业内对于谋划计划等项现在策往往听到两类看法，有的说“计划先行”，厥后又酿成“谋划先行”，突出这些项现在策事情的主要性；也有的说谋划计划无用、被坑、不落地、套路化、忽悠等等。前一种说法常见于种种计划院和咨询公司的自我宣传，后一种说法往往是被坑的甲方“履历之谈”。

从实践来看，确实有大量的开发项目由于前期方案硬伤，造成建成后一系列难以解决的运营难题。（岔开一下说说文旅项目运营，好的运营团队确实能提升谋划效益，但它类似于“物业公司”只能作有限度的优化，难以改变基本，而这些基本问题往往都是初期定位留下的先天性硬伤。）

那么事实问题出在哪？

问题一：房地产前策和文旅项现在策的基本差异

现在文旅开发的主力基本都是房企，特别是主流的“文旅 地产”综合性开发。大型房地产公司对前策主要性认知度较好，都有对照系统的项现在策流程，不少还不惜花重金请了五大行、AECOM等着名咨询机构来做投研、谋划、计划。（笔者在为许多客户服务中看过一打此类文本）

然则不管甲方照样乙方往往都忽略了地产项目和文旅项目两大差异点：

其一，地产的基础数据都是真数据，旅游的基础数据都是假数据。

房地产行业不管是前端的土地交易数据，照样后端的销量、存量、价钱等市场数据，都基于物权的交割，有严谨的数据汇总和统计系统，以是各级地产数据基本都是真数据。

而旅游数据正相反，不涉及真金白银，只有利益没有价值，层层虚报，想怎么编就怎么编。

险些所有的地产咨询机构在做文旅综合性开发的前策时，都延续着做地产前策的头脑方式和剖析逻辑，这也是它们对行业缺乏深入研究和认知所决议的。

不管是投资可行性研究，照样定位谋划和观点性计划，基础都是对当前市场的剖析和对未来趋势的判断。以是若是基础数据是错的，那么历程和效果一定是错的，整个文本也就沦为看似很美的废纸。

其二，地产前策是标品，而文旅前策是非标品。

房地产的商业模式很简朴，以是前策的结构基本上是标准化、模式化的，在一线都会的前策套路和三四线都会的前策套路基本一致，在东部地区和西部地区基本也差不多。

而文旅综合性开发虽然大多有地产开发配套，但业态结构庞大，地域差异性特质也很大，还要考虑到后期长线运营。乐成的文旅项目往往是多重因素都踩得适可而止，若是简朴照搬到其余地方，可能就会南橘北枳。以是每个项目都要用差别的头脑去考量，综合多维度的数据去伪存真，研判最合理的客群定位、业态结构和体量、成本，设计差异化的产物系统。

文旅大盘的各项前策必须是“量身定制”的。

问题二：甲方对于项目科学决议的熟悉不清

一个投资几十亿、甚至百亿级的文旅综合性开发项目，会涉及到许多的决议。

好比战略性决议，投照样不投、投若干、怎么投；然后战术性决议，客群定位、业态结构、项目体量、气概特质；再到逐渐落地中更细化、更具象化的方案决议。这些都需要差别类型的前策来辅助实现，它们所需要的专业能力也有很大的差别。

现在许多文旅投资方对此熟悉异常模糊。有许多项目是只做了谋划计划就直接上马的，交了“学费”后又得出了一个错误的履历教训，以为被谋划计划机构坑了。但他们忘了专业的问题只有让专业的人来解决，计划院的同学们创意和绘图都不错，但他们往往不懂商业，甚至许多连商科都没学过，若何协助解决项目的盈利性和资金平衡性问题？以是并非谋划计划无用，基本症结照样在甲方的无知无畏。

笔者罗列了一个对照周全的文旅项目投资开发前期事情（如下图），凭据项目差别情形先后顺序可能略有差别。

其中投资可行性研究是对商业决议最主要，也是最容易被忽视的（由于不是必需品）。投资可行性研究应该贯穿在商业决议的始终，即是前期投资拿地决议的依据，是谋划定位阶段给予经济性指引框架，也是观点方案是否可行的评估依据。或者说，它解决的是商业逻辑和经济性问题，是综合性文旅开发项目实现整体盈利的保证。

