蓝冠总代理1956_逐鹿长租公寓，招商蛇口若何扬长

已有人阅读此文 - 2021-02-24 08:58 -

*本文经授权转载自微信民众号“亿翰智库”（ID：ehresearch）

招商蛇口（001979）从80年代初蛇口制作第一批职工住房时最先涉足租赁，1992年建立招商公寓，随着蛇口产业升级转型，不停与时俱进，通过老旧物业革新、企业自建人才公寓等方式不停提升栖身产物。2012年至今，陆续建成了三个产物线：壹栈人才公寓、壹间精品公寓和壹棠服务公寓。

2016年国家最先提倡“租售并举”，公司作为央企积极响应国家招呼，通过物业革新鼎力生长长租公寓。2019年最先，长租公寓暴雷事宜频发，行业加速洗牌，公司凭据行业动向放缓扩张措施，将生长重心逐渐转至重资产营业。凭据各品牌公然信息，住手2020年6月30日，公司长租公寓的开业规模在天下房企品牌中排名第五。

近两年，政策连续倾斜，羁系不停健全，长租公寓行业加速洗牌，和竞争企业相比，公司优势何在，又有什么不足？在新形势下公司若何乘风而上，在行业中稳固驻足并找到自身定位？下文将对以上问题举行具体分析。

2016年最先，中央提出 “租售并举” 政策，各地政府随后配合该偏向出台了多种政策激励长租公寓的生长，大量企业涌入这个赛道，以为长租公寓会是房地产行业的下一个春天。然而没过多久，问题就频仍泛起：甲醛超标、断网断电、高收低租甚至直接“跑路”，一时间对长租公寓的负面舆论甚嚣尘上。一夜之间，长租公寓就从“香饽饽”酿成“烫手山芋”。长租公寓营业自己资金接纳周期长、利润低，能力不足或战略失误的公司纷纷被镌汰出局。但由于政策倾斜、需求市场广漠、已经投入的地块和资金短期内难以挪作他用、有的公司另有辅助国家解决住房问题的社会责任等缘故原由，生计下来的企业并不会选择直接退赛。现在行业内企业应该厘清生长思绪，在谋划和融资两方面思索生计和竞争的出路： 谋划上增强品牌实力，提高议价能力获得盈利，融资上确保财政稳健，以连续投入换生计机遇。

随着各项措施的落实，住房租赁市场会向专业化、规范化转变，能享受政策盈利的主要为中大型企业。近年来，房价不停攀升，住房问题日渐突出，国家最先重视租赁住房的生长，并出台了多项政策，可以大致分为两类：激励类和规范类。

激励类政策包罗租赁住房试点、租购并举导向、激励资产证券化等。在这些政策中用来形容企业的有两个主要的词：规模化和专业化，说明国家希望专业的规模企业担起生长住房租赁市场的责任。因此不难推断，未来专业化规模企业更容易获得政策支持。

规范类政策则笼罩产业运营的许多环节，包罗运营、销售、融资等。在这些羁系措施下，具有投契性子和运营风险高的企业都很可能被取缔，只有规范运营的企业才可能连续生长下去。事实上大部门规模企业都坚持规范运营，市场逐渐规范化对规模企业是利好新闻。

长租公寓的谋划模式主要可分为两种：轻资产模式和重资产模式。

轻资产模式：企业充当二房东，将屋子从房主手里租下来，装修改建后出租，赚取租金差价。主要问题在于其资金链的脆弱性：一旦衡宇空置率上升，收入端断裂，连续付给房东的租金、维护和运营成本很容易将企业压垮，除非企业有充实的融资渠道保证不停投入将资金链稳住。因此轻资产企业保证资金链稳固的要点有三：想办法融资、控制成本和降低空置率，而在这些方面用力过猛的结果就是服务质量下降甚至运用虚伪租金贷、高收低租这种饮鸩止渴的手段，最后积重难返，周全崩盘。

重资产模式：企业行使自有土地自建公寓直接出租。主要问题在于资金接纳周期过长，住宅租赁的回报率很低，甚至无法笼罩融资成本，自建公寓的企业往往要面临5-10年甚至更长时间的连续亏损。万科2020H1住房租金收入10.5亿元，共开业12.7万间，平均每间房创收不到8300元，土地、开发、装修等相加，平均成本约0.58万元/㎡，假设一间房20㎡，即每间房成本11.6万元，至少7年才气回本。

