*本文经转载自  一点财经

　　“长租公寓”这块蛋糕要不要分?拿什么分?怎么分?这是个值得探讨的问题。

　　凭证国家统计局第七次天下人口普查数据，与2010年相比，2020年天下人口共14.12亿人，小幅增进5.38%;流悦耳口共计3.76亿人，大幅增进69.73%。中国经济连续生长，为人口迁徙流动缔造有利条件，也组成了长租公寓市场生长的耐久利好。

　　不外落到微观个体的感受，谜底却不简朴。2020年底蛋壳公寓的暴雷事宜，导致天下大量租户损失惨重，一度让长租公寓市场经受了伟大的负面舆情磨练至今余波未尽，租户心有余悸。

　　当理性的数据碰上碰上感性的认知，需要镇定判断时势：随同市场需求不停增进，长租公寓将迎来新一轮规模增进盈利，只是获取方式不能粗野旷达，更不能急功近利。“长租公寓”的定语是“长租”，近在眼前的利益也要从长计议。

　　长租公寓自己没有错，而是被一群张扬模式至上的“小同伙”玩坏了。幸亏市场有很强的修复能力。只要理念准确，模式康健、方式有用，就能找到长租公寓市场的窍门。

　　连系方隅、冠寓、泊寓等详细案例，我们不难发现加倍接地气的重资产运营模式，逐渐有了成为“治愈”长租公寓市场的迹象。从“轻”到“重”，更像是一场行业价值观的重塑，虽然还没有最终谜底，但已经发生了正向的表征。

　　供需“铰剪差”

　　凭证平安证券研究所统计讲述，随着流悦耳口数目快速增进，租赁市场规模正在快速增进，2019年整体规模已经到达1.7万亿元，2010-2019年时代年复合增进率跨越15%。

　　为确保租赁市场康健发展，羁系部门制订一系列政策提升稳固性。“十四五”设计更是提出，要在“房住不炒、因城施策”的政策基调下，加速培育和生长住房租赁市场，盘活存量住房，有力、有序扩大都会租赁住房供应，完善长租房政策。

　　得益于宏观趋势连续向好，资源市场逐步铺开资金渠道。据住房租赁产业研究院预计，中国住房租赁REITs市场规模将到达3024亿元。

　　“中国住房租赁REITs时代即将到来。”住房租赁产业研究院院长赵然示意。

　　辅以流悦耳口快速增进的事实，不难看出租房市场发展壮大已成一定，长租公寓的刚性需求将会在各级都会群泛起。“未来集中式长租公寓市场异常灼烁”，方隅公寓行政总裁陈坚示意。

　　固然，仍有不少市场看空者会拿出贝壳研究院的数据：仅2020年上半年，天下共有16家中小规模长租公寓企业倒闭;没有倒闭的企业，大多也是处于耐久谋划亏损的状态。

　　为何蛋糕不停增大，切蛋糕的企业却不能赚到钱?这与行业趋势转变有关。

　　2012年，在天下旧城刷新不停深入的靠山下长租营业在各地兴起，低廉的价钱成为主导用户选择的决议性因素;然而时过境迁，随着用户消费能力不停增进，价钱之外的因素——区位、户型、公共服务、室内装饰、环境配套等众多元素，逐步成为影响用户最终决议的要害词。

　　“用户需要多元化的产物与服务，而且要求普遍较高。”一位业内人士示意，用户在快速发展，现实却是另一番容貌。

　　凭证“顾均辉战略定位”调研讲述显示，虽然“价钱廉价”仍有33.7%的关注度，成为用户最关注的要素，但“生涯利便”(15.3%)与“有生涯气息”(11.6%)同样异常主要。

　　显然，用户需求已经脱节价钱要素的约束，出现多元化生长趋势。“客户更看重服务品质是否持久稳固。”方隅陈坚示意。

　　倒是从业者没能与时俱进，依然将价钱作为唯一卖点，甚至不惜以产物质量为价值压缩成本。空气污染、衡宇质量、服务水同等种种问题频发，企业提供解决方案不厚实亦不优质，难以知足用户需求。

