得年轻人的青睐。

自若、我爱我家装修气概对比（自若：左，我爱我家：右）

2020年，是自若确立的第十个年头，但对于中国的长租公寓，或许只是起步。

优望公寓首创合伙人丘运贤示意，长租公寓运营不仅仅是简朴的租赁服务，其背后有着异常长的产业链。现在来看，我国长租公寓的产业链生长照样对照低级的，甚至许多照样空缺。

正是由于长租公寓是一个重大的系统性工程，也就很难制止牵一发而动全身的逆境。

随着资源退潮，长租公寓市场暗流涌动，一些行业乱象伺机而动；问题得不到有用解决，不停有租客重蹈覆辙。甲醛问题、间隔问题、涨价问题，自若一个也没落下。

被忽略的B面——甲醛、间隔、涨价

2018年8月尾，一篇名为《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自若甲醛房》的文章引爆互联网，寂静许久，以自若为代表的长租公寓甲醛问题最终浮出水面。

即便在医学上无法直接证明甲醛会导致癌症，但不可否认，过量吸入甲醛会损害身体健康。在黑猫投诉上输入“自若甲醛”，共有158条投诉信息，不少租客反映，请CMA机构检测后，发现自若甲醛严重超标，并有泛起咳嗽、头晕的症状。

而这，距阿里P7员工身故的新闻已已往两年，问题似乎并没有缓解。

2020年3月初，小朱租住在保利樾广场，四个月后，眼睛最先疼痛，身上长出红斑且蜕皮，泛起银屑病症状，医院诊断效果为栖身环境甲醛超标所致。

小朱的医院诊断效果，甲醛为致病源

随即在小朱多次强烈要求下，自若对小朱栖身的房间进行了甲醛检测，效果是尺度值三倍多。尔后，自若并无专人自动与小朱相同退换房。

小朱房间甲醛检测效果，严重超标（尺度≤0.01mg/m³）

在微博、知乎、租房论坛等平台，关于甲醛，租客最关注“甲醛危害”、“甲醛治理”这些问题。

小毛告诉亿欧，在租房的时刻，自己会优先选择“非首次出租”的衡宇，并在屋内摆放绿植和活性炭，保持屋内空气流通，只管降低吸入甲醛的风险。

以北京为例，亿欧通过调研发现，自若分区域首次出租衡宇占比最高达4%，不少衡宇尚在空气质量检测中，就已经对外标价出租。

不少尚在“空气质量检测中”的衡宇已经最先对外标价出租

自若经纪人小刘示意，“热门地段的房源十分紧俏，有的首次出租衡宇，空置期不到一周就会被抢租”。

自购衡宇装修后通常需空置半年，甚至一年时间，尚有甲醛味；而租客住进刚设置完的新居，无异于“人工甲醛净化器”。

对于优质房源，需求远远大于供应。一边是迫在眉睫的租客，另一边是急于出租的中介，双方的“默契”，让自若甲醛的隐患如悬顶之剑。

甲醛无处不在，无法根除，租客只能全力制止。但租房间隔是相关执法做出过明文规定克制存在的。

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2019年7月8日，北京市住建委、羁系局公布了三个合同范本，其中明确规定“克制间隔房，不得改变衡宇内部结构支解出租”。

政策公布后，自若随即最先大范围拆除间隔，但仍不乏“丧家之犬”。

小李告诉亿欧，2020年8月尾，自己搬进了北京大屯路某小区一“三居室”主卧，“实在是一个两居室，我租住的主卧是从起居室间隔出来的，由于位置合适，面积大，还带阳台，就没在意间隔问题”。

不外小李也有自己的困扰，由于是间隔墙，隔音效果很差，很容易被室友的说话声和关门声吵醒。

若是没有被刻意举报，羁系部难以发现不了间隔的衡宇。潜藏的间隔房实在一直在租客之间流转，潜在的风险也在随之蓄积。

此外，涨价问题，虽然不像甲醛、间隔直接发生风险，同样让租客苦不堪言。

自若曾在疫情时代被曝租金“不降反涨”，引发租客的诛讨。而自若始终存在的问题是：当租客续租或转租衡宇的时刻，租金可能会上涨。

有租客示意，自己以2890元/月的价钱租住自若，提议转租后，房价上涨，由原来的2890元上涨至3190元。自若的规则是转租不出去，押金全扣；转租出去，押金退半。该租客示意，自若的规则让自己进退为难，最后无奈退租并赔偿一个月房租作为违约金。

另有不少租客提到“租前被管家刻意遮盖”、“海燕设计强制挂钩租金贷”的问题。

“租前，自若管家很热心，带着看房；稀奇是炎天，骑着电动车满头大汗，带着我一套一套看”，小周说道。“然则签约后，管家态度大变，屋子泛起种种问题，不能实时回复。我租房不到一年，管家换了两个，许多事情需要重复说许多遍，客服更是形同虚设”。