无论哪种模式，都需要历久的资金投入来保证生计，更强的议价能力来挣得利润。长租公寓自己微利，许多企业面临历久亏损：2017-2019年，蛋壳毛利率不足25%，净利润为负，青客毛利、净利均为负。因此，没有历久、连续、稳固的资金投入的企业很难生计。确保生计后思量挣钱，增添利润空间的要害则在于企业自己要有强的话语权，保持对上下游的强议价能力，从而压缩成本，提高收入。

企业要么有“靠山”，要么有普遍的融资渠道，才气保证稳固的资金投入。有的企业背靠国央企或者体量异常大的公司，母公司愿意在前期鼎力支持长租公寓生长，资金问题从而获得解决。没有母公司支持的企业则需要依赖多种手段举行融资，主要融资手段包罗：资产证券化、债权融资、股权融资和其他。这些融资手段各有特点，但大部门对信用要求较高，融资金额有限，另有部门手段存在羁系或股权稀释的风险，因而只有规模企业或获得规模企业背书的企业才气对照容易地完成融资。

议价能力主要靠品牌实力，要求企业在规模、谋划、治理等方面综合生长，获得市场认可。议价能力包罗对上游供应商（主要包罗装修、家具、治理服务等，轻资产模式还包罗房东）和下游租客的议价能力。当企业的品牌实力足够强，在产业链内有更大的话语权，可以有效地在供应端控制成本，在需求端提高售价，利润空间自然获得增添。提升品牌实力不仅要求企业占领一定的市场份额，还要求其在谋划模式、治理机制上的可连续性和竞争力都受到普遍认可。

住房租赁利润率低，资金接纳周期长，因此提供住房以外的生涯服务追求利润增值是一种新的思绪，然则这样的思绪是否切实可行，还需要实践验证。

租客的生涯消费流动包罗衣、食、住、行、娱乐等，许多会在栖身地址四周睁开，若长租公寓的社区能知足租客的这些需求，大有“近水楼台先得月”的自然优势。新一代年轻人变得更“宅”了，若是离家200米局限内可以解决基本生涯需求，例如：楼下用饭、左拐洗衣、右拐健身等，租客就很可能会选择在这些地方消费，而这些营业的利润率比租屋子要高得多。这些服务还可以提高租客的粘性，提高续租可能性。然则这些营业究竟不属于租赁企业的主营局限，现在也没有标志性的案例可供参考，以什么样的形式提供以及是否能乐成另有待实践验证。

行业内同台竞技的企业有差别的靠山：房企、旅店、中介和互联网创业企业。房企以万科、龙湖、旭辉、招商蛇口等为代表，主要生长重资产模式；旅店靠山包罗丽晶汇、辉盛庭等，他们依托厚实的治理履历开发旅店式公寓，也以重资产为主；中介靠山包罗自若、我爱我家等，他们行使房源优势鼎力生长涣散式轻资产模式；互联网创业企业包罗蛋壳、青客等，以互联网头脑切入市场，用涣散式轻资产模式快速扩张。重资产模式中旅店靠山重品质轻规模，因此主要以房企为代表；轻资产模式则多为互联网，谋划上对照类似。长租公寓谋划模式和产业关系并不庞大，很容易陷入同质化竞争，那么和竞争对手相比，招商有什么优势和不足呢？

得益于央企品牌，公司有稳健的财政和较低的融资成本，比互联网企业有更强的抗风险能力，但由于集中式重资产模式成本高、资金接纳周期长，扩张速率不及互联网企业，同时公司信息化建设存在显著短板，品牌建设受阻。

招商蛇口是央企，财政稳健，融资成本低，因此抗风险能力比互联网企业更强。 2020H1招商蛇口总收入243.2亿元，其中公寓与住宅租金收入4.27亿元，总归母净利润5.45亿元；招商蛇口2020H1融资成本4.78%，低于行业平均水平。反观互联网企业代表蛋壳公寓，单论住宅租金收入确实比招商高，由于其治理规模是招商的十倍以上，然则蛋壳再无其他收入泉源支持，而且连年亏损，2019年蛋壳融资成本约为6.75%，高于招商蛇口同期融资成本4.92%。稳健的财政状况和低融资成本，决议了招商公寓的抗风险能力强于互联网。

