注册蓝冠_长租公寓盈利是伪命题？

已有人阅读此文 - 2020-12-19 08:21 -

原本一直走在房地产行业细分类目的上风口，直到2020年新冠肺炎疫情叠加企业运营模子的磨练之下，今年的长租公寓企业突然之间成为了“雷声阵阵”的存在。

不少业内人士以为，在顶层设计层面“租购并举”的招呼之下，资源助推了一些商业模式定位不准确的公司“蒙眼狂奔”，也因此加速了其直面大考的进度。

实际上在今年疫情影响的靠山下，纵然线下购物可以短期内改道线上，但租赁需求依然是历久存在的市场，对于人口净流入区域来说尤其云云。这也是行业内普遍依然看好这一领域的缘故原由。

但这依然不会改变长租公寓甚至比旅店运营还要艰难、辛劳的现状：缺乏募资方式、磨练流转效率和运维能力等。

而随着今年一些长租公寓模式问题的泛起，新的磨练还在路上。克日举行的2020年第五届中国不动产资产治理创新峰会时代，You 国际青年社区创始人刘昕指出，实事求是来看，长租公寓行业的冬天还没到头，“要再做两年的过冬准备，让这个行业恢复到原来的状态。”

那么在此过程中，长租公寓运营商们怎么掌握住盈利的命门？

长租公寓的难题

要说长租公寓早期运营面临的难题，来自旅店业靠山的城家公寓CEO王玲都连连叹息。

“这是一个很辛劳的行业，实在利润很薄，仅依赖租金差实在很难生计下去。”她在前述峰会时代云云示意，这也是导致泛起种种诸如租金贷等“创新产物”的缘故原由所在。

但拉长时间周期来看，实在并没有那么糟。王玲列举了一组数据：2020年旅店业关店数到达15万，其中98%是单体旅店。缘故原由在于没有客源、足够的现金贮备以及供应链支持。

“旅店行业最难的时刻出租率个位数不到，但公寓的出租率还对照高，局势很快可以回转。因此公寓是更抗风险、更能够匹敌长周期的行业。长租公寓可能不是最赚钱的投资，但肯定是一笔能够获得稳健盈利的投资。”她示意。

因此王玲指出，无论旅店照样长租公寓行业，都是长周期领域，需要不断地运维、深耕并精细化，才气通过点点滴滴熬出伟大。

“破解之道就是精细化运营，这不是隐秘，要害是能否做获得。”她总结道。

对于运维之难，自若资管平台总经理孟月有同样的看法。他指出，长租公寓的生长难点主要来自四个方面：投资判断、运营能力、资金支持、退出条件。

详细到公司自身在其中的探索来说，自若在2012年进入整栋集中式租赁领域，这无疑是需要长周期运营、很重的模式，也是现在市面上大部分长租公寓运营者们接纳的模式。

“因此最大的问题就来自投资判断失准。”他示意，集中式长租公寓项目的投资周期需要十年甚至更长，这意味着许多参数难以设计和掌握。

马蜂窝、穷游、驴妈妈等17款App涉嫌超范围采集个人隐私

运营能力很容易明白，现在的集中式长租公寓多由运营偏向业主方包租而来，这意味着在长周期运营过程中，若何平衡订价、出租率、运营成本等问题极为要害。

“所有面临的难题是资源和运营能力很难支持高效的运营要求。我们讨论下来以为，运营长租公寓会比运营旅店还要难、还要苦几倍。”孟月续称。

在这样的靠山下，缺少历久低成本的资金就成为一定。“尤其是集中式公寓，少则1000-2000万投资，长周期需要至少5年接纳资金，尤其行业现在发生许多爆雷事宜，金融机构对市场的判断肯定会趋严，未来会很难拿到更多资金支持。”他进一步剖析道。

显然，现在在商业地产领域有所实验的REITs或类REITs模式在长租公寓领域会无法落地。焦点就在于运营者绝大多数并不矜持物业，无法介入这类融资；此外，海内对于公寓资产的合规性并未设置标志，运营回报率的考量不一致，都影响到实际上长租公寓模式现在并没有成熟的退出渠道，这组成了行业现在面临的极大挑战。

高精颗粒度运营

面临难题，主要的就是破局。现在相对成熟的运营者们都提到了一个要害词——精细化运营。

王玲就指出，虽然长租公寓是需要相对传统运维能力的行业，但这也需要依赖数字化、智能化的方式来优化和驱动其生长。

精细化会要落实到很细节的环节。好比对公寓中的清洁消毒过程中，要消耗若干原液、怎么稀释，管家的尺度事情内容，洗护用品采购价钱等，涉及前台、中台、后台周全的治理，都需要异常精细地掌控。

“这跟物业治理差异，我们要精细化治理到屋子内里的住户、销售功效的施展等。这些能力不是一朝一夕可以确立起来的。”她续称。

孟月同样提到了这一点，同样的逻辑也适用于房间订价。而在他看来，这也是长租公寓运营过程中，比出租率更焦点的数据指标。

“旅店行业的订价系统比公寓先进许多，许多公寓都还没有收益治理系统。早期需要依赖网络查询来订价，但现在我们在一栋楼里，凭据差异楼层、户型，会有差异的订价，凭据租房和出房速率和销售周期的差异，订价会完全差异，这都需要系统来支持。”他指出，因此自若的治剖析精细化到关注单店单房的月度增进数据，施行动态制度化治理，通过快速确立系统，从而提高运营效率。

正如前面所说，经历过今年长租公寓行业的诸多转变之后，行业间也将泛起新的中短期“常态”。整个行业依然需要一些时间调整试探，才气回归到正常的运营轨道上去。

孟月以为，接下来行业会泛起连续整合的状态，时代行业效率会获得重构，通过优胜劣汰，头部的团队和平台将脱颖而出。

但与此同时，由于今年业内动态的滋扰，接下来的融资环境会相对艰难，在没有有用退出通路的前提下，集中式公寓的生计难度将加大。

虽然现在一些政策性租赁住房正有加大释放力度的迹象，但由于其投资回报有限，行业普遍以为，其落地历程可能并不会稀奇顺遂，且短期内这也难以解决大部分的租住需求问题。

“我们以为，接下来行业会从竞争走向竞合，协作共赢才是出路。”孟月示意，已往行业间会着重对照相互拿房的增进速率，但未来更多机构会一起互助，进而构建更大的平台，通过差异的机构间专业分工，从而实现协作共赢。