蛋壳公寓“暴雷”以来，悲声四起。一些租户被房东赶出家门，漂泊陌头；房东由于长租公寓无力付款，也损失惨重。罪魁祸首蛋壳难以为继，员工和供应商亦成为受害者。这场多输死局之以是形成，“租金贷”是推动气力之一。

事实上，长租公寓和“租金贷”原本是风马牛不相及的两件事。10年前，这个行业不具有任何金融属性。

2000年前后，贵阳的一些房地产中介机构缔造了一种全新的衡宇托管形式：房主可以像存钱一样将屋子“存”在中介机构举行托管，房租类似于银行的利息，屋子则类似于存款的本金。当地人管这叫“衡宇银行”。

“这也是长租公寓最早的雏形。2000年，我爱我家将此项营业引入北京，并将该营业逐渐开展到天津、上海、杭州、南京等都会。” 我爱我家前副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖告诉字母榜。厥后，为制止同银行营业混淆，我爱我家将“衡宇银行”营业更名为衡宇托管或衡宇管家。

无论名字怎么变，这个行业薄利、回报周期长的基因并没有变。

2012年后，随着移动互联网的生长和消费升级泛起，一大批长租公寓品牌应运而生。那时，最惊动的是小米科技创始人雷军投资了长租公寓you 。这让人们信赖，长租公寓成为了“新风口”。跟随者蛋壳公寓一问世，就高喊：“中国住宅租赁市场，是最后一个被高科技革新的市场。”至今这句话的余音仍在华尔街上空飘零。

然则，高科技真的可以改变这个薄利且回报漫长的传统行业吗？

A

高科技不一定，但“租金贷”可以。

财报数据显示，蛋壳公寓的租金贷比例极大，2017、2018和2019年，选择租金贷的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.9%，涉及到的贷款金额高达数十亿元。

值得一提的是，住建部等六部门曾在2019年12月印发的指导意见中指出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得跨越30%。

蛋壳租金贷比例云云之高，与其疯狂扩张的需求相关，也是整个行业在这几年畸形生长的一个缩影。

租金贷起源于2012年4月，那时国家出台天真就业和40、50职员创意小额扶持贷款的相关政策。为了响应政策，工商银行和建设银行在部门都会推出针对个体工商户的商业谋划租金贷款。从银行的收益上来讲，多年来，它一直是个无关紧要的小产物。

但租金贷碰上涣散式长租公寓后，小产物就酿成了一门大生意。

二者连系的推动者，是另外一个看似八竿子打不着的行业：P2P。

2013年爆雷的E租宝事宜，拉响了P2P的警钟；2014年，红岭创投的1亿多资金无法送还，成为P2P历史上标志性的大事宜。随后越来越多的自筹自融平台逐渐倒闭、跑路，让投资人对平台的信托度下降，迫使P2P平台寻找能感动投资人的新投资标的。

2015年12月28日，银监会等四部委团结出台了《网络借贷信息中介机构营业流动治理暂行办法》。明确“互联网金融平台”的适用范围和基本原则，划出了P2P不能触碰的12条红线，其中明确提出P2P的资金要必须由自然人出借，借给自然人。

在这样的靠山下，针对重大的万亿级租房市场，而且基本上都是自然人之间买卖的“租金贷”就成了香饽饽。

长租公寓领域最早的租金贷，是2014年由成都建立的斑马王国率先使用的。那时这个团队打着租金O2O互联网服务的旗帜，实在从事的依然是线上P2P的自然人贷款。

斑马王国的贷款产物是租户贷款，平台将钱一次支付给房东，租户按月归还的模式。由于相符羁系的要求和场景化的消费金融条款。

到了2015年上半年，长租公寓领域的“租金贷”平台呈雨后春笋般展现，连蚂蚁金融和京东白条都推出了类似的金融产物。

但在市场上活跃度最高的，却是那些以创业团队著名的租金贷平台。会分期、房司令、斑马王国、租了么、月租宝、住分期、爱交子、租霸……据不完全统计，半年时间内成规模的租金贷平台就有跨越10家。而险些所有的非专业性金融租金贷平台背后，都有着P2P相关资金的靠山。