招商蛇口用来开发公寓的土地都大多为矜持，不存在和房东议价的环节，未来土地升值房租上涨，溢价也无需和房东分摊；同时，招商蛇口是地产top10的央企，面临上游供应商议价能力强，这就使得 公司有能力提供更高性价比的栖身环境。

以上海区域为例，壹间公寓和自若在大柏树区域30㎡左右的一室户整租价钱相似，均为3900-4800元/月，然则壹间的家电、橱柜和软装是指定品牌统一配备的，也确保每间房配备智能门锁，并通过第三方空气质量检测，然则自若的房间并不是每间都到达这个尺度，即价钱相近，而招商的住房条件整体高于自若。

然而重资产模式在投入成本和资金周期上比轻资产要高许多，这就决议了招商占领市场的速率很难跨越互联网企业。自若的治理房间数已经跨越100万间，蛋壳跨越50万间，而公司规模尚不足3万间。数目上的绝对差异就导致房源地理位置欠好，涣散式的轻资产长租公寓塞满了都会的每个角落，而集中式的重资产公寓则游离在都会边缘。虽然集中式更有利于社区建设、提高栖身品质，但对于消费者而言涣散式的公寓可及性更强，而且大部门人工作地址处于都会焦点，思量到通勤时间也更容易选择互联网公寓，进一步加速了互联网企业的扩张。

招商公寓信息化开发不足，宣传计谋偏消极，导致品牌知名度低于互联网企业。互联网企业能迅速扩张的一个主要手段就是数字化运营——功效齐全的app、完全智能化并实时响应的后台治理系统以及行使大数据完成的高效宣传。而公司从前端最先就显示欠佳：app在应用市场获得耀眼的1.0分（自若蛋壳都为4 ）；微信内嵌小程序功效简朴、用户体验差；官网留有大片空缺。公司主要的前端渠道为进驻住房中介、旅行、旅店预订等平台，然则平台上展示的信息有限且模式化，获客效率低。在广告投放方面也几乎没有动作，这和互联网企业的宣传计谋形成了鲜明对比，也一定水平导致公司品牌知名度很低。

招商蛇口针对差别需求条理打造了三条产物线，而且依托其存量优势和轻资产模式，利润领先行业，然则由于规模和第一梯队差距很大，导致公司在市场占比、品牌打造方面都有所限制。

差别于大部门企业较为单一的精品公寓产物线，招商现在有三条主要产物线：服务于青年白领的“壹栈”人才公寓、服务于都市精英的“壹间”精品公寓和服务于高端人士的“壹棠”旅店式公寓。多产物线知足了多条理的需求，从刚进入社会收入不高的要求性价比的青年白领到对要求高生涯品质的高端人士，公司皆有结构。事实上这个选择也属于行业生长的趋势——通过厚实的产线纳入更多目的人群的同时平衡利润空间。

在蛇口区域的存量优势和包租革新使得招商利润领跑行业。 凭据2017年《招商创融——招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项设计》披露的信息，其2014~2016年毛利率分别为69.90%、96.16%和89.00%；2019年招商公寓副总经理张敏接受媒体采访时示意2017-2019年公司利润保持在几亿元，领跑行业。盈利能力强的缘故原由主要在于公司的存量优势和适当的轻资产模式。住手2019年终，公司土地储备4109万方，尤其在深圳市蛇口区域，公司存量资产规模很大，因而前期有些项目只需要对存量物业举行革新，成本低，利润空间大。同时公司并非完全生长重资产营业，一部门“壹间”公寓是通过包租革新而来的，属于轻资产模式，这种模式也加固了公司的利润优势。

首先，招商的职工住宅存量优势带来较高利润。公司最大的“壹间-槟榔园”项现在身是深圳槟榔园小区，为蛇口工业园区职工宿舍，是公司的自有项目。公司在2011年完成对该小区的革新，成为首个“壹间”公寓。革新成本远低于自建公寓，而该地块的成本早就通过以前几十年的运营和土地增值完成接纳，公司在该项目上利润空间较大。

其次，轻资产模式助力招商平衡资金周期。 公司的部门“壹间”公寓是通过包租革新模式建成的，可以平衡重资产模式过长的资金接纳周期，也能更快完成项目交付。这些公寓许多坐落在深圳的工业园区内或四周，租客数目有保证，对资金链的担忧并不大。然则由于公司现在矜持土地占比90%，公司现阶段设计先将存量资产完成运营再继续生长轻资产模式，而且未来设计以重资产为生长焦点。

