受疫情影响，最近市场上逐渐泛起了一些转让的旅店和宾馆。于是，有人想拿旅店的盘来做长租公寓。同时，做长租公寓的同伙，想将长租公寓转为旅店。

长租公寓和旅店到底哪个赚钱，区别在哪儿？这次从三个差别角度，和人人分享：旅店和长租公寓的区别。

01 投资收益

现在长租公寓单房的投资均价为6-7万，中档旅店（亚朵、全季）单房的投资均价为10-12万元。长租公寓单房的投资均价少于旅店，主要是在消防和装修。

旅店消防，每平造价在1000-1200元。而现在长租公寓的消防基本没有太多要求，尤其是广深区域的城中村集中式的公寓。以20平为例，投资长租公寓比旅店的单房投资额少2000元/房。

另外，旅店的整体装修要求要比长租公寓精致。好比旅店的客房一样平常都是需要吊顶，而长租公寓一样平常很少有吊顶。旅店走廊、大堂等公区的装修细节的要求，均要多于长租公寓。而且，旅店装修周期长、选材、工艺等加倍优于长租公寓，导致旅店的总体投资额度要大于长租公寓。

长租公寓、旅店利润的本质都是赚取房东与住客之间的房租差。物业的租金水平也是权衡一个项目是否立项的关键性因素。房租有优势的旅店、长租项目，后期的盈利压力较小。

长租公寓的运营成本主要是人力和销售用度。销售用度主要是渠道的保证金、刷新、对公的贝壳、58精选等渠道的推广用度。现在中档旅店的平均投资回报周期为3.5-4年。而长租公寓许多项目的回报周期跨越4年，2017、2018年许多长租公寓为了进入市场，抬高物业租金进入，导致利润空间被严重压缩。

疫情时代，蜂趣公寓由于位置好、价钱相对天真，依然满租。然则，平均的成交价下降了15%左右。而我们旅店的总收入要远远少于同期。

由于长租是必须品，而旅店是非刚需。经济欠好的时刻，消费者可以少住、不住旅店，然则不能能不租房。在经济下行时，长租公寓确实比旅店的抗风险能力强于旅店。然则，经济恢复正常，旅店的溢价能力要大于长租公寓。

02 服务能力

旅店的能力要高于长租公寓。

①服务的人数

以100间客房的旅店和长租公寓为例，假设都是80%的出租率，公寓有10%是新进来的租客，旅店有20%的客人是继住的客人，旅店每间客房住1.5个， 长租公寓每套住1.2小我私家。

旅店的总服务人数=100间*30天*80%出租率*1.5小我私家-（100间*30天*80%*20%*1.5人）=3600-720=2880人

长租公寓的总服务人数=100间*80%出租率*1.2小我私家 100间*80%出租率*10%新客*1.2小我私家=96人 9.6人=106人

旅店的80%的客人是以天为单元，而长租公寓大部门的客人是以年为单元。

由此而见，旅店从服务的人数要远远大于长租公寓。

②提供的服务项目

旅店客人尤如去餐厅用饭。除了可以填饱肚子外，还需要色相味俱全、餐厅的环境等其它增值服务。

长租客尤如自己在家做饭，只要能可以填饱肚子、平安、卫生就可以。很显然，旅店客人的住宿需求要大于长租公寓。

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旅店通常提供较全的服务项目，如客房、餐饮、SAP、接送等服务。客人住旅店，旅店基本需要提供一条龙的吃喝住行，并竭尽全力知足客人的种种差别需求。另外，虽然旅店的入住时间短，然则涉及的入住、退房、客房等多个环节。它的服务水平要高于长租公寓。

而长租公寓通常只提供基础的维修、代收快递、提供部门的公区服务。即使是服务式公寓，公寓方一样平常都会在客人入住时，明确告之客人提供哪些服务。明确服务内容后，客人自己心里对公寓的服务有了明确的观点。另外，长租客人的需求也确实相对牢固，没有日租的旅店客人需求多样化和个性化。

03 销售能力

①销售量

我们照样以100间房的客房和公寓为例，假设出租率均为80%，旅店有20%的房间继住， 公寓有20%房间合约到期。

旅店月销售量=100间*30天*80%出租率-（100间*30天*80%出租率*20%续住）=2400-480=1920间

长租公寓月销售量=100间*80%出租率20%到期=16间 

旅店客房天天住的都是不一样的客人，销售量要远远大于长租公寓。长租公寓每月的销售量只是当月到期的房间和转租房。

②库存量的治理

旅店客人是否继住，与旅店的服务有一定的关系。然则，大部门客人是否继住，许多情形下由客人的出差的工作进度、旅游的行程决议。旅店可以通过催退、数据展望等，凭据实时客房的库存量制订对应的价钱计谋。

而长租公寓的客户，入住时就已经签订好条约。公寓已经在第一时间就知道客人详细的退房时间、另外，公寓方可以凭据自己未来期房的数目，天真决议客人的起租期、条约时代。另外，春节属于公寓的淡季，公寓方在和客人谈租期时，提前避开春节。而旅店无法做到自动选择客人的退房日期。

旅店、长租公寓类的产物，由于不能储存。空置是最大的成本，在销售历程中，如果能提前知道客人的退房时间，无凝利便旅店或公寓凭据时间点、客房或公寓的房间的库存量天真制订销售和运营计谋。

③单个订单销售难度

客人住旅店以天为单元、金额小，违约成本低。这些客观因素导致客人的决议难度要小许多。而相反，公寓的客人在租与不租之间，需要较长的决议时间。

客人决议时间长、难度大，导致长租公寓单个订单的难度要大于旅店。

公寓客人租期一样平常是一年，而且租期属于每月牢固开支，金额较大，在条约期内违约需要支付2个月的押金。长租公寓是天天都要牢固住。客人在决议时，会加倍郑重。

④销售模式

旅店客人是客人决议较快，一样平常是在OTA、旅店官网上下订单，完成整个的销售历程。只不过购置的服务，需要来旅店使用。对于线上的客人，旅店基本不需要举行二次销售。

而长租公寓需要在线下对客人举行二次销售，才气成交。

长租公寓自销的客户，基本上通过线上获取流量。再转为线下，预约客人看房、需要二次销售。虽然现在有线上AR看房的功效，然则90%的的客人照样需要现实看一下公寓的整体环境，才气决议是否租公寓。

旅店是日为单元的住宿业态，长租公寓是又月为单元的住宿业态。长租公寓相对牢固，收益和风险较低于旅店。旅店高收益的条件是销售和运营能力，否则收益幅度大。固然，详细的要看详细的项目，另有运营团队的能力。同一个物业，旅店和长租公寓，哪个更赚钱，详细要看项目的租金、租期、位置等情形。投资是为了利润，评估时看投资回报就可以了。

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