房司令的投资方是黑洞投资与P2P网贷焦点平台之一的玖富；会分期的A轮投资方银客网也是着名的P2P平台；而最早泛起的斑马王国，A轮投资方是分期乐，这个P2P平台既提供资金，又可以通过斑马王国获得潜在客户。

斑马王国最着名的市场策略，就是跟北上广深等之大都会跨越1万个房地产经纪人签署了条约，由他们在向客户推荐自己的分期产物；而同样的会分期也跟2000多位中介经纪人杀青互助。

更多的平台选择与同样是平台的中介公司互助，就是行使B端的渠道气力接触C端的客户。

好比京东白条是跟链家互助的，租了么在2015年9月尾与Q房网互助推出专门向Q房网用户推出的房租分期服务。

但在这个阶段，各个租金贷产物主要是房地产中介公司的弥补营业。由于秉持的是租户贷款，然后平台将钱直接打给房东的操作历程，地产中介公司只能争取一小部门的中介服务费，对他们而言吸引力不大。

直到蛋壳泛起，玩出了新高度，让租金贷成为涣散式长租公寓陷入疯狂的助推器。

B

公寓领域“租金贷”崛起的2015年，一个从互联网公司出来的小伙子高靖，创立了号称要做中国最大长租公寓的蛋壳。

彼时，链家的自若和我爱我家的相寓已做了两年，还在勉力维持。自若曾透露：涣散式长租公寓的入住率只有到达95%才可以拥有稳固的现金流。尚有看法指出，考虑到公寓运营方在收房和装修上需要投入大量资金，再加上回报周期长，一样平常需要5-10年才气盈利。

厥后者高靖和蛋壳进入市场时，最大的难题，是资金难以为继。

蛋壳从房东手上把屋子收上来，需要跟房东签署托管协议，有的时刻为了抢房源，蛋壳还需要预付一部门的房租。所有房源在平台上需要装修整理之后才气出租，并不是在第一时间就可以找到租户。

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这中心就存在资金缺口，对于新创业的蛋壳来说，解决欠好这个缺口，意味着商业模式就不建立。

与外洋成熟的投资市场差别，蛋壳无法从海内金融市场以租约抵押来融资。这时蛋壳为代表的涣散式长租公寓逐渐融会到了租金贷的奇妙。

选择跟租金贷平台互助，涣散式长租公寓能在为租户提供担保的靠山下，把原有直接支付给房东的一年租金截留在平台，由平台按月或按季度向房东支付房租，使得长租公寓迅速沉淀出一个重大的资金池，以便于扩展新的房源。

另一方面，对于租金贷的投放方，不管是银行、金融公司、基金照样P2P平台，也获得了一个稳固的资源输出和本金与利息的获取渠道。

双方一拍即合，业界也一致看好。

链家自己的讲述《租赁崛起》中称，未来中国将有3亿租赁人口，租房市场规模达5万亿元。而据58同城、安居客、赶集网团结公布的《2019年住房租赁市场讲述》，停止2019年底，我国长租公寓品牌到达近2000家，运营衡宇数目已超600万间。

长租公寓 租金贷的商业模式，获得主流风险投资基金的认同。

凭据信息显示，从蛋壳建立之初到上市的5年时间里，接连完成了七轮的融资，介入方均是一线基金或互联网巨头。2019年头，蚂蚁金服与老虎基金、高榕资源等介入了蛋壳的C轮融资，成为其股东。事实上，早在2018年，支付宝就为长租公寓“租金贷”的大玩家——房司令提供入口，互助方还包罗我爱我家。腾讯旗下的微众银行，也是蛋壳公寓的主要互助伙伴。

在资源和互助伙伴的支持和背书下，蛋壳公寓极速扩张，乐成跻身长租公寓的头部梯队。

数据显示，蛋壳公寓的运营公寓数目在2015年年终为2434间，而至2020年3月31日增添至41.9万间，笼罩天下13个都会，位于北京、上海、深圳三个一线都会的公寓数目到达20.7万间，2016至2018年复合年增进率高达360%。