与同为重资产模式的企业相比，招商蛇口也存在一定的劣势。公司开业规模现在和第一梯队（万科、龙湖）仍有较大差距，同时户型不足，服务质量也有提升空间。

住手2020年6月30日，招商蛇口开业规模不足2万间，治理规模不足3万间；而万科泊寓开业、治理规模均跨越10万间；龙湖冠寓开业近8万间，治理跨越10万间。在规模上差距过大就意味着市场占有率不高，租客数目不够，品牌效应很难发生。

受限于规模，公司公寓的户型也对照单一，难以知足多样化需求。社区配套设施及服务方面，公司与大多数集中式公寓类似，配备智能安保、电梯、洗衣房、便利店等，但作为集中式公寓品牌标杆的龙湖冠寓在“标配”之上配备了更多休闲、社交的区域，还组织厚实的社区流动，在精神层面提高生涯品质。对于有娱乐需求但没有许多时间的租客来说，触手可及的休闲项目能增添他们的品牌忠诚度；而且若是租客通过社区流动形成了一个“密友圈”，还能增添租客的粘性，提高续租率。

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2017-2018年由于政策导向，各大房企保有了较多的租赁住房用地，但由于项目回报率低，鲜有房企将长租公寓作为重点营业板块生长，难道长租公寓就注定会成为房企的一块“鸡肋”吗？实在也不尽然， 只要国家租售并举的导向不改，并能切实落地一些优惠政策，招商蛇口继续生长长租公寓板块照样对照有远景。

首先，市场尚未饱和，政策鼎力扶持拓展行业空间，而且行业洗牌后存在被腾出的空间。随着中国人口结构和住房需求的改变，住房租赁市场会越来越大，凭据《租赁住房行业平安白皮书》，2020年市场规模约1.6万亿，到2025年预计市场规模会靠近3万亿。同时国家还在不停激励提高租赁住房的规模，例如部门地块“只租不售”、发放公租房货币化补助等。此外，最近行业加速洗牌，许多涣散式轻资产模式的企业被镌汰出局，生计下来的企业也纷纷放缓脚步，接纳守旧态度，因此留给集中式公寓生长的空间依然许多。

其次，招商公寓在行业中已经取得一定的职位，稳健的谋划模式可以支持品牌继续生长。现在我国长租公寓行业存在利润率低的普遍问题，招商公寓前期超强的盈利能力主要依赖其存量职工住宅发生，未来生长的焦点主要照样重资产营业，因此利润率不会像前期那么高。作为某种意义上的民生项目，未来长租公寓的收入也不会提高许多，因此公司扩大盈利的重点应放在控制成本上。而公司在多年的租赁住房谋划中已经形成了一套控制成本的方法论，加上融资成本很低，公司也一直追求稳健生长，我们以为在未来公司可以保持盈利。

那么现阶段招商公寓若何合理行使现有基础进一步提高竞争力；历久又存在怎样的拓展空间和可能手段？我们以为可以从三个方面举行优化：谋划方面顺应行业趋势控制成本，做大品牌；治理方面实现完全信息化；融资方面行使政策优惠降低融资成本。

公司短期内不适宜盲目扩张，而应该注重打造品牌，进一步探索新的盈利模式。

（1）引入轻资产模式建设蓝领公寓，平衡成本；

（2）对差别区域存量土地精致运营；

（3）改善服务品质提高品牌实力；

（4）未来结构团体用地、租赁用地、公租房建设，行使政策倾斜提高利润。

（1）轻重资产连系，以轻资产打造蓝领公寓。2017年万科曾经开展过“万村设计”：以略高于平均的价钱（依然很低）在深圳城中村收购或长租老旧民房改建成万科泊寓后出租。租金价钱为同类市场均价，却面临抬高租金的指控，租客大量流失，收入严重不及预期，于是设计举行至2018年底就住手了，以失败了结。究其失败的缘故原由，主要是对下沉市场明白不到位：大多数城中村租客并不要求高品质生涯，只追求低生涯成本。

