*本文经授权转载自  看法指数

       近两年物业服务企业IPO上市潮涌，选手众多，而有的物企则选择了略显差其余方式进军资源市场。

　　3月15日，华金国际资源控股有限公司通告称，拟更改公司名称，将由“华金国际资源控股有限公司”更改为“华发物业服务团体有限公司”，并于3月18日上午9时起生效。

　　若从2014年珠海华发对港股壳资源卓智控股的股权收购协议最先盘算，到正式更名完成，华发物业这场借壳上市的历程靠近7年之久。

　　在现在普遍接纳提交招股书申请的方式登录港股的物业企业中，这确实可以说对照另类。

　　

　　借壳上市长跑

　　通过借壳举行资产置换来实现间接上市，是部门企业追求对接资源市场的方式之一。与通常申请资质然后IPO上市相比，借壳上市在审批和信息披露方面都较为宽松，可以避开财政和执法上的尽职观察程序，不用耐久排队，上市乐成的概率也较高。

　　2014年首只物业股彩生涯上岸港股市场，同年，华发团体以3.99亿元的对价收购了卓智控股这一港股上市平台。

　　在3年后的2017年，卓智控股更名为华金国际资源，此间与厥后，华金国际资源陆续生长了金融服务、旅店以及会展服务等相关营业，与华发团体内部其他子公司也一直有亲热的营业往来，只是谋划情形并不优质，部门营业常年录得亏损。

　　2019年12月，华金国际资源以7.34亿元中标和辉团体，而几个月前和辉团体在华发团体的内部重组后间接全资持有华发物业服务。至此，华发物业的上市设计才逐渐进入民众视线。

　　2020年1月，华发物业板块已基本融入上市平台，华金国际资源也正式新增物业治理服务。同年，华金国际资源最后两单旅店物业租赁框架协议到期且不再续签，旅店租赁谋划营业宣了结止，谋划状态较为不善的财经印刷和金融营业也在年内完成了剥离及出售。

　　到2021年3月正式更名完成，除了物业治理及相关增值服务之外，华发物业服务的主要营业仅剩下旅店照料以及会展服务，从华发物业对外“一核两翼”的宣传来看，这两项营业应该会作为其特色而继续存续。

　　总体来看，华发物业服务对上市设计举行了长年的结构和准备，历程与其他物企相比虽然显得有些曲折和漫长，但总算乐成进入港股市场获得再融资手段。

　　另外，借壳上市这一手段的主要优势还在于，当资产置换完成，盈利能力大幅提高后，原上市平台的股价及市值通常能获得大幅增进。

　　从现真相形来看，在华金国际资源最初宣布收购和辉团体后，股价仅在短期内有一定发作，两周涨幅靠近40%。不外，把时间线拉长来看，住手现在，华发物业已注入上市平台一年有余，年报也已宣布，在这一年时代，华发物业股价并未取得太大突破。

　　2021年5月13日，华发物业收盘价仅为0.223港元，与2014年收购上市平台时0.211港元的市价相比涨幅甚微，依旧是“仙股”。

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　　究其缘故原由，在华发物业借壳长跑的这段历程中，市场对物业服务企业的态度也已发生转变。港股物业股数目从仅有彩生涯1只扩张到现在41只，物业股履历了从稀缺到资源市场宠儿再到现在企业分化严重的阶段。

　　在缺少稀缺性以及市场热度之后，华发物业想要获得资源市场青睐，另有起劲的空间。

　　再思量到较为曲折的上市路径，以及借壳上市导致并未有时机在首次公然刊行中召募资金，华发物业的这场借壳上市之旅，看似走了捷径，但更像是绕了一条远路。

　　年报初揭面纱

　　由于跳过了IPO历程，外界对华发物业服务的成色一直不甚清晰。

　　4月末，华发物业宣布了2020年年报，这也是其物业板块资产注入上市平台后的首份年报。在这份年报中，华发物业的详细基本面得以出现。

　　华发物业是具有国企靠山的老牌物企，确立于1985年，营业主要集中在大湾区，经由一系列的重组及营业剥离，现在营业及生长战略主要是“一核两翼”，即物业治理为焦点，旅店咨询及会展服务作为辅助。

　　其中，物业治理占总收入94.3%，作为“两翼”的旅店咨询与会展服务营业2020年总计录得约4200万港元亏损，现在尚不能作为营业支持点。

　　不外，物业治理营业方面，背靠珠海华发，华发物业在市政及公建业态方面均有大量的项目和履历积累，国企靠山及母公司支持使其未来在拓展公检法、医院、政府办公楼等公建类项目合约时也会具有显著优势，这可能会成为其营业亮点之一。

　　规模上来看，凭证年报，住手2020年12月31日，华发物业合约面积约2760万平方米，收费面积约1670万平方米，合约在管比到达1.65，具有一定的未来增进潜力。

　　剔除年内已剥离营业后，华发物业2020年来自连续谋划营业收入约10.86亿港元，同比增进14.1%，净利润约1.44亿港元，同比增进22.0%，规模与盈利能力均处于中游水平。

　　值得注重的是，2020年终，华发物业资产欠债率已到达135.0%，同比上升65个百分点。从财报来看，拉高华发物业资产欠债率的主要是5.19亿港元一年内到期银行借贷，以及4.17亿港元应付关联方款子。凭证附注，该部门主要为尚未付清，用于收购物业治理营业的款子及利息。

　　另外，华发物业在年报中提到，未来在多元化业态方面，主要通过收并购来拓宽营业界限;规模扩张方面，则是接纳稳健生长战略，着重增强与第三方地产商和第三方公建类营业的拓展。

　　换句话说，华发物业还尚未显示出加入现在物管行业收并购大潮的想法。

　　住手2020年期末，华发物业手握现金及现金等价物6.65亿港元，思量到现在较重的债务肩负，只管上市后有了新的融资平台，未来华发物业若想收并购举行规模扩张，或会存在压力。

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