　　不是市场变小了，而是破局难度增添了。长租公寓市场时机仍在，只是用户需求与市场现实存在“铰剪差”，这才是问题的要害。面临事态转向，还在埋怨市场不给时机的群体，忽略了长租公寓行业的发展，最终会与市场盈利失之交臂。

　　这是所谓的“一成稳固”。

　　重进轻退

　　既然蛋糕还在，怎么分就成了最主要的问题。

　　亿翰智库曾对长租公寓模式举行分类，主要有“涣散式长租公寓”与“集中式长租公寓”两类。前者借助资源气力网罗各地民宅，二次装修后向租户出租，是一种C2B2C模式;后者自力开发项目，经统一设计、建设、治理后向市场推广，是一种B2B2C模式。

　　蛋壳曾经通过第一种模式急速发展。由于准入门槛相对较低，轻资产运营模式便于快速扩张，很快在业内占有一席之地。住手现在，链家自若、我爱我家相寓等拥有中介靠山的品牌，接纳的正是这种模式。

　　然而，这种轻资产模式是以极高的风险价值来博取规模的快速膨胀。而提升了市场占有率的同时，却也放大了模式缺陷和风险系数：治理片区涣散无法提供集中化服务，客观上降低运营效率与质量;两个C端不确定性会不停叠加风险——房东涨租与租客退租。蛋壳正是倒在这种不确定性中。

　　有了“蛋壳暴雷”的前车之鉴，市场逐步变得理性成熟。租户追求稳固的租用关系，需要尺度化的装修与运营治理服务。这需要房东对物业拥有更高的控制权，凭证市场需求统一调整支配，显然轻资产运营很难知足上述需求。

　　“若是不能很好地引入社会资源，不管是政府、国企，照样民企，到达一定量级后再投入，会有心无力，由于资金量远远不够。”在方隅公寓执行总裁卢韬看来，有了重资产运营模式还不够，若何引入资源活水浇灌长租公寓营业，构建投、融、管、退闭环，为存量资产投资运营奠基基础同样主要。

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　　现实上，长租公寓市场大量存在的耐久资产错配短期资源的状态，恰是此前行业生长不稳固的缘故原由。至于破题之道，外洋成熟市场实在早有谜底。

　　以美国公寓运营商Equity Residential(EQR)为例，这家公司在投资环节引入房产投资商、开发商、地产信托基金、投资基金。通过投资集中建设潜力项目，后期嫁接衡宇销售与租赁模式获取商业利益，并引入资源稳固基本盘，至今已经拥有跨越10万套公寓，成为美国最大的公寓运营商之一。

　　这是一种重资产运营模式。前期投资成本大、扩张速率慢、沉淀企业大量资金，都是该模式的价值。客观上，这种模式需要企业具备资源贮备和经济实力，极大推高了行业门槛，但也会让此类企业在发展稳固性与可连续性方面有足够的保障。

　　同样的模式，在德国与日本等地也较为普遍。这些营业嫁接在重资产模式基础上，通过集中开发运营，最大限度降低了运营与风险成本。“集中式的长租公寓更便于治理，租金收入稳固，违约征象更少。”亿翰智库在《长租公寓“暴雷”的焦点缘故原由与未来生长的四个利好》中示意。

　　况且现在，长租公寓行业升级，正是市场从动荡向稳健转型、企业从“抢地皮”到“求利润”蜕变的需要。长租公寓生长需要重资产模式沉淀运营能力，平安性、运营效率、服务质量“三低”的模式势必被镌汰。 毫无疑问，重“进”轻“退”已经成为行业的整体诉求。

　　方隅的启示

　　蛋糕不停做大，“重进轻退”成为大趋势，长租公寓的乐成逻辑已经异常晴朗。

　　经由对实力的客观判断后，企业在重资产运营的基础上，精准锚定一个或几个目的用户群体，深度挖掘底层需求，并针对性推出响应的产物服务——以矜持资源为基本，以长租模式为宗旨，可以说这是为房企“量身定制”的商业模式。