我们以为若要充实发挥这种模式低原始成本的优势，开发蓝领公寓就很可能破局。所谓蓝领公寓，就是类似于宿舍的4-6人世，这样单人租金价钱维持在低点，然则基础设施更完善，安保条件、社区环境、家具配备都比原来更好。这样一举多得：没有显著提高租客的生涯成本，但改善了生涯质量，租客流失比例小；价钱没有显著上涨也不会动员周围租金上涨，舆论平安；对企业而言单位面积租金不低于市场价，利润空间有保证。轻资产模式的蓝领公寓可以很好地平衡重资产过长的资金接纳周期，提高利润率，而且和现在市场上主流产物有差异，可以成为独占的竞争力加速占领市场。事实上公司已经最先结构：2020年2月壹间·Dorm怀德翠湖项目完工，该项目是专门的企业员工宿舍，提供2-6人世的户型。

（2）精致运营各区域存量资产，连系需求调整差别区域的产物结构重点，制止盲目扩张。公司的存量租赁住房用地所有完成开发后可实现治理规模跨越10万间，短期内聚焦于存量资产运营是对照稳健的做法，然则运营需要计谋，使多条理产物线特点和都会需求共振，最大化各条产物线的效用。

珠三角区域，尤其是深圳市蛇口、前海等地，应该重点生长壹栈人才公寓和壹间·Dorm系列产物。招商蛇口自己园区营业正在快速生长，因此可以为之配备人才公寓；同时深圳另有许多产业园，适当生长轻资产职工宿舍可以提高利润。

长三角区域的主要住房租赁市场已经生长地对照成熟，港澳区域地价高、面积小，结构主流精品公寓很难找到市场。然则这些区域高端人士对照集中，应该重点生长壹棠服务公寓。

其他主要二线都会，则应该复制槟榔园的谋划、治理模式，重点建设壹间精品公寓。

（3）提高服务质量，增强品牌效应。公司现在社区配备基本为行业“标配”，实在只需要“向前一步”即可从竞争对手中脱颖而出。在这方面可以效仿龙湖冠寓打造人文社区，也可以在社区内配备更多特色生涯消费项目，一方面增添话题度提升知名度，另一方面提高租客满意度提高粘性。

（4）除了思量都会结构，未来还可以行使政策激励，增添团体用地和租赁用地及公租房建设的结构，从而降低长租公寓建设成本，提高盈利水平。

团体建设用地：2017年国家最先在北京、沈阳等13个都会（2019年增添至18个）举行团体建设用地建设租赁住房试点，目的在2021年形成可以向天下推广的模式。公司可以充实行使这个政策在团体用地上开发长租公寓，主要以互助开发或承租开发两种模式介入，其中互助开发的模式还存在减免土地增值税的空间。

2020年7月，万科开发的天下首个团体用地长租公寓项目泊寓成寿寺正式入市。项目互助模式是村团体以土地谋划权与万科互助，万科卖力所有建设成本投入，获得项目45年谋划权，村团体享受保底收益以及谋划分红；万科则卖力产物打造和服务运营。该项目作为北京首批团体建设用地建设租赁住房试点项目受到了高度重视，也形成了一些值得借鉴的履历。

（i）政府在项目手续办理上给予了政策和技术支持，从立项到拿到施工许可证仅用了5个月，大大缩短了项目周期。

（ii）节约了土地获取的成本，公寓租金得以响应降低，成寿寺租金约为周边同品质一居室的70%至80%，于是这类公寓的出租率较高，成寿寺项目已经租磬。

（iii）团体建设用地的地理位置并不偏僻，成寿寺项目位处北京南三环，利便租客通勤，加上租金低于平均，更增添了公寓的竞争力。

（iv）车位配备尺度降低，由于租客中有车位需求的仅占10%左右，区政府允许成寿寺项目不按1：1的车位配比建设车库，降低建设成本。

这究竟是第一批试点项目，许多政策总要经由稳重的讨论，也很难容易铺开，因此虽然在各个环节获得了不少支持，成寿寺项目总体回报率照样不够高，约为6%，这类项目以现在的模式来看仅是“微利可连续”。未来更多的试点项目推进之后，政策也会逐渐加大支持力度，让团体建设用地建设租赁住房真正能惠及团体、租客和租赁企业。因此招商公寓在政策条件对照晴朗之后，可以尝试以这种模式举行长租公寓建设，提高利润空间。

