蓝冠好还是皇冠好_清点：2020 租赁市场十大关键

已有人阅读此文 - 2020-12-20 08:21 -

长租行业一直是关乎民生的主要话题。行业经过了八九年的生长，履历了从萌芽期到快速生长期的转变。今年的疫情作为“黑天鹅”事宜，行业按下了暂停键，租赁市场热度迅速下降、市场需求缩减或推迟，随之长租公寓出租难度增添、空置率提升，爆雷事宜频发生，影响了房东和租客的权益。本文从市场、政策、土地以及行业来清点今年租赁市场的十大突出转变。

租金下降10%

据贝壳研究院数据，2020年天下重点40城平均月租金为37.8元/平米，同比下降9.9%。一、二线都会同比降幅均达4.0%，三线都会同比下降1.5%。上半年的疫情对大部门企业以及各种商户发生了打击，致使原先应返城的流动人口削减，而一、二线都会的租赁需求中外来流动人口占比更高，住房租金下降幅度较大。

数据泉源：贝壳研究院

租房降级

一线都会月均支出和租住面积均缩减。凭据贝壳研究院数据，2020年，一线都会租客套均支出同比下降5.8%，其缘故原由一方面是由于租金水平的下降，另一方面则是租客租住面积下降。2020年一线都会60-90平米的衡宇成交占比同比去年提高了3.7个百分点，60平米以下的衡宇占比则基本持平，90平米以上的衡宇占比均小幅下降。部门租客因受疫情的影响，会选择事情周边的小户型衡宇，以削减公共交通的出行，租金成本下降则推动了这种趋势。

图 2020年一线都会租赁成交面积区间漫衍

数据泉源：贝壳研究院

预期下滑

依据贝壳研究院数据，2020年天下重点40城新增房源挂牌均价为38.3元/平米，同比下降7.2%，近九成的都会业主预期均泛起下降态势。从租客议价空间数据来看，七成都会议价空间上涨或持平。由于疫情导致的阶段性空置房源的大幅增添，业主出租衡宇信心削弱，连续下调预期租金。虽然随着疫情防控的好转，市场上空置房源逐步消化，但业主预期恢复到去年的水平仍需要一定的时间。

图 2019-2020年天下重点40城新增挂牌房源均价转变

数据泉源：贝壳研究院

租金收益率走低

依据贝壳研究院数据，2020年1-10月天下重点40城平均租金收益率为1.9%，同比下降了0.1个百分点。自2018年11月，天下租金回报率整体泛起下滑趋势，八成都会的租金收益率保持下降。主要缘故原由是由于租金下降、房价上涨所致。在租金收益率下降的都会中，超五成都会是由于租金下降、房价上涨，超三成是由于租金降幅跨越房价降幅，近一成是由于租金涨幅小于房价涨幅。

数据泉源：贝壳研究院

资金羁系

为解决“高收低出”“长收短付”带来的资金问题，今年各地纷纷出台了响应的风险提醒，杭州、西安、成都、南京等地出台了针对长租公寓企业的资金羁系措施，通过设立羁系账户和风险保证金的方式，羁系“高收低出”等谋划模式，企业一旦泛起资金链危急，优先保障房东和租客的权益，制止企业设立资金池用作非谋划用途征象。此方式一定程度上能规避“高收低出”的模式问题，值得其他都会借鉴。

表推动资金羁系政策的都会

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租赁立法

9月7日，住建部出台《住房租赁条例》征求意见稿，推动确立住房租赁领域的专项法律律例，对行业生长的意义重大，也是行业生长的里程碑事宜之一。《条例》的推出有助于推动住房租赁市场羁系的制度化、常态化。伴随着我国住房租赁行业的快速生长，市场介入主体的种类和数目不停扩大，市场运行的规则也日益庞大，已往只针对房东和租户的律例已难以笼罩对整个市场的指导和羁系。行业此前也泛起了一系列问题事宜，长租公寓企业跑路、租金贷、虚伪房源等问题，影响了租客和房东的权益。《条例》从租赁出租和承租、租赁企业和经纪流动羁系等方面对租赁市场的主体行为举行了规范和约束，能有用规范市场秩序，推动租赁市场羁系制度化。

