克日，戴德梁行公布了2020年广州房地产市场回首，并展望了2021年的生长趋势。面临年头袭来的新冠疫情，广州商办市场在抵住了一季度的打击后，企稳回暖，展现了强劲韧性。写字楼市场方面，广州牢守一线都会租金跌幅及空置率最低位。内资企业继续主导市场，TMT和金融业为两大需求动力。优质零售市场势头强劲，净吸纳量攀至历史岑岭，商业疆土继续向非焦点商圈外扩。而大宗买卖额泛起井喷式回升，在四大一线都会中唯一实现同比正增进，共录得233亿元，同比激增110%。展望2021年，写字楼市场迎来供应岑岭，超120万平方米的设计供应量或推高全市空置率。琶洲区域总部经济集聚效应逐步凸显，琶洲西区作为企业总部基地的职位将获得进一步牢固，有望成为华南地区成熟最快的CBD。

甲级写字楼市场

跌宕之年牢守一线都会空置率最低位

停止2020年第四季度，广州甲级写字楼市场空置率同比上升2.6个百分点至8.1%，为一线都会中最低。同时，广州租金的跌幅也最小,仅同比下降5.4%至180.4元每月每平方米。年头受新冠疫情影响，企业租赁意愿削弱，退租和空置增添；下半年企业搬迁意愿逐步增强，业主普遍愿意提供更大的议价空间加速去化，多重因素刺激下市场活跃度有所上升。然则企业搬迁仍以成本控制为主要思量。受疫情和整体经济环境影响，外资租户流动有所放缓，年以内资租户主导市场需求。TMT和金融业为整年两大主力需求泉源，占比划分高达32%和25%。

2020年整年共迎来3个甲级写字楼项目入市，共计23.1万平方米新供应投入使用，推高总存量至518.7万平方米。受供应量增添、需求遭疫情拖累等因素综合影响，空置率小幅攀升但仍处于10%之下的低位。

2021：新增供应达十年之最，琶洲有望成为华南成熟最快的CBD

2021年，广州甲级写字楼市场设计供应量将达120.4万平方米，为十年来之最，其中约七成位于琶洲，总量达83.5万。预计全市空置率将推高，租金下调不可避免。尽管如此，新增供应和租金的调整将引发新的租赁需求，动员整体市场活跃。对此戴德梁行广州公司总经理罗进良示意，琶洲西区有望成为华南地区成熟最快的CBD。琶洲从2010年土地出让最先，中央经由快速建设生长，琶洲西区土地出让基本完成。未来广东省航运团体、三七互娱、名创优品、丸美、海大等企业总部将群集于此。CBD的成熟通常需要20年以上的生长期，但在升级计划的产业定位和政策利好加持下，琶洲未来可期。

集聚效应逐步凸显，总部经济元年开启

同时值得关注的是，未来四年，广州将迎来32栋总部自建的高端写字楼物业入市，总面积约220.91万平方米，约占全市供应的70%。其中，实业总部占比最高，其次为TMT行业、金融总部、房地产及其它多元化行业总部。

戴德梁行广州公司写字楼部主管及董事梁杰对此评价，鉴于总部物业基本落位于琶洲，总部经济将是区域未来生长的主要驱动力。随着产业结构进一步群集完善、商住配套的增添、都会更新的提速，办公科技研发产业载体将更为厚实。总部项目带来的新增供应将促进科技企业搬迁群集，加速区域内产业升级，总部经济集聚效应逐步凸显，琶洲西区作为企业总部基地的职位将获得进一步牢固。

优质零售市场

商业疆土外扩，净吸纳量攀至历史岑岭

回首2020整年，在渡过前两季度的低迷之后，随着疫情的控制，广州优质购物中央市场逐步回暖，展现强劲势头。在新增供应达十年岑岭至60.6万平方米的情况下，吸纳量同时攀升至54.6，亦达十年之最。新项目优越的招商希望及年底前商家努力拓店扩张是实现吸纳岑岭的主因。停止第四季度，新增供应量小幅推动空置率上升0.6个百分点至6.1%，全市租金结构性同比下降3.6%。

