*本文转载自 新京报

2月以来，深圳、北京、上海三个一线都会在四天内相继发文，增强住房租赁企业谋划活动羁系。

专家剖析指出，近年来各地长租公寓爆雷事宜频发，究其缘故原由，多为抢占市场、扩大规模，接纳高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其谋划难以为继。

因此，针对长租公寓高风险谋划乱象提出的严控“租金贷”、严禁“长收短付”等行动，成为此轮住房租赁市场调控的焦点。

焦点1：“租金贷”只能拨付给承租人小我私家

严控“租金贷”，是此次一线都会举行住房租赁谋划活动羁系的核心内容。

近年来各地长租公寓爆雷事宜频发，缘故原由之一，即是企业通过银行租金分期贷款变相融资，直接形成“资金池”，走上高杠杆疯狂扩张之路并转嫁风险。

此次北京要求严控“租金贷”拨付工具，划定银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

也就是说，租客申请了住房租赁贷款，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签署协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业及其关联企业或利益相关方。

深圳也提出，金融机构应当与承租人单独签署贷款协议，并将贷款拨付至承租人小我私家账户。贷款限期不得跨越住房租赁条约限期，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。

同时，住房租赁企业不得以遮盖、诱骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁条约中包罗租金贷款相关内容。

上海划定，未开展小我私家“租金贷”营业的住房租赁谋划机构，原则上不得新增该项营业。已开展小我私家“租金贷”营业的住房租赁谋划机构，应于2021年一季度前报备贷款规模压降设计，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

上海也明确，对于新发生的小我私家“租金贷”营业，金融机构经与住房租赁谋划机构、承租人协商一致，应当直接放款至羁系账户。

焦点2：企业收取和支付租金周期必须匹配

当下，许多长租公寓企业也通过预收租客租金、晚付房东租金的形式来打造“资金池”，用于扩大规模和抢占市场。这种“长收短付”的高风险谋划模式及其带来的爆雷风险，引发各地高度重视。

北京与上海都明确，住房租赁企业向承租人收取租金的周期，应当与向出租人支付租金的周期相匹配。

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北京限制企业向承租人预收的租金数额原则上不得跨越3个月租金。

上海划定，承租人支付租金周期在3个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁企业；承租人支付租金周期不跨越3个月的，由住房租赁企业与承办银行约定按月或按季划转。

上海还要求，住房租赁企业不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付跨越3个月的长周期租金。衡宇治理、市场羁系部门应当在条约树模文本中增添稀奇见告内容，提醒承租人一次性支付长周期租金，可能发生租金损失风险。

深圳则提出，住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计跨越4个月租金数额的,对于跨越部门的资金，由羁系银行举行羁系，或者由住房租赁企业提供响应的银行保函举行担保。而且，羁系资金只能由羁系银行按月释放给住房租赁企业。

焦点3：设租金羁系账户 明确资金羁系局限

去年，杭州、重庆、成都、西安等地就发文要求住房租赁企业开立专用账户，对其收取的租金举行专项羁系。

上海、深圳此次也提出，住房租赁企业应在当地注册的商业银行中，开立唯一的住房租赁资金羁系账户。

上海明确，住房租赁谋划机构收取租金和押金，应当由承租人直接存入羁系账户；住房租赁谋划机构向所收储房源的出租人支付租金和押金，应当通过羁系账户支付。

同时，两地要求住房租赁企业与银行签署住房租赁资金羁系协议，明确专户内资金羁系局限、资金释放条件及流程等。

在严禁“长收短付”、严控“租金贷”的前提下，北京则针对住房租赁企业收取的押金提出确立押金托管制度。住房租赁企业向承租人收取的押金，须通过北京房地产中介行业协会确立的专用账户托管，企业不能私自动用和挪用。

专家看法：租房是绝对刚需，若何生长仍需更多研究

“三个一线都会同步增强管控，说明租赁市场在生长中确实泛起了一些问题，亟需增强羁系。” 首都经济贸易大学教授赵秀池指出，其中一个重要问题，就是近两年轻资产长租公寓行使金融杠杆圈钱扩张后泛起爆雷、跑路，给房东、承租人和金融机构都造成了很大损失和危险。

北京、上海、深圳三地也针对这一征象出台了强有力的羁系措施，例如严控“租金贷”。“对照来看，在针对‘租金贷’的羁系政策上，上海不仅严禁新增企业开展‘租金贷’营业，而且对贷款规模举行了限制，这比北京、深圳更为严酷。”

赵秀池以为，租赁住房是当下许多市民的绝对刚需，生长租赁住房市场也是民生的需求。未来各地依然会大力生长住房租赁市场，在租购并举的住房制度安排上、在房源的供应上，租赁住房毋庸置疑都会占一席之地。

但她也指出，住房租赁市场事实应该怎么生长，仍然需要对更多的问题举行研究思索。“包罗租赁市场在住房市场中应该占多大的比重；应该以存量住房及其革新为主，照样新建租赁住房为主；机构租赁和小我私家租赁若何共存；保障租赁住房和商品租赁住房若何分配；租赁市场和生意市场的关系怎么处置等等。”

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