但在现实项目中，大量的开发项目投研事情极其轻率，可能这与中国特色的决议机制有关，一把手凭履历凭感觉独断拍板，下面没有任何人愿意出头提出差别意见。政府项目、国企项目、民企项目都有这个偏差，是个普遍性问题。最后不少大型综合性文旅开发项目都支出了几十亿级以上的惨重价值，这都是笔者经常作为拯救性咨询服务方的亲自所见。

另有一些项目，特别是政府导向的项目，往往决议在前，把投研滞后，最后酿成证实向导英明的证实题，甚至作为内定的谋划计划单元的证实题。笔者此前在某新一线都会遇到的城北某运河畔的大规模都会更新项目（3.8平方公里）就遇到过这种情形。

问题三：文旅项目谋划空泛观点过多，落地性欠缺

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文旅谋划看似谁都醒目，每个人都能施展自己的想象力指点江山，但实在真正做得好的很少看到。

现在业内许多谋划沦为了假大空的“讲故事”、“堆图片”，把业内案例做个大拼盘，完全没有完整的商业逻辑，内容文本异常套路化，只靠优美的PPT和滔滔不绝的汇报去忽悠外行，也难怪引起许多甲方对谋划单元的反感。

我以为谋划主要解决三个问题：

第一，项目定位问题。

好比目的客群和市场定位，针对哪个阶级和消费能力的客群，目的客源地是那里，目的客群岁数和需求等。许多谋划往往涵盖了种种目的客群，但现实上面面俱到的项目等于是没有定位。

再如产物定位，定位哪个主题，什么业态组合，差异化细分和档次等。

若是前期已做过对照周全的市场调研和投研，那么这些数据剖析和研究结论，就可以作为项目定位的依据。

第二，项目结构问题。

定位确立后，需要具现化整个项目的产物结构，包罗各业态在空间上的结构、体量、功效分区、设计气概、投资强度等。由于差别项目的区域环境和地形、地块情形各不相同，以是这个结构要以项目价值纪律来动态平衡，必须定制化解决，这也是和通俗的地产谋划有很大差别的地方。

解决这些问题靠的并不是异想天开的创意，而是对商业合理性的掌握，需要对整个综合体可能涉及的旅游、度假旅店、旅游演艺、商业地产、住宅地产等相关行业有深刻的熟悉，明晰其中的商业纪律，把一个大型综合性开发项目的产物结构设计得适可而止。

第三，项目焦点吸引力问题。

有怪异吸引力的项目在勾地前可以感动政府，在完工后可以感动游客和购房者，在G端和C端都可以让投资方获得更大的收益。

一个文旅项目要有壮大的吸引力，固然需要创意，但更需要硬核的IP和独占产物。这就需要有厚实的行业资源，使谋划具有落地性。

IP这个词现在在文旅圈用得很“烂”，什么都可以扯上IP，也有许多机构自称可以打造IP。但事实上，IP是“重资产”，要具备民众认知度、溢价能力、且知识产权权属清晰，才气称之为真正的IP。要打造IP很难，不仅要支出经济成本、还需要时间成本和机会成本。现在国内乐成案例少少，建议有条件的开发商以引进合适的IP为首选考量。

综上，文旅项目谋划的焦点是严谨的商业逻辑，在这基础上施展创意、聚合资源，并经由投研的经济性评估，给出一个契合市场、结构合理、能赚钱、可落地的方案。

问题四：不管是甲方照样乙方，都缺乏行业研究

行业研究是做什么的？

简朴的说，就是聪明人可以时刻走在行业前沿，通俗人可以避免去踩前人已踩过的雷。

但我看了许多文旅开发项目，是把前人踩过的雷重新再踩一次，交了数以亿计的“学费”。

虽然行业研究并不带来任何直接利益，但文旅开发规模大、投资大、开发周期长、业态结构庞大，越加突显了相关企业保持对行业生长跟踪研究的主要性。

包罗对国家政策导向的研究，对行业数据和市场趋势的研究，对各细分领域标杆企业商业模式和产物的研究，对各大开发项目开发模式、产物亮点、成败缘故原由的研究，对各细分业态特点和痛点的研究，对国际优异案例的研究等等。

作为甲方不懂行业，就容易被乙方机构忽悠，这也是现在许多水货机构依然活得滋润的缘故原由。

作为乙方不懂行业，提供的各项前策服务就会模板化、套路化，就可能把未来开发引向邪路。

以是一个敏锐的行业研究团队，不管在甲方照样乙方，都会是难以复制的焦点竞争力。

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