公租房：在自建项目里建设一定比例的公租房取得税收优惠。国家激励建设公租房，提供了许多税收优惠政策，这些政策到期日为2020年12月31日，然则可以看出国家是有意在税收方面激励公租房建设的，未来也有可能有连续的税收优惠。公司可以在自建公寓里计划一定比例的公租房，夹杂谋划。

租赁宅地：部门地方政府给租赁用土地开出了十分优惠的价钱，例如安居团体在深圳拿下多个人才住房地快，地货比为0.2-0.4左右。2017-2018年的几块地是“只租不售”的，然则近年来更多的是划定租售比例和售价上限。因此公司未来也可以拿下这种低价土地用来自建长租公寓，租售并举，提高利润率。

公司现在数字化系统不够完善，而招商蛇口建立了数字都会科技公司，为园区板块提供了较强的数字化支持，说明公司是可以获得信息化建设支持的。数字化建设分为前端和后端，前端偏运营，后端为治理，同时宣传也应该大数据化。

（1）前端注重app/网站/小程序开发，提高用户满意度，优化主顾租房的全环节。公司2020年上半年平均出租率仅75%，比万科（88%）和龙湖（85.3%）都低，获客能力不强的一个缘故原由是前端开发做的不足。网站、小程序和app至少应该能保证租客获取到所有租房所需的信息，app还应该确保租客可以在线上完成所有租房所需的手续。在此基础上，改善页面设计使之更易用，升级服务器确保稳固性，甚至可以内嵌一些家居、生涯用品等的互助商推广链接，赚取一定的推广费。完善前端开发，除了可以留住客户，自己也是很好的一个宣传卖点，有利于品牌打造。

（2）后端注重一体化治理，降低人力成本。所有治理历程应该在线化：在线文件实时存档，在线确认收入并计入财政系统，管家、维修等服务智能化调动并自动记录员工绩效等。不仅如此，品牌旗下三条产物线的所有治理应该通过数字化实现尺度化，最大水平上节约后端人力成本，实现更高的治理效率。

（3）大数据宣传，行使社交平台精准营销。公司的目的客户人群大多为受过高等教育的80、90、00后，他们通过社交平台在网络上留下了无数的数据，也愿意接受广告信息，是大数据精准营销最容易触及的人群，活用这一点，可以以极高的效率实现品牌推广。

2020年下半年房企融资新规出台，融资环境收紧，要求房企调整欠债结构，控制融资规模和增速，这就意味着杠杆效应削弱，短期内会影响企业扩张。因此需要调整融资方式，降低表内欠债，资产证券化作为一种表外融资方式，是很好的选择。国家在租赁住房上出台了激励资产证券化的政策，也于2020年正式开启REITs试点，虽然现在尚未在房地产行业内获得普遍使用，但只要国家不改“租售并举”的政策导向，租赁住房优先推行REITs可能性很大。另外，住房租赁专项公司债券有异常优惠的利率，可以一定水平上降低公司的融资成本。这些都可以一定水平上反哺母公司，优化母公司的融资结构。

（1）矜持资产证券化，辅助解决资金链问题，REITs未来有望推行，历久退出机制存在。2018年4月住建部团结证监会公布了支持住房租赁举行资产证券化融资的通知，轻资产企业纷纷以未来租金收益为底层资产刊行ABS，然则未来租金收益并不高，融资成本不低，ABS产物因而并没有实质上辅助轻资产企业解决融资问题。房企刊行的资产证券化产物多为以矜持不动产为底层资产的CMBS，这种产物风险比未来收益证券化产物低，因此融资成本略低——招商蛇口2018年刊行首单60亿储架长租公寓CMBS，利率5.7%，为同期市场最低利率。2020年REITs试点正式推行，普遍公募化指日可待，REITs的远期收益率可观，对于有一定规模的房企而言，将长租公寓收入和商业地产打包刊行REITs，使长租公寓板块获得稳固的资金泉源，母公司便可以完成退出。实在对于大型房企而言，资产证券化最大的利益在于其为表外营业，不会增添公司的欠债率，可以优化公司资源结构。因此公司可以行使政策优惠，以长租公寓的商业地产和相关收入举行资产证券化融资，辅助母公司减轻融资压力。未来开业规模跨越10万间，年收入跨越15亿元时，就存在刊行REITs使母公司退出的可能。