同时，优质购物中央供应逐步向多元化生长，商业疆土连续外扩。整年录得4个项目入市，除西湾悦汇城位于荔湾区之外，南岗万达、番禺天河城、增城合生汇均位于黄埔、增城、南沙等外围区域。非焦点商圈占比已达整体存量的60%。

酒店人，你够专业吗？

戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管张晓端先容，新能源汽车、盲盒依然是线下开店的热门领域。新能源车企努力结构热门商圈的购物中央，其中不乏早已进驻购物中央的造车新势力以及新能源化转型的传统车企。与此同时，得益于Z世代愈发注重精神消费的需求，以盲盒为代表的潮水玩具也在快速扩张。受到疫情打击，快时尚品牌缩短线下店结构。另一方面，与快速轮转的快时尚品牌相比，聚集店搜集多个品牌、多个品类的产物，并连系咖啡、书吧等多元消费场景，提高了消费者购物体验感，延长了消费时间，能更好知足消费者的社交需求，渐成购物中央“新宠”。

租金有望迎来增进

2021年，广州市场将新增51.9万平方米优质购物中央，包罗凯达尔印象城、星寰国际商业中央、新塘金珀天地等6个项目。随着经济形势逐步好转，明年商业地产租金有望小幅增进。同时非焦点商圈将成供应主力，占比将一起走高，在2025年预计将升至66.5%。

大宗买卖市场

优质投资机遇入场，重回200亿买卖额时代

2020年广州大宗买卖额泛起井喷式回升，买卖额在四大一线都会中唯一实现同比正增进。大宗买卖金额共录得233亿元，同比激增110%；买卖宗数从去年的16宗增添至今年的30宗。相对2019年，2020年的市场可供出售项目显著增多，项目议价空间相对较大，更多优质投资机遇的泛起推动大宗买卖金额重回200亿时代。办公类型买卖仍占主导，占买卖总额的46%；工业类型首次逾越商业，成为第二大买卖类型，主要受到黑石收购富力国际空港物流园70%股权的影响。

广州大宗买卖市场历年买卖总额

泉源：戴德梁行资源市场部、Real Capital Analytics(RCA)

第四季度买卖额激增，大宗买卖额录得148.4亿元，同比增进了433%，创下近5年来单季度买卖额同比增幅之最。戴德梁行华中区资源市场部主管苏俭婷示意，第四季度买卖激增有多重缘故原由： “三条红线”下，年底开发商面临资金需求和减低欠债规模的压力，响应也提供了更大的议价空间；广州的经济恢复向好，买家继续看好内陆市场。

2020年季度买卖总额及同比增进率

泉源：戴德梁行资源市场部、Real Capital Analytics(RCA)

广州拥有成熟且多元化的产业基础以及天真而蓬勃的民营经济，传统产业包罗汽车制造业、日化产物制造业等能快速转型应对疫情，投资者对市场信心恢复迅速。广州内陆买家更熟悉内陆市场，也连续看好广州生长，当资产泛起较为“实惠”的价钱后便武断脱手，成为大宗买卖市场的主力军。

大宗买卖额连续上升 

预计2021年，广州的大宗买卖额将连续上升。作为疫情中经济苏醒最好的都会之一，广州经济生长韧性十足，将吸引越来越多国内外的投资者关注。都会“大翻新”靠山下，明年或迎来生长新机遇：琶洲、国际金融城初具雏形；全球交通枢纽建设进一步推进，包罗广州站以及广州东站的升级革新；未来广州将有跨越300条城中村启动都会更新革新，有望增添中央城区优质项目供应，吸引更多高端产业向中央城区群集。

广州新经济将在新一年乘风破浪。内陆国货品牌蓬勃生长，新能源汽车、化妆品“网红”、日化巨头等连续引领广州新经济生长，带来零售商业的新动力；直播带货、在线教育/游戏、传统行业转型、跨境电商等新经济将护航后疫情时代的广州生长，进一步刺激办公自用、物流仓储等相关物业类型的投资。（*文章泉源： 看法地产网）

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