集租房首入市

今年是团体土地租赁住房试点三周年，各地试点行动渐进落地，在在破除团体土地入市阻碍、完善制度建设、流通多方介入渠道等方面举行探索，当前，多项团体土地建设租赁住房项目在各地开展，2017年至今，试点都会从13个扩大至18个，推出了超150个试点项目地块，今年最先陆续建设完成入市。此前，团体土地存在着流动性差、行使率低的情形，通过团体土地租赁住房的建设对市场带来几方面积极意义：一是对于打破城乡二元结构，逐步确立城乡统一的土地市场带来推动性作用；二是逐步缓解住房租赁供需矛盾，增添租赁住房的供应，提升租赁品质。三是有用盘活农村闲置的团体土地，利于增添团体经济组织收入，将改变原来农村团体土地增值收益在农民和团体之间的分配机制。随着租赁住房多元化系统建设，团体土地上租赁住房将更多的施展保障性功能。租赁是十四五时代房地发生长重点偏向，计划建议指出，要探索支持行使团体建设用地根据计划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供应。十四五时代，团体土地上的租赁房源将大幅增添，建设将加速。

机构化暂停

长租企业拓展速率放缓，长租公寓的热情减退。停止现在，TOP100房企中已有近五成涉足长租公寓，其中2017到2019年涉足长租公寓营业的房企占比跨越75%。今年TOP100房企中仅2家新开拓长租公寓营业。今年疫情影响下，长租企业的都会选择较为集中，普遍选择较审慎的结构方式，北上广深杭为房企长租公寓结构战略高地。

图TOP100地产企业涉足长租公寓的时间漫衍

模式之困

疫情的打击下，租赁市场遇冷，长租企业出租率下降、违约率提升，现金流普遍吃紧。依据公然信息不完全统计，今年超40家长租公寓企业陷入谋划纠纷或资金链断裂。疫情加剧企业谋划风险，“爆雷”事宜频发。

2017年以来，存在谋划风险的长租公寓企业存在几大基本特征，一是注册资本额较小，近六成的企业注册资本金额在200万以下；二是企业前期运营无现实资金投入，超九成的企业无实缴注册资本。三是建立时间较短，六成问题企业建立不足一年半。

表面上，疫情是影响租赁机构生计的直接缘故原由。但市场因素只是导火索，现实上长租公寓企业发生风险问题具有三方面的内在缘故原由：首先，长租公寓商业模式单一、灵活性差。其次，包租模式的中小企业融资难题，企业容易倾向于使用租金贷扩张；最后行业进入门槛过低，鱼龙混杂，前期一些不具备谋划和资金实力的企业盲目进入，在市场下行时期，就增添了风险系数。

数据泉源：贝壳研究院整理

转型进化

随着租赁市场治理和资金羁系政策的推出，会推动长租公寓企业进一步审查自身谋划的合法性，对于使用“长周期预收”资金作为主要谋划资金泉源的长租公寓企业，面临加速“去杠杆化”，倒逼租赁企业提升资金链治理以及精细化运营能力。长租公寓企业调整精细化谋划模式、聚焦单店盈利是行业康健生长的必然趋势，一是规范资金使用制度，审查自身合规性；二是做好“以出定收”的成本治理，精细化运营保持稳定康健的现金流。

受到疫情的影响，今年租赁市场整体泛起“低温”态势，相较于生意市场，今年疫情对租赁市场的打击更大，需求弹性不足，市场不停向“承租人市场”转变。疫情也触发了机构化租赁的风险，改变了机构化租赁的行业款式，行业加速优胜劣汰，集中度会进一步提升，企业重新审阅自身的谋划合规性以及运营能力，聚焦能力建设。随着疫情影响的削弱以及防控措施的常态化，明年的租赁市场有望逐步回暖，在疫情不频频的情形下，明年春节后租赁市场热度有望提升，租赁需求回升。