凭据艾瑞咨询的讲述显示，蛋壳公寓的规模在海内长租公寓运营里排行第二，仅列自若之后。

在蛋壳增进最快的2017年，租金贷占租房收入的比例跨越90%，后两年租金贷的占比也跨越6成以上。

显然，在蛋壳背后助推的资源，对风险缺乏最少的提防意识。胡景晖向字母榜讲述了这个行业的痛处，“长租公寓是一个长周期、大规模、低利润和低风险的行业，与之相对应的是风险厌恶型、投资回报率要求不高的资金。”然而，那时这些金融精英对长租公寓行业的特点与投资行业追求的高额回报间的显著矛盾置若罔闻。

C

为了快速回笼资金，也为了搭建资金池，在2019年之前，长租公寓通常都默以为租户开拓租金贷金融产物。这让租金贷和长租公寓成为条约敲诈重灾区，年年都上315。为此与支付宝互助的房司令就多次被媒体曝光。

由于长租公寓运营公司数目较大，而优质房源有限，竞争猛烈时，几家长租公寓能将热门区域的收房价钱炒到平均租房价钱的1.7倍以上。但为了生长，各家长租公寓依然卯足劲在一直抢夺房源。这导致整个行业挪用资金池的频率越来越高，而一旦跨越平安的临界点，就会爆雷。

公寓家COO杨剑凌在接受亿欧网采访时就此示意，就是由于运营商短期盈利无望，以是希望通过快速形成规模来获得资源市场的认可和投资，只能通过现有租客租金的预支来实现。以是，长租公寓运营商为了活下去，就只能不停拼命获得新的流动性。“一旦现有房源的空置率和溢价率泛起恶化，就会有崩盘的危险。”

另一方面，相对于集中式长租公寓来说，涣散式长租公寓天生就存在难以克服的问题。

房地产商所做的集中式长租公寓，可以最大限度行使闲置资源，控制相关的维护保洁等服务成本。但对于涣散式长租公寓来说，一方面房源的获取就要消耗大量的资金和时间，另一方面，也无法在后续的维护上做到标准化。

涣散式长租公寓的房源漫衍在很多个差别的小区，户型的巨细、楼层新旧水平都差别，再举行二次整理，装修的历程很难实现统一花样。再加上后续举行维护和物业治理，消耗的人力物力是集中式长租公寓的几倍甚至十几倍以上。

由此可见，涣散式长租公寓的商业模式存在极大风险，再加上市场竞争猛烈，介入的玩家不得不赔钱去抢房源，导致风险不停累积。

据贝壳研究院不完全统计，2017年至今，媒体公然的陷入资金链断裂、谋划纠纷及跑路的长租公寓企业跨越200家。

疫情重压雪上加霜，今年已有近50家长租公寓企业暴雷。从杭州友客，到巢客，再到广州城璞，集中“爆雷”，牵连租客、房东逾万人，涉及资金超亿元。现在，还要加上去年和今年刚在纳斯达克实现上市的蛋壳和青客。

据蛋壳的宣传资料，蛋壳公寓现在治理的房源跨越40万间，用户跨越100万。

虽然已经远远超出了业界划定的盈利点，但蛋壳财政却一直报亏，停止 2020 年一季度，蛋壳现金及现金等价物为 8.26 亿元，但总资产93亿，总欠债达 90 亿元，资产欠债率近 97%。

2018年8月，那时离任我爱我家副总裁的胡景晖，炮轰自若、蛋壳等长租公寓运营商，以凌驾市场价20%-40%的价钱争抢房源。他对此提出忠告，长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害。

两年后，这个预言酿成了事实。

参考资料：

《防长租公寓“暴雷”，多地要求租金及租金贷存入羁系账户》新京报 2020年11月

《蛋壳公寓再传停业，“租金贷”难题何解？》钛媒体 2020年11月

《功过“租金贷”》钛媒体 2020年11月

《长租公寓守候黎明，一年11家公寓爆仓，有公司90%房源用租金贷》AI财经社 2019年1月

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