　　市场并不缺少此类实验：龙湖的冠寓、万科的泊寓、旭辉的瓴寓……它们借助地产公司矜持资源，谋划各自产物理念。虽然旌旗各异，但目的相近，把只管在长租市场分得一块“大蛋糕”。

　　相比之下，中骏团体控股(01966.HK)旗下的长租公寓品牌方隅有些与众差异。

　　根据中骏的整体结构，方隅是其“一体两翼”(地产开发为主体、FUNWORLD购物中央和FUNLIVE长租公寓为两翼)战略的组成部门。借助重资产运营模式，方隅介入项目拓展、产物设计、开发运营到租赁运营的全生命周期建设事情。

　　不久前，方隅公寓宣布进一步升级品牌战略，将品牌名称“FUNLIVE方隅”更名为“方隅公寓”，扩大品牌影响力;同期宣布“高等一居 租方隅”的定位语，明确“高等一居“的清晰定位，形成以高等品质抢占客户心智空位，知足客户品质租住生涯需求的构想，打造涵盖基金治理、资产投资、公寓开发及租赁运营等营业的一体化租赁公寓治理平台。

　　相比轻资产模式，方隅能够更为顺畅地将用户需求，直接转化成-项目制作的指导方案，从而推出加倍贴合市场需要的产物。

　　之以是称其“与众差异”，在于方隅加倍聚焦，目的只锁定在一二线都会。公然数据显示，北、上、广、深等八大焦点都会占整体租房市场份额的43.8%。在差异区位中，这块显然蛋糕更诱人。“弱水三千只取一瓢”，说的正是方隅。

　　为实现收购、开发和运营的康健运营模式，年头确立5亿美元长租公寓投资平台，下半年又确立了第二支基金，基金规模13亿美元。在卢韬看来，刊行基金成为其2020年完成的“异常漂亮”的事情。

　　“与外洋的黑石等成熟机构相比，中骏方隅在资金召募上还存在一定差距。随着两支基金的相继确立，信托这个问题将逐渐改善，从而实现方隅在投、融、管、退四个环节的完善闭环。”卢韬示意。

　　方隅资产端已经投资了四个项目，以上海浦江方隅公寓为例，项目位于浦江板块，相近地铁8号线。从项现在期获取就定位为租赁公寓产物，配备自力的景观花园、室外篮球场、配套商业空间和地下车库，室内打造了健身房、集会室、台球区和休闲书吧等公共空间。在公寓扎堆的浦江板块，方隅公寓以5000多元的板块内最高租金，缔造了93%出租率的优越成就，回报率对照可观。

　　“若是太多企业使用统一个商业模式，做不出任何差异性，会导致太过竞争，市场生长偏离正常轨道，企业无法赚钱。”陈坚示意，乐成的产物理念，让方隅出租率到达90%以上，续租率维持在60%以上，动员中骏2020年租金收入增进10.7%到达3.15亿元。

　　未来长租公寓的时机有多大?陈坚算过这样一笔账：中国的租赁人口数目已经到达2亿人，其中10-20%的租客选择集中式长租公寓产物，需求总量将到达2000-4000万人。市场云云重大，供应只有不足百万间，远景可见一斑。

　　竣事语

　　虽然长租公寓还不能成为房企生长的营业支柱，但谁能一定不久的未来会是什么样?

　　进入强羁系时代，楼市已经失去了曾经的增速，企业迎来了“后地产时代”。为寻找新的增进空间，企业需要走出恬静区，提升洞察力，重新明白行业趋势与市场需要。此时，长租公寓无疑成为一个新的绿洲。

　　这是一个顺应时代改变的商业模式，是“房住不炒”时代值得企业投入资源和履历探索的时机。方隅的案例证实，在一个全新的时代，增进可以没那么快，规模可以没那么大，只要偏向准确，聚沙成塔，集腋成裘同样可以获得乐成。

　　为准确的、顺应时代需要的事物，我们应该多一些耐心。

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