自若被忽略的B面，却已经成为租客心中不能忽略的一面。

亿欧甚至发现，在自若官网展示的团队文化中，已经看不到“客户”二字了。

问题何来？

自若为何会泛起甲醛、间隔、涨价等问题？

实在，这是行业面临的共性问题，最终都指向长租公寓的商业模式。潘石屹曾说过，长租公寓的租金回报不足1%，即便租金翻倍，对于运营商来说，照样亏的。

相比之下，自若还算是幸运的，由于不少长租公寓的资金链已经断裂，留下一地鸡毛。

2020年前后，青客公寓、蛋壳公寓纷纷赴美上市，面临的却是不停打折的股价和缩水的市值。

2017-2019年，青客公寓延续三年净亏损15.5亿元，蛋壳公寓净亏损三年连增至34.4亿元；同时，摆在青客公寓和蛋壳公寓眼前的，另有“租金贷”隐患和用户投诉等问题。

如前文提到的，我国长租公寓市场还处于早期阶段，稀奇是5000元以下的刚需市场，租客价钱敏感性高，能蒙受的溢价空间有限，这也就造成了在这一价钱区间的公寓运营商成本控制和资金接纳的压力对照大。

“长借短出”（即按年收取租客租金，按月支付房东房租）、租金贷，为什么会成为“爆雷”的导火索？

公寓家COO杨剑凌示意，就是由于运营商短期盈利无望，以是希望通过快速形成规模来获得资源市场的认可和投资，而前期形成规模的资金，只能通过现有租客租金的预支来实现。

以是，长租公寓运营商为了活下去，就只能不停拼命获得新的流动性。

增量市场有限，偕行厮杀成了常态。

把时间拉回到2018年8月，时任我爱我家副总裁胡景晖高调去职，并向媒体示意，以自若、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价钱的20%~40%争抢房源。

杨剑凌强调，一旦现有房源的空置率和溢价率泛起恶化，就会有崩盘的危险。从自若租金上涨、空置衡宇急于出租等问题，不难看出其面临着伟大的衡宇空置率压力。

在长租公寓商业模式的背后，亿欧智库研究院院长由天宇以为，泛起问题的根本原因，在于资金方对长租公寓的投资回报抱有高预期，而运营方的现实营业复杂度较高，二者不匹配，行业层面可能要回归理性。

身处其中的长租公寓运营商，也将势必履历种种形式的阵痛。

瓴峰投资合伙人孙林骏同样以为，在这个行业无论运营团队照样投资方，都要有一个优越的心态，沉下心来打磨产物，确立系统，平衡好资金与规模扩张的关系。

长租公寓运营商为了可连续谋划，照样要把盈利置于规模之前，做好成本控制和运营。

此外，除了企业自身需要做的，作为集中式公寓的代表，魔方公寓CEO柳佳和YOU 公寓首创人刘洋都强调了“政府”在其中的推动作用。

政府应该支持长线、低息资金进入长租公寓，完善金融、税务等配套政策，增强行业治理，树立头部标杆样板企业，让行业形成“良币驱逐劣币”的民风。 

对于长租公寓的未来，蘑菇租房首创人龙东平示意，新手艺的渗透异常重要。但现实上新手艺的应用，仍然无法改变长租公寓的商业模式与盈利能力。

“系统化的管理能力，电子签约手艺，大数据分析、科技金融、智能硬件、物联网等等都市有很好的生长与应用场景。比拼价钱，舒适度，性价比，这对消费者来说是好事。”

“但行业竞争也一定会加倍猛烈”，龙东平强调。

末端

前有青客公寓、蛋壳公寓“流血上市”，后有接连“爆雷”的长租公寓运营商，自若也正在面临着甲醛、间隔、涨价等棘手问题的磨练。

能否撑得下去，扭转行业“困局”，照样得看熊林率领下的自若是否愿意在行业内率先自我革命。

近5万亿规模的长租公寓市场，早晚会泛起新的商业模式，也许会有新的玩家进入。作为龙头自若来说，迎接未来的挑战之前，应该修炼出更恒久、更慢的心态。

致谢

因篇幅限制未能将所有内容附上，但谢谢多位专业人士在本文写作过程中提供了异常有价值的看法及厚实案例，稀奇致谢（排名不分先后）：

魔方公寓CEO柳佳、蘑菇租房首创人龙东平、优望公寓首创合伙人丘运贤、YOU 公寓首创人刘洋、公寓家COO杨剑凌、瓴峰投资合伙人孙林骏、亿欧智库研究院院长由天宇、亿欧新消费研究副总监李庆山。

WIETOP研究司理杜云亦提供了有价值的看法，文中小林、小方、小朱、小毛、小李、小刘均为假名。

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